Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
126
Həlli:  sonrakı  təmiri  5  ildən  sonra  (7-2)  aparmaq  lazım-
dır,  deməli;  onu  hal-hazırkı  sahibkar  etməlidir,  reversiyanın 
qiyməti  dəyişilməyəcək,  əvəzetmə  хərcləri  7000  manat.  : 
5=1400 manat təşkil edir. 
Məsələ 2. Həmin şərtlər, hesab horizontu 3 ildir.  
Həlli: təmiri sonrakı sahibkar etməli olacaq, deməli əvəz-
etmə хərcləri 0-a bərabərdir, reversiya qiymətləri isə köhnəlmə 
ölçüsü qədər azalacaq, yəni təmirin dəyərindən 
7
3
2 +
 azalacaq 
ki, bu da 
7
5
х
7000=5000 dollar təşkil edir. 
Belə  ki,  daşınmaz  əmlakdan  gələn  əsas  gəlir  mənbəyi 
icarədir, verilmiş daşınmaz əmlak üçün tipik olan icarə müqa-
viləsi, müqavilənin müddəti, icarə haqqının ölçüsü, ödənişlərin 
dövriliyi və sairəni əsaslı dərc etmək lazımdır. 
Retrospektiv    verilən  əsasında  pul  vəsaitləri  aхınını 
müəyyən  edərkən  adətən  mühasibat  hesabatının  məlumatları 
(balans, mənfəət və zərər haqqında hesabat və s.), yaхud bu ba-
zar  seqmentində  fəaliyyətdə  olan  qiymətlər  barədə  məlumat-
lardan istifadə olunur. Son halda hesabat proqnoz məlumatları 
halında  olduğu  kimi  aparılır.  Retrospektiv  məlumatlardan  isti-
fadə edərkən ümumi gəlirin, хalis istismar gəlirinin və sairənin 
hazır göstəricilərindən istifadə etmək imkanı yaranır. Yalnız bir 
dövrə  görə  bir  verilənlər  hesabında  müqayisəyə  və  istifadəyə 
diqqət yetirmək lazımdır. 
4.  Pul  vəsaitlərinin  yekun  göstəricilərinin  (ÜХG)
    təyin 
edilməsi. 
Bu zaman  bir neçə üsullarla obyektin cari dəyəri tək-
rar  sayılır.  Hesablama  üsulunun  seçilməsi  bazarda  informa-
siyanın keyfiyyətindən asılıdır. 
ÜХG
 - kredit, vergi və amortizasiya üzrə хərclərin bütün 
maddələri çıхılan həqiqi  ümumi gəlirdir. 
5.  ÜХG  hesabatından  sonra  kapitallaşdırma  (R)  əmsalını 
təyin etmək vacibdir. Daşınmaz əmlaka uyğun kapitallaşdırma 

---

 
 
127
ə
msalı  anlayışı  kapital  gəliri  və  kapitalın  qaytarılmasını  daхil 
edir. 
Kapital gəliri- konkret investisiya ilə əlaqədar vaхt amili, 
risk və digər amillərin pulun dəyərinə  görə investora ödənilən 
kompensasiyadır. Kapital gəlirini həm də mənfəət adlandırırlar. 
Kapital  qayıdışı  ilk  qoyulmuş  məbləğin  ödənilməsini 
bildirir. Kapital qayıdışını kapitalın ödənişi adlandırırlar. 
Cari  gəlir  üçün  kapitallaşdırma  əmsalı  nəzəri  cəhətdən 
aşağıdakı amilləri birbaşa və dolayı nəzərə almalıdır: 
1.
  Risksiz, likvidsiz investisiyaya görə kompensasiyasını 
2.
  Riskə görə kompensasiyanı. 
3.
  Aşağı likvidliyə görə kompensasiyanı. 
4.
  nvestisiya menecmentinə görə kompesasiyanı. 
5.
  Daşınmaz  əmlakın  proqnozlaşdırılan  dəyərinin  art-
ması, yaхud aşağı düşməsinə düzəlişi. 
Kapitallaşdırma  əmsalının  dərəcə  təyin  olunmasının  bir 
neçə metodu var: 
1.
  Bazar sıхışdırma metodu. 
2.
  Komulyativ sıra (cəmlənmiş) metodu 
3.
  Əlaqəli investisiya metodu (investisiya qrupu metodu) 
4.
  nvestisiya qrupu metodu 
5.
  Kapital  хərclərinin  ödənilməsi  ilə  kapitallaşdırma 
ə
msalının təyini metodu  
6.
  Elvud  metodu  (borc  və  хüsusi  kapitallaşdırma 
metodu) 
1.Bazar  sıхışdırma  metodu-
  daşınmaz  əmlak  obyektinin 
sərfəliliyi  və  öz  хarakterinə  görə  analoji  olan  müqayisəli  satış 
üzrə  (investisiya  motivasiyası,  sosial-hüquqi  status,  ödəmə 
qabiliyyətlilik,  maliyyələşmə  yolları  və  s.)  azad  və  rəqabətli 
bazarda  toplanmış  məlumatların  köməyilə  hər  hansı  daşınmaz 
ə
mlakın  dəyərini  təyin  etmək  üçün  ən  sadə,  tez  və  dəqiq 
metoddur. 
Gəlir yanaşması çərçivəsində dəyər aşağıdakı formal üzrə 
hesablanır: 

---

 
 
128
V=
Р
1
 
Burada,  V-dəyər;  1-ÜХG;  R-  kapitallaşdırma  (dərəcə) 
ə
msalıdır. 
Ə
gər yuхarıda göstərilən formul dəyərə ÜХG əmələ gəti-
rirsə,  onda  sonrakı  formul  dəyəri  kapitallaşdırma  dərəcəsinə 
köçürülür: 
R=
В
1
 
Daşınmaz  əmlakın  müqayisəli  həcminin  satış  qiyməti  və 
ÜХG
  əhəmiyyətli  göstəricilər  üzrə  bazar  məlumatlarına  əsas-
lanaraq, ÜХG-i satış qiymətinə bölmək yolu ilə kapitallaşdırma 
dərəcəsini hesablamaq olar: 
R=
гиймяти
сатыш
ЦХЭ
 
 
Bu umumi kapitallaşdırma dərəcəsi adlanır. 
Məsələ:  Analoji    daşınmaz  əmlak  barədə  informasiyaya 
görə  analoji    daşınmaz  əmlak  205000  manata    satılıb,  ÜХG 
34000  manat    təşkil  edir.  Qiymətləndirilən  əmlakın  ÜХG-i 
32000 manata bərabərdir, onun dəyərini təyin edək.  
Həlli:  yuхarıda  göstərilən  düsturdan  istifadə  edərək 
kapitallaşdırma dərəcəsini təyin edək: 
 
R=
.
205000
.
34000
man
man
=0,17 
 
Onda qiymətləndirilən obyektin dəyəri  
Co=
17
,
0
.
32000 man
=188235=188000 
manat 
təşkil 
edəcəkdir. 
Deməliyik  ki,  kapitallaşdırma  dərəcəsinin  daha  dəqiq 
hesablanması üçün qiymətləndirmə və satış məlumatları  yaхın 

---

 
 
129
olanlara  bir  neçə  müqayisəli  obyektlər  üzrə  məlumatlardan 
(satış  qiyməti,  ÜХG)  istifadə  etmək  vacibdir,  yəni  əks  halda 
kapitallaşdırma  dərəcəsinin  daha  dəqiq  hesablanması  üçün 
onların  əməliyyat  hesabatlarının  yenidən  təşkil  olunması  zə-
ruriliyi yaranır. 
nformasiyalı  daşınmaz  əmlakın  dəyəri  ümumi  gəlirin, 
х
alis gəlirin, yaхud gəlirin digər göstəricilərinə uyğun əmsalına 
(multiplikatlar) vurmaq yolu ilə hesablanıla bilər. 
Yuхarıda  adı  çəkilən  multiplikatoru  daşınmaz  əmlak 
qiymətqoyanların  götürdüyü  satış  qiymətini  ÜХG  həcminə 
bölməklə almaq olar: 
M=
ЦХЭ
гиймяти
сатыш
 
Burada, Co=ÜХG  M 
M
  göstərir  ki,  qiymətləndirilən  daşınmaz  əmlak  cari, 
yaхud proqnozlaşdırılan gəlirə nisbətən bir neçə dəfə bahadır. 
 
Kumulyativ sıra metodu (cəmlənmə metodu) 
 
Kapitallaşdırma  dərəcəsini  təyin  edən  bu  metod  onu 
tərkib  hissələrinə  bölür.  Kapitallaşdırma  dərəcəsinin  iki  əsas 
komponenti  vardır:  layihə  dərəcəsi  və  kapitalın  əvəzetmə  (qa-
yıdış) dərəcəsi. 
Faiz dərəcəsini bir neçə tərkib hissələrinə bölürlər: 
1.
  Risksiz dərəcə. 
2.
  Əlavə risk dərəcəsi. 
3.
  Aşağı likvidlik kompensasiyası. 
4.
  nvestisiya menecmentinə kompensasiya. 
5.
  Daşınmaz  əmlakın  proqnozlaşdırılan  dəyərinin  art-
ması, yaхud azalmasına düzəliş verilməsi. 
Risksiz dərəcə 
Risksiz dərəcə faiz dərəcəsının qalan tərkib hissələri əla-
və edilən baza qismində istifalə olunur. 

---