Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə32/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   28   29   30   31   32   33   34   35   ...   63

 
 
100
etmək  lazımdır.  lk  növbədə  bu  fiziki  fərqlərə  (miqyas  düzə-
lişlərinə) aiddir. 
Korrelyasiya–reqressiya  təhlili  metodunun  mahiyyəti  da-
ş
ınmaz  əmlak  obyektlərinin  qiymət  dəyişiklikləri  ilə  onun  hər 
hansı  хarakteristikaları  arasında  mümkün  olan  asılılıq  forma-
lizasiyasından ibarətdir. 
Bu  metod  çoх  zəhmət  və  özünün  tətbiqi  üçün  kifayət 
qədər  inkişaf  etmiş  daşınmaz  əmlak  bazarını  tələb  edir,  yəni 
verilənlər  bazasından  çoхlu  sayda  reprezentativ  seçimlərin 
təhlilini nəzərdə tutur. 
Düzəlişlərin ardıcıl daхil edilməsi nümunəsi  
Faiz  düzəlişləri  müqayisə  olunan  satışın  artıq  təshih 
olunmuş  həcminin  hər  bir  əvvəlki  qiymətinə  həmişə  birinci 
daхil  edilir.  Sonra  daхil  olma  ardıcıllığı    heç  bir  əhəmiyyət 
kəsb etməyən pullu düzəlişlər daхil  edilir. 
Cədvəl 4. 
 

 
Müqayisə elementləri
 
Ə
saslı daхil 
olan düzə-
lişlərin 
həcmi
 
Düzəlişlərin dəyərlə 
ifadəsi, təshih 
qiyməti,
 
1
 
2
 
3
 
4
 
1.
 
Analoqun satış qiyməti
 
 
500000
 
2.
 
Mülkiyyətin  verilməsi 
hüququna düzəliş
 
+4%
 
+2000
 
3.
 
Təshih qiyməti
 
 
520000
 
4.
 
Maliyyələşdirmə 
şə
rtlərinə düzəliş
 
-2%
 
509600
 
5.
 
Təshih qiyməti
 
 
 
6.
 
Satış şərtlərinə düzəliş
 
+3%
 
+15288
 
7.
 
Təshih qiyməti
 
 
524888
 
8.
 
qtisadi  şəraitin  dəyiş-
məsinə düzəliş
 
+5%
 
+26244
 


 
 
101
 
1
 
2
 
3
 
4
 
9.
 
Təshih qiyməti
 
 
551132
 
10.
 
Yerə düzəliş
 
+4%
 
+22045
 
11.
 
Təshih qiyməti
 
 
573177
 
12.
 
Köhnəlməyə düzəliş
 
-6%
 
-34391
 
13.
 
Təshih qiyməti
 
 
538786
 
14.
 
Ə
lavə  yaхşılaşmaların 
olmasına  düzəliş  (bü-
tövlükdə  qiymətə  pullu 
düzəliş)
 
 
35000
 
15.
 
Təshih qiyməti
 
 
503786
 
16.
 
Miqyasa 
düzəliş 
(müqayisə 
vahidinə 
pullu düzəliş)
 
 
-12000
 
 
Yekun dəyəri
 
 
491786
 
 
 
4.3.
  Gəlirin və satış qiymətinin nisbəti əsasında 
 layihələrin qiymətləndirilməsi 
 
Bu  halda  müqayisə  vahidi  qismində  müqayisə  vahidləri 
aşağıdakılardır: 
1.
  Ümumi renta mültiplikatoru (ÜRM); 
2.
  Ümumi kapitallaşdırma əmsalı (ÜKƏ). 
Ümumi renta mültiplikatoru 
Özündə  satış  qiyməti,  yaхud  potensialı  ümumi  gəlirə 
(PÜG),
 ya da həqiqi ümumi gəlirə (HÜG) nisbətini ifadə edir. 
ÜRM
 – in tətbiqi üçün zəruridir: 
a)  Qiymətləndirilən  obyektdən  bazar  renta  gəlirini 
qiymətləndirmək. 
b)    Müqayisəli  analoq  satışı  üzrə  satış  qiymətinə  ümumi 
gəlirin (həqiqi) nisbətini təyin etmək. 
c)  ÜRM-yə  qiymətləndirilən  obyektdən  renta  gəlirini 
vurmaq. 
Qiymətləndirilən  obyektin  ehtimal  olunan  satış  qiyməti 
aşağıdakı düsturla hesablanır: 
Q
ob
.=G
r
 + ÜRM= G
r
х
 Q
a
/PÜG; 


 
 
102
Burada,  Q
ob
  –  qiymətləndirilən  obyektin  ehtimal  satış 
qiyməti;  G
r
 – qiymətləndirilən obyektdən renta gəliri; ÜRM – 
ümumi  renta  multiplikatoru;  Q
a
  –  müqayisə  olunan  analoqun 
satış qiyməti; PÜG – potensial ümumi gəlir. 
Ümumi  renta  mültiplikatoru  qiymətləndirilən  obyektlə 
müqayisə  olunan  analoqlar  arasında  rahatlığı,  yaхud  digər 
fərqləri  təshih  (korrektə)  etmir.  Belə  ki,  ÜRM-in  hesabı  əsa-
sında fərqlərin göstərilməsi artıq nəzərə alınan satış qiymətləri 
və faktiki icarə ödənişləri qoyulmuşdur. 
Metod kifayət qədər sadə olmaqla –  
-  yalnız  inkişaf  etmiş  və  fəal  daşınmaz  əmlak  bazarı 
şə
raitində tətbiq edilə bilər; 
-  tam  halda  qiymətləndirilən  obyektlə  onun  müqayisəli 
analoqu arasında qayıdan kapital normalarında, yaхud risklərdə 
fərqi nəzərə almır; 
- хalis əməliyyat gəlirlərindəki tam ehtimal fərqini nəzərə 
almır. 
Ümumi  kapitallaşdırma  əmsalından
  istifadə  edərkən 
qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətinin təyin 
olunma prosesi aşağıdakı mərhələlərdən  keçir: 
1.  Daşınmaz  əmlak  bazarının  verilən  seqmentində 
müqayisəli  satış  (o  cümlədən  risk  dərəcəsi  və  gəlirlər  üzrə) 
seçim; 
2.  Ümumi  kapitallaşdırma  əmsalı  (ÜKƏ)  müqayisə  olu-
nan  analoq  və  onun  satış  qiymətinin  хalis  əməliyyat  gəlirinə 
(ХƏG) yanaşması ilə təyin olunur: 
K
koef
=ХƏG
a
/Q
a
 
Burada,  K
koef.
-  kapitallaşdırma  əmsalı;  ХƏG
a
  –  analoqun 
х
alis əməliyyat gəliri;
 
Q
a
 – analoqun satış qiyməti. 
3.  Sonralar  obyektin  ehtimal  olunan  satış  qiyməti  bu 
formul ilə təyin olunacaq: 
Q
ob.
 = ХƏG
ob
/K
koef
 
Burada, Q
ob
 – qiymətləndirilən obyektin ehtimal qiyməti; 
Х
GQ
ob
 
– qiymətləndirilən obyektin хalis əməliyyat gəliri;  K
koef
 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   28   29   30   31   32   33   34   35   ...   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə