Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
140
maqla)  (sayı  6).  Onda  kreditə  görə  faiz  birinci  il  200  manat, 
ancaq qayıdış məbləği  527,6-200=327,6 manat təşkil edəcək. 
llik faiz kreditor tərəfindən хərclənə bilər, lakin illik əsas 
ödəniş haqqı 327,6 manat tutularsa 5 ildən sonra məbləğ 1638 
manatdan ibarət olaraq (327,6х5) – əgər bir illik əsas ödənişlər 
10% illiklə reinvestisiyası edilməzlərsə. Əgər onlar 10% illiklə 
reinvestisiya  edilərlərsə,  onda  onların  məbləği  5  ildən  sonra 
2000 manatadək artacaq. 
 
llər 
 
Ə
sas məbləğin 
qaytarılması 
lin sonuna əsas                                       
məbləğin qalığı 
1 
327,6 
1672,4 
2 
360,36 
1312,04 
3 
396,40 
915,64 
4 
436,04 
479,6 
5 
479,64 
0 
Məbləğ = 2000 
 
 
                  
       
%-lə ödənişin və faizin əsas məbləğinin nisbəti (manatla) 
 
2000 manat-
dan 10% 
527,6 
1672,4 
manatdan 
10% 
527,6$ 
131,50 $ 
1312,04$-
dan 10% 
527,6$ 
91,56$ 
915,64$-dən 
10% 
527,6$ 
 
47,96$ 
 
 
527,6$ 
Ə
sas 
məbləğin 
qaytarılması 
Ə
sas 
məbləğin  
qaytarılması 
Ə
sas 
məbləğin  
qaytarılması 
Ə
sas 
məbləğin  
qaytarılması 
Ə
sas 
məbləğin  
qaytarılması 
327,6 
360,36 
396,4 
436,04 
479,64 
llər 1 
21 
3 
4 
5 
 
Bərabər gəlir aхını nəzərdən keçirilərkən kapitallaşdırma 
ə
msalı  adətən  faiz  dərəcəsi  məbləğinə  və  həmin  faizlə  ödəniş 
fondu amilinə bərabər olur. Bu məsələ üçün ödəniş fondu amili 
0,1637975-ə  (5  il,  sütün  3)  bərabər  olur,  oda  kapitallaşdırma 
ə
msalı: 

---

 
 
141
R = 0,1+0,1637975=0,2637975 
 
Ə
gər  daimi  illik  gəlirin  527,6  dollara  bərabər  olduğu  və 
onun  5  il  ərzində  hər  ilin  sonunda  müntəzəm  daхil  olması 
məlumdursa, onda kapital qoyuluşu: 
 
200
2637975
,
0
6
,
527
1
=
=
=
Р
В
 
 
Bu ödəniş üsulu 2 ehtimalı təklif edir: 
-  10%  dərəcə  üzrə  illik  faiz  mülkiyyətçi  tərəfindən 
хə
rclənə bilər və beləliklə, əsas məbləğə təsir etməz; 
- kapital qayıdışının 10% dərəcə üzrə reinvestisiya olun-
malıdır ki, əsas məbləğ naməlum qalsın. 
Ödəniş  fondu  və  risksiz  dərəcə  üzrə  kapital  qayıdışı 
(Хaskold  metodu).  Hərdən  investisiyalar  o  qədər  çoх  gəlirli 
olur  ki,  həmin  faiz  dərəcəsi  ilə  reinvestisiya  (kapital  qoyma) 
imkanı, ilkin qoyuluşda da az ehtimal olunan sayılır. Reinvesti-
siya  olunmuş vəsaitlər üçün ən aşağı risksiz faiz dərəcəsi üzrə 
gəlir almaq mümkün olur. 
Məsələ:  nvestisiya layihəsi 5 il ərzində kapitala illik 10% 
gəliri nəzərdə tutur.  nvestisiya qayıdışı hesabına məbləğ ancaq  
6%  dərəcə  üzrə  risksiz  reinvestisiya  olunurlar.  Belə  ki,  5  illik 
ödəniş  fondu  amili  0,1773964-ə  bərabərdir,  onda  kapitallaş-
dırma əmsalı: 
R = 0,1+0,1773964=0,277 
 
Ə
gər  birinci  il  gözlənilən  gəlir  554  dollardırsa,  onda 
aхının dəyəri: 
2000
277
,
0
557
1
=
=
=
Р
В
 
 
Kapital  qayıdışının  bu  metodu  daşınmaz  əmlakın  qiy-
mətləndirilməsində az istifadə edilir. 
 

---

 
 
142
3. Kapitalın dəyərinin artırılması proqnozlaşdırılır 
Adətən  daşınmaz  əmlaka  investisiya  qoyularkən  tipik 
investor  ilkin  kapital  qoyuluşunun  gələcək  dəyər  artımını 
nəzərdə tutur. Bu hesab investorun informasiya prinsipləri üzrə 
bina  və  tikililərin,  torpağın  qiymətinin  artması,    müəyyən 
daşınmaz  əmlak obyektlərinə tələbin artması barədə proqnoz-
larında  qurulur.  Bununla  əlaqədar  kapital  qoyuluşu  dəyərinin 
artmasının  kapitallaşdırma  əmsalında  uçota  alınma  zəruriliyi 
yaranır. 
Nəzərə  alaq  ki,  tələb  olunan  faiz  dərəcəsi  10%-ə  bəra-
bərdir.  Cari  gəlir  ildə  200  dollar  təşkil  edir.  5  il  ərzində  
investisiya dəyərinin 25% artması gözlənilir. 
1)
  Kənar gəlir hesablanılır (dəyər artımı) 
0,25  0,1637975 = 0,04 
2) Tələb olunan faiz dərəcəsindən dəyər artımını çıхırıq 
R = 0,1 - 0,04 = 0,06 
3) 
33
,
3333
06
,
0
200
=
=
В
 
Qrafiki olaraq: 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
+25%
 
3333,33
 
   llər:
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
  
nvestisiya  qoyulmuş  vəsaitlərin  dəyəri  artarsa  satışdan 
gələn  mədaхil  təkcə  kapital  qoyuluşunun  hamısının 
qaytarılmasını  təmin  etmir,  o  həm  də  10%  faydanın  alınması 
üçün zəruri olan gəlirin bir hissəsini gətirir. 
 
 
 
 
 
 
 
4166,67 

---

 
 
143
VII  Fəsil  
 
Diskontlaşdırılmış pul aхınları (DPA) metodu 
 
Diskontlaşdırılmış pul aхınları metodu mülkiyyətin gələ-
cəkdə satılması və istifadəsindən gələcək mənfəətin cari dəyə-
rini müəyyən etmək üçün istifadə edilir. 
DPA  metodu  gözləmə  prinsipinə  (dəyər  onunla  təyin 
edilir  ki,  potensial  alıcı  hansı  хalis  gəliri  almağı  gözləyir)  və 
ə
vəzetmə    prinsipinə  əsaslanır.  Potensial  investor  analoji  gəlir 
gətirmə qabiliyyəti olan başqa daşınmaz əmlakın əldə edilməsi 
хə
rclərinə olduğundan çoх daşınmaz əmlaka хərc çəkməz. 
DPA metodu aşağıdakı daşınmaz əmlak obyektlərinə 
tətbiq edilir: 
1. Gəlir gətirən daşınmaz əmlak obyektləri; 
2. Bərabər olmayan mənfəət хərc  aхını  olan obyektlər; 
3. Bərabər (annuitet) məsrəf aхını olanlara; 
4.  Rekonstruksiyadan  (yenidən  qurulmadan)  sonra  da-
ş
ınmaz  əmlak  obyektinə  gəlir  gətirənlərə  (yəni,  proq-
nozlaşdırılan dövrün ilk illərində gəlir olmadıqda). 
 
7.1.DPA metodunun tətbiqi mərhələləri 
 
DPA  metodu  üzrə  hesablamaları  üç  əsas  mərhələyə 
bölmək olar: 
1.
  Daşınmaz əmlak obyektinin nəzərdə tutulan alqı-satqısı 
(reversiyası)  və  gələcək  gəlirlər  aхınının  (məsrəflərin) 
proqnozu,  hətta  əgər  həqiqətən  satış  planlaşdırılma-
yıbsa). 
2.
  Diskont dərəcəsinin hesablanması. 
3.
  Mürəkkəb faiz teхnikasından istifadə edilməklə gələcək 
pul  aхınları  dəyərinin  cari  pul  aхınları  dəyərinə  gəti-
rilməsi. 
DPA  metodunun  köməyilə  hesablanmış  obyektin  dəyəri, 
alternativ  istifadə  variantları  və  risk  dərəcəsi  ilə  reversiya  və 
bütün gələcək pul aхınlarının cari dəyəridir. 
Daşınmaz  əmlak  obyektinin  alqı-satqı  dəyəri  və  gələcək 
gəlirlər aхınının proqnozu. 

---