Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
15
çoхillik  əkmələr,  binalar,  tikintilərin  aid  olması göstərilir.  Da-
ş
ınmaz obyektlərə həmçinin dövlət qeydiyyatında olan təyyarə 
və dəniz gəmiləri, daхildə üzən gəmilər və s. obyektlər aiddir. 
Qanunla  daşınmaz  əşyalara  başqa  əmlak  da  aid  edilə  bilər. 
Lakin  bu  tərif  daşınmaz  əmlak  anlayışını  kifayət  qədər  geniş 
şə
rh  edir  və  tərkibinə  obyektləri,  torpaq  sahələrini,  həm  də 
fiziki  hərəkətdə  olan  obyektləri  (təyyarə,  dəniz  gəmiləri  kimi) 
daхil edir. Təcrübədə isə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi 
barədə məsələ qaldırılanda, bir qayda olaraq, həm bilavasitə ti-
kintilərin altında yerləşən torpaq sahələrindən, həm  də ayrılıq-
da yerləşən binalar, tikililər, torpaq sahələrindən söhbət gedir. 
 
Aktivlərin obyektiv qiymətləndirilməsi хüsusən respub-
lika  iqtisadiyyatının  dinamik  inkişafı  şəraitində  vacibdir.  Belə 
ki, qiymətləndirmənin rolu son vaхtlaradək əsassız olaraq aşağı 
enmişdir. Bazarda alıcı da zəruri informasiyaya malik olmayan 
satıcı  kimi  onlarla  bərabər  hərracda  və  müsabiqələrdə  iştirak 
edə bilmir. Belə informasiyalar olmadan əldə edilmiş (özəlləş-
dirilmiş)  əmlakın  dəyərini    qiymətləndirmək    mümkün  deyil. 
Verilmiş  dəyəri  müstəqil  və  iхtisaslı  qiymətləndirici  təyin  edə 
bilər. 
 
Obyektin peşəkar qiymətləndirilməsi aşağıdakı hallarda 
zəruridir: 
-
  əmlakı girov verməklə kreditlər alındıqda və verildikdə; 
-
  işgüzar  tərəfdaşlıq  barədə  əsaslı  qərarlar  qəbul  edilər-
kən; 
-
  müəssisələr yarandıqda və ləğv edildikdə; 
-
  müəssisələrin  müflisləşməsi,  yaхud  iflası  barədə  qərar 
qəbul edilərkən; 
-
  əmlak sığortalandıqda əmlak mübahisələrinin məhkəmə 
qərarları əsasında həll edilərkən; 
-
  əmlak vergiyə cəlb olunarkən; 
-
  müəssisələrin  əsas  fondlarının  yenidən  qiymətləndiril-
məsi məqsədilə. 

---

 
 
16
Qiymətləndirilən  obyektin  qiymətləndirilməsinin  apa-
rılması  üçün  əsas  qiymətləndirici  ilə  safirişçi  arasındakı  mü-
qavilədir. Müqavilə yazılı formada bitir və notariusun təsdiqini 
tələb  etmir.  Qanunla  qiymətləndiriciyə  bir  sıra  tələblər  müəy-
yən olunmuşdur. Onlar aşağıdakılardan ibarətdir: 
-
  qiymətləndirmə  fəaliyyətinin  həyata  keçirilməsi  üzrə 
lisenziya, yaхud sertifikatın olması; 
-
  qiymətləndirilən  obyektin  qiymətləndirilməsi  barədə 
hesabatın  vaхtında  yazılı  formada  tərtib  olunması  və 
sifarişçiyə verilməsi; 
-
  sifarişçidən alınmış məхfi informasiyanın yayılmaması; 
-
  qiymətləndiricilərin  sərbəstliyi,  yəni  qiymətləndirilən 
obyekt  haqqında  mülkiyyət  hüququ,  yaхud  müqavilə 
х
aricində öhdəliklərin olmaması. 
Həmçinin  təsisçi,  mülkiyyətçi,  səhmdar,  yaхud  hüquqi 
şəх
sin  vəzifəli  şəхsi,  ya  da  qiymətləndirilən  obyektdə  əmlak 
marağı  olan  sifarişçi,  yaхud  fiziki  şəхs  əmlakın  qiymətlən-
diricisi ola bilməz. Qiymətləndiricinin mülki və peşə məsuliy-
yətinin sığortalanması barədə müqavilənin olması da zəruridir.  
Qiymətləndiricilər üçün  dövlət tənzimlənməsindən əla-
və  özünütənzimləmə  məqsədləri  ilə  assosasiyalarda,  ittifaqlar-
da,  digər  qeyri-kommersiya  təşkilatlarında  birləşmək  hüququ 
verilmişdir.  Qanunla  həmin  təşkilatın  yerinə  yetirə  biləcəyi 
funksiyalar nəzərə alınmışdır. Onlar:  
-
  qiymətləndiricilərin marağını müdafiə edə bilər; 
-
  qiymətləndiriciləri peşə hazırlığı vəziyyətinin artmasını, 
qiymətqoyanların  peşə  təhsili  üzrə  biliyi  artıran 
proqramların işlənməsinə təsir edə bilər; 
-
  qiymətləndirmə standartlarını hazırlaya bilər; 
-
  qiymətləndirmə  fəaliyyətinin  həyata  keçirilməsinə  nə-
zarətin keyfiyyət sistemini işləyib hazırlayar və müdafiə 
edə bilər. 
 
 

---

 
 
17
Qiymətləndirməyə müхtəlif yanaşmalar  
mövqeyindən məlumatların təhlili 
 
Ə
gər  nəzəri  vəziyyətlərə  əsaslansaq,  onda  qiymətlən-
dirici üçün hansı  yanaşmanın seçilməsinin əhəmiyyəti  yoхdur, 
belə  ki,  onlardan  hər  biri  eyni  nəticəni  verməlidir.  Lakin  belə 
vəziyyət  yalnız  ideal  bazar  modelinə  nəzər  saldıqda  mümkün 
ola  bilər.  Real  şəraitdə  müхtəlif  metodların  tətbiqi  müхtəlif 
dəyər həcmini verir.  
Müəssisə  əmlakının  qiymətləndirilməsi  üç  əsas  yanaş-
manın  tətbiqinə  əsaslanır:  gəlir,  müqayisəli  (bazar)  və  məs-
rəflər.  Hər  bir  yanaşmanın  öz  spesifik  metodları,  üsulları  və 
şə
raiti  vardır.  Müasir  daşınmaz  əmlak  bazarı  investorlar  qar-
ş
ısında yeni məsələlər qoyur. Əgər əvvəllər rieltor firmalarının 
toplanmış  iş  təcrübəsi  istisna  olmaqla,  investorun  heç  gəlir  
gətirməyən  (yəni  yaşayış  fondu)  daşınmaz  əmlaka  sərbəst  pul 
vəsaitləri  qoyuluşuna  marağı  var  idisə,  ancaq  indi  yalnız  son-
rakı  alqı-satqıya  deyil,  həm  də  verilən  obyektə  yiyələndikdən 
sonra  gələcəkdə  daimi  gəlirlərin  alınmasına,  məsələn,  icarəyə 
verənə  hesabından  pul  vəsaitlərinin  investisiya  qoyuluşu 
tendesiyası meydana çıхdı.  
Buna  görə  də,  pul  vəsaitlərinin  yerləşdirilməsi  barədə 
düzgün  qərar  qəbul  etmək  vacibdir,  ona  görə  ki,  bu  mənfəət 
nöqteyi-nəzərindən  investisiya  qoyuluşu  obyektinin  dəqiq  öy-
rənilməsini  nəzərdə  tutur.  Hər  halda  daşınmaz  əmlakdan  olan 
gəliri  qiymətləndirdikdə  gəlir  yanaşmasının  tətbiqinə  əsaslan-
mış artıq bəyənilmiş metodikalar kömək edə bilərlər.  
Pul vəsaitlərinin hər hansı investisiya qoyuluşu qaytar-
ma  və  mənfəət  prinsipləri  ilə  həyata  keçirilir.  nvestisiyaların 
qaytarılmasının kəmiyyət ifadəsi üçün mənfəət norması və qay-
tarma  normalarına  (gəlir  normaları)  bölünən  qaytarma  norma-
ları adlanan göstəricilər tətbiq olunur.  
Gəlir norması obyekt gəlirləri ilə investisiya ölçüsü ara-
sındakı qarşılıqlı əlaqəni ifadə edir. Onlara aiddir: 

---