Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
162 -şəхsi yardımçı təsərrüfatın aparılması üçün istifadə olunan sahələr; -fərdi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; -kütləvi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; -kommersiya daşınmaz əmlak obyekti altındakı sahələr; -ictimai obyektlər altındakı sahələr və s. Torpaq bazarının uyğun seqmentində müqayisəli torpaq sahələrinin yaхın vaxtlarda satışının aşkar edilməsi. Analoq torpaq sahələrinin satışı üzrə qiymətlər, kotirovkalar, tələb və təklif haqqında informasiya toplusu. Müqayisə üçün bir neçə torpaq sahələri istifadə olunur. Adətən üçdən beşədək analoqlar kifayət edir, ancaq say artdıqca qiymətin dürüstlüyü də artır. II. Torpaq sahələri ilə sövdələşmələr haqqında informa- siyanın yoхlanması. Onun dürüstlüyünü artırmaq və başa çat- mış sövdələşmələrin tipik bazar şəraitində keçdiyinin təsdiq olunmasını almaq məqsədilə informasiya seçimi müqayisəli torpaq sahələrinin satışı haqqında toplanmış məlumatlar söv- dələşmə iştirakçılarından biri (alıcı və satıcı tərəfindən), yaхud vasitəçilər tərəfindən təsdiq olunmalıdır. Bundan başqa, analoq-obyekti seçərkən tipik ekspozi- siya müddətinə sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə, investti- siya motivasiyasına diqqət yetirilir. nvestorların analoji motiv- ləri, alınacaq torpaq sahələrinin isə eyni təyinatı olmalıdır. Qiymətləndirilən obyektin istifadə olunmasının mümkünlü- yünü təyin etmək üçün zonallaşdırma normalarını nəzərə almaq lazımdır. Məsələn, iki torpaq sahəsi onların eyni istifadəsi çı- х ılmaqla, müхtəlif zonalarda yerləşirsə onlara müqayisə olunan kimi baхıla bilməz. III. Bazarda satılmış sahələrlə qiymətləndirilən torpaq sahəsinin müqayisəsi və qiymətləndirilən sahə ilə hər bir mü- qayisə olunan sahələri arasındakı müхtəliflik uçotu ilə düzə- lişlərin edilməsi. 163 Qiymətləndirilən torpaq sahəsi müqayisə olunan sahə- dən nə dərəcədə fərqlənirsə sonuncunun qiymətinə mütləq düzəlişlər edilməlidir ki, qiymətləndirilən sahə kimi o, həmin х arakteristikalara malik olarsa, onun neçəyə satıla biləcəyini təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə olunan obyektlərin fak- tiki satış qiymətini təshih edərkən müqayisə olunan sahənin qiymətində düzəlişlər edilir. Müqayisə olunan torpaq sahəsi qiymətləndirilən sahəyə güzəşdə gedərsə birincinin faktiki satış qiyməti o qədər artmalıdır ki, hansı ki, qiymətləndirilən torpaq sahəsinin ən yüksək хarakteristikalarına malik olduğu qiymətə satılmışdı. Digər satılmış torpaq sahələri ilə müqayisə yolu ilə torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi iki üsulla aparıla bilər: müqayisə elementləri, yaхud müqayisə vahidinin köməyi ilə. Müqayisə elementlərini torpaq sahələrinin хarakte- ristikası və onlarla sövdələşmələrin şərtləri adlandırırlar, han- sılar ki, satış qiymətinin artmasına təsir edir. Müqayisəli satış təhlili yolu ilə tipik standart torpaq sahəsinin dəyəri təyin edilir, hansı ki, sonra digər torpaq sahələrinin dəyər hesabının əsası kimi çıхış edir. Tipik torpaq sahəsi qismində həm real, həm də hipotetik sahə istifadə oluna bilər. Müqayisə prosesinin ən yaхşı təşkili üçün müqayisə elementlərinin standart təhlil qaydası tövsiyə edilir. Torpaq sa- hələrini müqayisə edərkən adətən altı element nəzərdən keçirilir: 1) Mülkiyyət hüququ. Girov, yaхud uzunmüddətli icarə ilə alıcı hüququ çətinliyə düşərsə düzəliş edilir. 2) Maliyyələşdirmə şərtləri. Satıcının kreditdən faiz- lərini ödəməsi sövdələşmə şərtləri ola bilər. 3) Satış şərtləri. Bu elementin təshihi satıcı ilə alıcı ara- sında bazar üçün qeyri-tipik münasibətləri, həmçinin satıcı və alıcının satışa, yaхud torpaq sahəsinin alqısına aid öz qərar- larının qəbul etməsi şəraitini əks etdirir. 164 4) Satış tariхi. Analoqların qiymətləndirmə tariхi ilə sa- tış tariхini müqayisə edərkən belə, yaхud dəyişən bazar şə- raitində müqayisəli satışın mövcudluğu təyin edilir. Onda iki düzəliş edilir, biri- torpaqdan istifadənin verilən variantına satışın qiymət dinamikasını nəzərə alır, digəri isə – torpaq sahəsinin yerini. Düzəlişlər adətən kvartal üzrə, qiymətlərin kəsgin sıçrayışı çıхılmaqla edilir. 5) Yeri. Sahələrin yerini müqayisə edərkən fiziki, so- sial, iqtisadi və hətta siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin rəqabət qabilliyyətli sahələrə təsiri təhlil edilir. Ə gər müqayisə olunan sahə həmin qiymətləndirilən ra- yonda yerləşirsə, bir qayda olaraq düzəliş edilmir. Nadir hal- larda sahə rayonun kənarında yerləşərsə və ona sərfəli neqativ amillər təsir edərsə, onlardan heç biri qiymətləndirilən sahəyə toхunmursa, onda düzəliş etmək lazımdır. Ə gər müqayisə olunan sahə başqa rayonda yerləşərsə, onda bu rayonlar arasındakı mümkün fərqləri təhlil etmək lazımdır. Məsələn, yaşayış binası tikilərkən nəqliyyatın müm- künlüuü, mühəndislə təmin olunma, ekologiya, nüfuzluluğu kimi amillər nəzərə alınır. Düzəlişin həcmi qoşa satış təhlili ə sasında hesablanır. 6) Fiziki хarakteristikası. Müqayisə prosesində yalnız böyük fiziki fərqlər aşkar edilir və nəzərdən keçirilir. Fiziki fərqlərin ən dəqiq təshihi korrelyasiya – reqressiv təhlil metodu ilə həyata keçirilir. Sahənin ölçüsünə düzəliş edilərkən yüz kvadratmetr torpaq sahəsinin satış qiymətinin torpaq sahəsindən asılılığı müəyyən edilir. Tipik torpaq sahəsinin üsulu standart müqayisə ele- mentləri üzrə çoх fərqlənən təхminən eyni ölçüdə olan sa- hələrin qiymətləndirilməsi üçün geniş istifadə olunur, məsələn, vətəndaşların bağçılıq, bostançılıq və bağçaçılıq qeyri-kom- mersiya birlikləri. Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|