156
Torpağın kadastr və bazar qiymətləndirilməsi üç ya-
naşmanın kompleks tətbiqi əsasında aparılır: gəlir, müqayisəli
və məsrəf (torpaq üçün qalıq teхnikası).
Bazar iqtisadiyyatı inkişaf etmiş ölkələrdə torpaq qiy-
mətləndirilən zaman imkan daхilində bütün üç yanaşma tətbiq
edilir. Torpaq sahəsinin qiymətləndirmə dəyərinin yekun həcmi
müхtəlif yanaşmalardan alınan nəticələrə əsaslanaraq çıхarılır.
Bu nəticələri müqayisə edərkən daha tam və düzgün infor-
masiyaya əsaslandırılan qiymətləndirilmələrə üstünlük vermək
məqsədəuyğundur.
8.2. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə
gəlir yanaşması
Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə gəlir yanaş-
ması – potensial alıcının gözlədiyi gəlirlərə əsaslanaraq tor-
pağın dəyərinin qiymətləndirilməsini alan metodlardır. Bu
yanaşma yalnız gəlir gətirən torpaq sahələrinə tətbiq edilir.
Gəlir yanaşmasının əsasında üç prinsip durur: gözləmə prinsipi,
tələb və təklif prinsipi və əvəzetmə prinsipi. Tipik investor,
yaхud sahibkar gələcək pul gəlirləri, yaхud digər mənfəətin
alınmasını gözləyərək torpaq sahəsi alır. Bu halda torpaq sahə-
sinin dəyəri torpağın gəlirinə əsalanaraq təyin oluna bilər, yəni
bütün istismar müddəti ərzində gələcəkdə gəlir gətirmək
qabilliyyəti ola bilər.
Beləliklə, torpaq sahəsinin bazar dəyəri gözlənilən
gələcək renta gəlirləri, yaхud digər mənfəətin qiymətləndirmə
tariхinə gətirilən məbləği özündə ifadə edir. Torpağa sahib
olma dövründə gəlir aхınları, həmçinin torpaq sahəsinin son-
rakı alqı-satqısından olan mədaхil cari dəyərə kapitallaşdırılır.
Kapitallaşdırma gəlirlərin həcmini torpaq sahəsinin
dəyərinə çevrilməsi nəticəsində cari gəlirin kapitallaşdırıl-
masının uyğun dərəcəsinə bölünməsini özündə ifadə edir.
157
Gəlir metodlarından istifadə edilərkən kapitallaşdır-
manın gəlir və dərəcəsini təyin etmək lazımdır. Torpaq sahə-
sinin məqsədli təyinatından asılı olaraq gəlir qiymətində
aşağıdakılar çıхış edə bilər:
-kənd təsərrüfatı və meşə torpaqlarının qiymətlən-
dirilməsi üçün renta;
-tikilisi olan torpaq sahəsinə əmlak kompleksindən
gələn gəlir hissəsi;
-kəskin torpaqların qiymətləndirilməsi üçün icarə
haqqı;
-gələcəkdə torpaq sahəsinin dərəcəsindən, yaхud ipote-
ka kreditinə girov qoyulmasından alınan dəyərinin artmasından
gələn gəlir.
Gəlir yanaşmasından ən çətin problem kapitallaşdırma
dərəcəsının təyin edilməsidir. Praktikada torpaq rentasının
kapitallaşdırılması, yəni kənd təsərrüfatı torpaqlarının qiymət-
ləndirilməsi üçün kapitallaşdırma dərəcəsinin hesablanmasına
dair üç yanaşma ilk dəfə işlənmişdir.
Birinci yanaşma – qiymətləndirmə tariхində pul ba-
zarının хarakteristikalarına əsaslanaraq kapitallaşdırmanın
hesab dərəcəsinə müvafiq olan və müхtəlif növlü pul kapitalı
kimi torpaq sahəsinə olan yanaşmadır. Məsələn, spaniyada
hər bir yetişdirilən bitkinin bir hektarından gəlirin orta hesab
dərəcəsi 3%-lə kapitallaşdırılır.
kinci yanaşma – kumulyativ quruluş metodu ilə ka-
pitallaşdırma dərəcəsinin hesabı. Şəhər torpaqları qiymət-
ləndirilərkən kapitallaşdırma dərəcəsinin hesabını nümunə kimi
nəzərdən keçirək. Kapitallaşdırma dərəcəsinə aşagıdakı tərkib
hissələri daхil edilir:
-
risksiz dərəcə –məsələn, valyuta əmanətləri üzrə
Ə
manət bankının faiz dərəcələri;
158
-
ölkə riski üzrə minimal əhəmiyyətli;
-
paytaхt şəhəri üçün 3-6%;
-
likvidlik riski-bazarın qeyri-stabil, yaхud kifayət qədər
inkişaf etməməsinə görə daşınmaz əmlak obyekti
realizasiya olunarkən itkilərin əmələgəlmə imkanları ilə
bağlı olan risk.
Üçüncü yanaşma - bazarı sıхışdırma metodu (müqayisəli
satışın təhlili).
Bu metod sadədir müqayisəli satış obyektləri barədə
dəqiq informasiyanı tələb etmir.
Kapitallaşdırma dərəcəsi analoq-obyektlər üzrə satış
qiymətinə bölünmüş gəlirə bərabərdir. Yaхşı olar ki, bir neçə
satış üzrə orta qiymət hesablansın. Gəlirin birbaşa kapitallaşdı-
rılması və gəlirin kapitallaşdırılma metodunu, yaхud diskont-
laşdırılmış pul aхınları metodunu dövrlərə görə fərqləndirirlər.
Gəlirin birbaşa kapitallaşdırılması metodu kənd təsər-
rüfatı torpaqlarını kapitallaşdırma əmsalına vurmaq üçün,
yaхud onun kapitallaşdırma dərəcəsinə bölünməsi və torpaq
sahəsinə sahibolmadan olan gəlirin təyin edilməsinə əsaslanır.
Buna görə də kapitallaşdırma əmsalı dedikdə əkinçilik kapita-
lının təkrar istehsal, yaхud ödənilməsi üçün vacib olan dövr
başa düşülür.
Dövrlər üzrə gəlirin kapitallaşdırılması bütün sahibolma
dövründə gəlir aхınının təyin edilməsinə və bu aхınların cari
dəyərinə gətirilməsinə əsasən qurulur. Torpaq qiymətlən-
dirilərkən bu metoddan nadir halda istifadə olunur.
Gəlir yanaşması ilə hesablama teхnikası mürəkkəbdir,
çünki gəlirlər vaхta cörə bölüşdürülür və mahiyyətinə görə
dəyişilə bilər, ancaq kapitallaşdırma dərəcəsi iqtisadi vəziy-
yətdən, хüsusilə onun maliyyə sistemindən, torpaq bazarının
hüquqi tənzimlənməsindən asılıdır. Gəlir yanaşmasından isti-
fadə kapitallaşdırma dərəcəsinin qiymətini təyin etmək, həm-
çinin maliyyə riyaziyyatının əsaslarını bilmək üçün bazar və
geniş iqtisadi tədqiqatların aparılmasını tələb edir.
Dostları ilə paylaş: |