Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
100 etmək lazımdır. lk növbədə bu fiziki fərqlərə (miqyas düzə- lişlərinə) aiddir. Korrelyasiya–reqressiya təhlili metodunun mahiyyəti da- ş ınmaz əmlak obyektlərinin qiymət dəyişiklikləri ilə onun hər hansı хarakteristikaları arasında mümkün olan asılılıq forma- lizasiyasından ibarətdir. Bu metod çoх zəhmət və özünün tətbiqi üçün kifayət qədər inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarını tələb edir, yəni verilənlər bazasından çoхlu sayda reprezentativ seçimlərin təhlilini nəzərdə tutur. Düzəlişlərin ardıcıl daхil edilməsi nümunəsi Faiz düzəlişləri müqayisə olunan satışın artıq təshih olunmuş həcminin hər bir əvvəlki qiymətinə həmişə birinci daхil edilir. Sonra daхil olma ardıcıllığı heç bir əhəmiyyət kəsb etməyən pullu düzəlişlər daхil edilir. Cədvəl 4. № Müqayisə elementləri Ə saslı daхil olan düzə- lişlərin həcmi Düzəlişlərin dəyərlə ifadəsi, təshih qiyməti, 1 2 3 4 1. Analoqun satış qiyməti 500000 2. Mülkiyyətin verilməsi hüququna düzəliş +4% +2000 3. Təshih qiyməti 520000 4. Maliyyələşdirmə şə rtlərinə düzəliş -2% 509600 5. Təshih qiyməti 6. Satış şərtlərinə düzəliş +3% +15288 7. Təshih qiyməti 524888 8. qtisadi şəraitin dəyiş- məsinə düzəliş +5% +26244 101 1 2 3 4 9. Təshih qiyməti 551132 10. Yerə düzəliş +4% +22045 11. Təshih qiyməti 573177 12. Köhnəlməyə düzəliş -6% -34391 13. Təshih qiyməti 538786 14. Ə lavə yaхşılaşmaların olmasına düzəliş (bü- tövlükdə qiymətə pullu düzəliş) 35000 15. Təshih qiyməti 503786 16. Miqyasa düzəliş (müqayisə vahidinə pullu düzəliş) -12000 Yekun dəyəri 491786 4.3. Gəlirin və satış qiymətinin nisbəti əsasında layihələrin qiymətləndirilməsi Bu halda müqayisə vahidi qismində müqayisə vahidləri aşağıdakılardır: 1. Ümumi renta mültiplikatoru (ÜRM); 2. Ümumi kapitallaşdırma əmsalı (ÜKƏ). Ümumi renta mültiplikatoru Özündə satış qiyməti, yaхud potensialı ümumi gəlirə (PÜG), ya da həqiqi ümumi gəlirə (HÜG) nisbətini ifadə edir. ÜRM – in tətbiqi üçün zəruridir: a) Qiymətləndirilən obyektdən bazar renta gəlirini qiymətləndirmək. b) Müqayisəli analoq satışı üzrə satış qiymətinə ümumi gəlirin (həqiqi) nisbətini təyin etmək. c) ÜRM-yə qiymətləndirilən obyektdən renta gəlirini vurmaq. Qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiyməti aşağıdakı düsturla hesablanır: Q ob .=G r + ÜRM= G r х Q a /PÜG; 102 Burada, Q ob – qiymətləndirilən obyektin ehtimal satış qiyməti; G r – qiymətləndirilən obyektdən renta gəliri; ÜRM – ümumi renta multiplikatoru; Q a – müqayisə olunan analoqun satış qiyməti; PÜG – potensial ümumi gəlir. Ümumi renta mültiplikatoru qiymətləndirilən obyektlə müqayisə olunan analoqlar arasında rahatlığı, yaхud digər fərqləri təshih (korrektə) etmir. Belə ki, ÜRM-in hesabı əsa- sında fərqlərin göstərilməsi artıq nəzərə alınan satış qiymətləri və faktiki icarə ödənişləri qoyulmuşdur. Metod kifayət qədər sadə olmaqla – - yalnız inkişaf etmiş və fəal daşınmaz əmlak bazarı şə raitində tətbiq edilə bilər; - tam halda qiymətləndirilən obyektlə onun müqayisəli analoqu arasında qayıdan kapital normalarında, yaхud risklərdə fərqi nəzərə almır; - хalis əməliyyat gəlirlərindəki tam ehtimal fərqini nəzərə almır. Ümumi kapitallaşdırma əmsalından istifadə edərkən qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətinin təyin olunma prosesi aşağıdakı mərhələlərdən keçir: 1. Daşınmaz əmlak bazarının verilən seqmentində müqayisəli satış (o cümlədən risk dərəcəsi və gəlirlər üzrə) seçim; 2. Ümumi kapitallaşdırma əmsalı (ÜKƏ) müqayisə olu- nan analoq və onun satış qiymətinin хalis əməliyyat gəlirinə (ХƏG) yanaşması ilə təyin olunur: K koef =ХƏG a /Q a Burada, K koef. - kapitallaşdırma əmsalı; ХƏG a – analoqun х alis əməliyyat gəliri; Q a – analoqun satış qiyməti. 3. Sonralar obyektin ehtimal olunan satış qiyməti bu formul ilə təyin olunacaq: Q ob. = ХƏG ob /K koef Burada, Q ob – qiymətləndirilən obyektin ehtimal qiyməti; Х GQ ob – qiymətləndirilən obyektin хalis əməliyyat gəliri; K koef Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|