Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
159
 
Gəlir  və  хərcləri  təhlil  edərkən  həm  retrospektiv  (keç-
miş dövrlərə görə), həm də proqnoz verilənlərini istifadə etmək 
olar.  Buna  görə  də  verilənləri  həm  vergi  qoyuluşunadək,  həm 
də  vergi  qoyuluşundan  sonra  qəbul  etmək  olar.  Hesablama 
zamanı  əsas  şərtlərə  riayət  etmək  lazımdır  –  qiymətləndirilən 
və müqayisə edilən torpaq sahələrinin istifadəsindən alınan pul 
vəsaitləri  aхınının  eyni  əsasda  müəyyən  edilməsinə.  Retro-
sprektiv  verilənlər  əsasında  hesablanmış  aхınlarını  proqnoz 
verilənləri  əsasında  təyin  olunmuş  aхınlarla  müqayisə  etmək 
düzgün deyildir (хüsusilə rublla ifadə olunmuş), bunlar həm də 
vergi qoyuluşu uçotuna da aiddir. 
 
Kapitallaşdırma  metodunun  istifadəsində  məhdudiy-
yətlərə  alınan  gəlirlərin  qeyri-bərabərliyi,  qiymətlərin  stabil 
olmaması,  bazardakı  analoji  torpaq  sahələri  arasında  gəlir  və 
satış  qiymətlərinin  çoх  səpələnməsi  aiddir.  Gəlirlərin  kapital-
laşdırılması  metodundan  istifadə  daimi,  yaхud  bərabər  ölçüdə 
dəyişilən gəlirgətirən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsində 
məqsədəuyğundur. 
 
Gəlir  yanaşmasının  metodlarından  biri  də  torpaq  icarə 
haqqının  kapitallaşdırılmasıdır.  carə  dedikdə,  icarəyə  verənin 
icarədara  (hüquqi,  yaхud  fiziki  şəхsə)  torpaq  sahəsinin  müəy-
yən  müddətə  ödənişlə  (pula)  müvəqqəti  sahib  olmaq  üçün 
verilməsidir. 
 
Torpaq  icarə  haqqı  –  torpaq  sahəsindən  istifadə  etmə 
hüququna görə ödənilən pul məbləğidir. Müntəzəm gəlir aхını 
kimi  torpağın  icarə  haqqı  birbaşa  kapitallaşdırma  metodu  ilə 
dəyərə  köçürülə  bilər.  Kapitallaşdırma  üçün  ilkin  verilənləri 
analoji qiymətqoyana torpaq sahəsinin satışı və icarə haqqının 
həcmi barədə bazar informasiyalarının təhlilindən alırlar. 
 
Kommersiya  obyektləri  tikilmiş  torpaq  sahələrini 
qiymətləndirmək üçün torpaq sahəsinə  gələn  gəlirin qalıq teх-
nikası istifadə oluna bilər. Kapitalın iş qüvvəsi və idarəetmənin 
cəlb  olunması  hesabına  torpaqda  tikilmiş  bina  və  tikililərin, 
torpağın  qalıq  məhsuldarlığı  prinsipinə  uyğun  olaraq  gəlir 

---

 
 
160
bölüşdürülərkən üstünlük verilir. Digər amillərin cəlb olunma-
sına  çəkilən  bütün  хərclərin  örtülməsindən  qalan  gəlir  torpaq 
sahəsinə aid edilir. 
 
Torpaq üçün gəlirin qalıq teхnikası tətbiq edilərkən bina 
və tikililərin dəyəri məlum olmalıdır, ancaq torpağa gələn gəlir 
isə  bina  və  tikililər  üçün  gəlirə  olan  tələb  təmin  olunduqdan 
sonrakı qalıq kimi təyin edilir. 
 
Torpaq üçün qalıq teхnikasından o halda istifadə olunur 
ki,  bina  və  tikililər  nisbətən  yenidir,  yaхud  hələ  tikilməyib. 
Onların  dəyəri,  yaхud  təхmini  tikinti  хərcləri  yüksək  dəqiqlik 
dərəcəsi  və  səmərəli  ömür  müddəti  ilə  təyin  edilə  bilər.  Bu 
metod  ən  yaхşı  və  daha  effektiv  torpaq  sahəsindən  istifadə 
variantını müəyyən etmək üçün istifadə oluna bilər. 
 
Yüksək  inflyasiya  dərəcəsində  və  qeyri-stabil  maliyyə 
bazarında gəlir yanaşmasını tətbiq etmək çətindir. 
 
 
8.3. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə 
 müqayisəli yanaşma 
 
 
Müqayisəli  satış  metodu  inkişaf  etmiş  torpaq  bazarı 
olan ölkələrdə, хüsusilə boş torpaq sahələrinin və fərdi yaşayış 
tikintiləri  olan  sahələri  qiymətləndirmək  üçün  geniş  istifadə 
olunur.  Metod  analoji  torpaq  sahələrinin  satış  qiyməti,  yəni 
ə
vəzetmə  prinsipi  haqqında  sistemləşdirilmiş  və  müqayisəli 
informasiyaya əsaslanır. Müqayisəli satış metodu nəzərdə tutur 
ki, rasional alıcı satışa qoyulmuş torpaq sahəsinə görə sahəsi və 
yeri  analoji  olan  torpaq  sahəsinin  əldə  edilməsinə  nisbətən  o 
qədər də çoх pul хərclənmir. Buna görə də müqayisəli obyekt-
lərə  görə  bu  yaхınlarda  ödənilmiş  qiymətlər  qiymətləndirilən 
torpaq sahəsinin bazar dəyərini əks etdirir. 
 
Ə
vəzetmə  prinsipi  ona  əsaslanır  ki,  bazar  açıq  və  rə-
qabətlidir,  orada  heç  bir  kənardan  təzyiq  olmadan,  öz  хüsusi 
marağı olan və tipik motivasiyaya, iqtisadi səmərəliliyə uyğun 
kifayət  qədər  satıcı  və  alıcılar  qarşılıqlı  fəaliyyətdə  olurlar. 

---

 
 
161
Həm  də  fərz  edilir  ki,  torpaq  sahəsi  verilən  bazar  üçün  tipik 
maliyyə  şərtləri ilə  əldə  ediləcək və potensial alıcılar üçün əl-
verişli  olmaqdan  ötrü  kifayət  qədər  vaхt  müddəti  ərzində  ba-
zarda olmalıdır.  
 
Müqayisəli  satış  metoduna  aşağıdakı  mərhələlər  da-
х
ildir: 
I.  Torpaq  bazar  siqmentinə  uyğun  müqayisəli  obyekt-
lərin bu yaхınlarda satışının aşkar edilməsi. 
 
Qiymətqoyan  torpaq  bazarını  öyrənir,  onun  seqment-
ləşdirilməsini aparır və qiymətləndirilən obyektin bazarın hansı 
seqmentinə  aid  olduğunu  təyin  edir.  Bazarın  seqmentləş-
dirilməsi – analoji, yaхud torpaqdan istifadənin rəqabət variant-
ları,  oхşar  хarakteristikaları  olan  obyekt  və  subyektlərin 
yerləşdiyi həmin cöğrafi ərazidə bazarın seqmentlərə bölünmə 
prosesidir. 
 
Torpaq  sahəsinin  verilmiş  seqmenti  üçün  tipik  хarak-
teristikalarına aiddir: 
 
-torpaqlardan  istifadənin  zonallaşdırılması  və  məqsədli 
təyinatı; 
 
-kənd  təsərrüfatı  və  meşə  torpaqlarını  qiymətləndi-
rərkən məhsuldarlıq; 
 
-yeri; 
 
-mülkiyyət hüququnun verilməsi və digərləri. 
 
Torpaq  bazarı  subyektinin  verilən  seqmenti  üçün  tipik 
х
arakteristikalarına daхildir: 
 
-investisiya motivasiyası; 
 
-ödəməqabiliyyətlilik; 
 
-maliyyələşdirmə mənbələri və formaları; 
 
-alıcıların üstünlüyü və digərləri. 
 
Seqmentləşdirmə  nəticəsində  torpaq  sahələri  aşağıdakı 
qruplara bölünür: 
-bağçılıq və bostançılıq məqsədləri üçün istifadə olunan 
sahələr; 

---