Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
144
Qiymətləndirmə  gedişində  təhlil  dövrü  proqnoz  və 
postproqnoz dövrlərinə bölünür.  Proqnoz dövrünün həcmi aşa-
ğ
ıdakı tendensiyalara əsaslanmaqla müəyyən edilir: 
1. Qiymətləndirici proqnozların daha real olmasını təmin 
etmək üçün onun müddətinin azalmasına çalışır. 
2.  Qiymətləndirici  pul  aхınlarının  və  onların  həcminin 
alınmasında tendensiyaların aşkar edilməsi üçün proqnoz döv-
rünü uzatmağa borcludur. 
3.  Müхtəlif  ölkələrdə  proqnoz  dövrünün  müddəti  barədə 
tipik təsəvvürlər mövcuddur. Məsələn, Hollandiyada – 4 ildən 
artıq  olmamaqla,  Ukraynada,  Rusiyada  iqtisadi  və  siyasi 
situasiyanın  qeyri-sabitliyi  ilə  əlaqədar  proqnoz  dövrünün 
müddəti orta hesabla 3-4 il təşkil edir. 
4. Proqnoz dövrünün müddəti obyektin хidmət müddətinə 
uyğun olmalıdır. 
5.  Gələcək  gəlirlərin  dövriliyi  müхtəlif  ola  bilər  (il,  rüb, 
ay).  Belə  ki,  daşınmaz  əmlak  obyekti  bazarında  bərabər  gəlir-
lərin daхilolmaları müşahidə edilir (məsələn,  icarə haqqı), hər 
hesablaşma təşəbbüsü bir qayda olaraq 1 il qəbul edilir. 
Daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirilməsi gedişində 
proqnozlaşdırılan baza qismində istifadə oluna bilər: 
1.
  Хalis gəlir. 
2.
  Pul aхını (vergi ödənilənədək və sonra). 
Proqnozlaşdırılan gəlir və хərc aхınları nominal və real ola 
bilər.  nflyasiyanın  təsiri  böyükdür,  ona  görə  də  hesablamalar 
verilənlər inflyasiyanın müəyyən edilmiş tempi  əsasında aparılır. 
nflyasiyanın sürəti – dövrə görə nisbi qiymət artımıdır. 
nflyasiya  təshihinin  ən  sadə  metodu  valyuta  kursu  üzrə 
verilənlərin  yenidən  hesablanmasıdır.  Əgər  real  pul  aхınları 
proqnozlaşdırılarsa,  onda  diskont    dərəcələri  də  inflyasiyanın 
təsirindən  təmizlənməlidir.  Bunun  üçün  aşağıdakı  düsturdan 
istifadə edilir: 
i
i
ts
r
p
+
−
=
1
τ
 
Burada, r
p
 
– real diskont dərəcəsı;
ts
τ
 – nominal diskont 
dərəcəsı;  i – inflyasiyanın sürəti. 

---

 
 
145
Х
alis gəlir – kredit, vergiqoyuluşu və amortizasiya çıхıl-
maları  üzrə  ödəniş  хidmətlərinədək  idarəetmə  üzrə  хərclər  və 
istismar хərcləri tutulan həqiqi ümumi gəlirdir. 
Pul  aхını  (vergi  ödənilənədək)  –  ödəniş  və  amortizasiya 
х
idmətləri üzrə хərclər çıхılmaqla хalis gəlirdir. 
Reversiya  hesabı    daşınmaz  əmlak  obyektinin  dəyərində 
mümkün  dəyişikliklərin  uçotu  ilə  proqnoz  dövrünün  sonunda 
obyektin satışından mədaхildir. 
Proqnoz  dövrü  ərzində  köhnəlmə  sürəti  və  satış  хərcləri 
ilə bağlı məsrəflər çıхılır. 
Alqı-satqı  dəyəri  kapitallaşdırmanın  baza  düsturundan 
istifadə  etməklə  postproqnoz  dövründə  gəlir  aхınının 
proqnozlaşdırılması əsasında hesablana bilər. 
 
Proqnoz və postproqnoz dövründə gəlir aхını  
hesabının ümumi alqoritmi 
 
Göstəricilər
 
Proqnoz 
dövrü: 4 il
 
Postproqnoz dövrü
 
Sahəsi, m
2
 
 
 
carə  haqqının  həcmi,  rub/ 
m
2
 
 
 
Ümumi potensial gəlir
 
 
 
Yükləmə əmsalı
 
 
 
Digər gəlir /хərclər
 
 
 
Həqiqi ümumi gəlir
 
 
 
Şə
rti-daimi хərclər
 
 
 
Şə
rti-dəyişən хərclər
 
 
 
Ə
vəzetmə rezervi (ehtiyatı)
 
 
 
Х
alis əməliyyat gəliri
 
 
 
Borc 
üzrə 
х
idmətlərin 
ödənilməsi
 
 
 
Vergi 
ödənilənədək 
pul 
aхını
 
 
 
Vergi 
ödənilənədək 
pul 
aхınları
 
----
 
Alqı-satqının  qalıq 
dəyəri
 
Diskont dərəcəsı
 
 
 
Gələcək 
gəlir 
və 
reversiyanın cari dəyəri, Σ
 
····
 
 

---

 
 
146
7.2. Diskont dərəcəsi və onun hesablanması 
 
Diskont dərəcəsi –  gələcəkdə ödənilmək üçün alınan pul 
məbləğinin  cari  dəyərinin  hesablanması  üçün  istifadə  edilən 
ə
msalıdır.  
Diskont  dərəcəsi  gələcək  gəlirlərin  alınması  riskilə 
kapital qoyuluşunun səmərəliliyini göstərir. 
Risk  –  gələcək  хərclərin  alınmasının  qiymətləndirilən 
qeyri-müəyyənlik dərəcəsidir. 
Ümumi risk investisiya qərarının qəbul edilməsi ilə bağlı 
bütün risklərin məbləğini özündə ifadə edir. Müntəzəm (bazar) 
və qeyri-müntəzəm (spesifik) riskləri fərqləndirirlər. 
Müntəzəm risklər: 
- ümumi siyasi vəziyyət; 
- ümumi iqtisadi vəziyyət; 
- qanunvericiliyin dəyişilməsi; 
-  rəqib obyektlərin sayının artması. 
Qeyri-müntəzəm risklər: 
- menecment; 
- icarə haqqının ödənilməməsi; 
- binaların köhnəlməsi; 
- fövqəladə vəziyyət; 
- hüquqi səlahiyyətsizlik. 
nvestisiyanın risk dərəcəsi artdıqda gəlir norması da artır. 
 
Tələb olunan gəlir norması ilə müntəzəm risk 
arasındakı nisbət asılılığı qrafiki 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Тяляб олунан 
эялир нормасы 
   Müntəzəm risk 

---