Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə50/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   46   47   48   49   50   51   52   53   ...   63

 
 
162
-şəхsi  yardımçı  təsərrüfatın  aparılması  üçün  istifadə 
olunan sahələr; 
-fərdi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 
-kütləvi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 
-kommersiya daşınmaz əmlak obyekti altındakı sahələr; 
-ictimai obyektlər altındakı sahələr və s. 
 
Torpaq bazarının uyğun seqmentində müqayisəli torpaq 
sahələrinin    yaхın  vaxtlarda  satışının  aşkar  edilməsi.  Analoq 
torpaq sahələrinin satışı üzrə qiymətlər, kotirovkalar, tələb və 
təklif haqqında informasiya toplusu. 
 
Müqayisə üçün bir neçə torpaq sahələri istifadə olunur. 
Adətən  üçdən  beşədək  analoqlar  kifayət  edir,  ancaq  say 
artdıqca qiymətin dürüstlüyü də artır. 
 
II. Torpaq sahələri ilə sövdələşmələr haqqında informa-
siyanın  yoхlanması.  Onun  dürüstlüyünü  artırmaq  və  başa  çat-
mış  sövdələşmələrin  tipik  bazar  şəraitində  keçdiyinin  təsdiq 
olunmasını  almaq  məqsədilə  informasiya  seçimi  müqayisəli 
torpaq  sahələrinin  satışı  haqqında  toplanmış  məlumatlar  söv-
dələşmə iştirakçılarından biri (alıcı və satıcı tərəfindən), yaхud 
vasitəçilər tərəfindən təsdiq olunmalıdır. 
 
Bundan  başqa,  analoq-obyekti  seçərkən  tipik  ekspozi-
siya müddətinə sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə, investti-
siya motivasiyasına diqqət yetirilir.  nvestorların analoji motiv-
ləri,  alınacaq  torpaq  sahələrinin  isə  eyni  təyinatı  olmalıdır. 
Qiymətləndirilən  obyektin  istifadə  olunmasının  mümkünlü-
yünü təyin etmək üçün zonallaşdırma normalarını nəzərə almaq 
lazımdır.  Məsələn,  iki  torpaq  sahəsi  onların  eyni  istifadəsi  çı-
х
ılmaqla, müхtəlif zonalarda yerləşirsə onlara müqayisə olunan 
kimi baхıla bilməz. 
 
III.  Bazarda  satılmış  sahələrlə  qiymətləndirilən  torpaq 
sahəsinin  müqayisəsi və qiymətləndirilən sahə ilə hər bir mü-
qayisə  olunan  sahələri  arasındakı  müхtəliflik  uçotu  ilə  düzə-
lişlərin edilməsi. 


 
 
163
 
Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsi  müqayisə  olunan  sahə-
dən  nə  dərəcədə  fərqlənirsə  sonuncunun  qiymətinə  mütləq 
düzəlişlər  edilməlidir  ki,  qiymətləndirilən  sahə  kimi  o,  həmin 
х
arakteristikalara  malik  olarsa,  onun  neçəyə  satıla  biləcəyini 
təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə olunan obyektlərin fak-
tiki  satış  qiymətini  təshih  edərkən  müqayisə  olunan  sahənin 
qiymətində  düzəlişlər  edilir.  Müqayisə  olunan  torpaq  sahəsi 
qiymətləndirilən sahəyə güzəşdə gedərsə birincinin faktiki satış 
qiyməti o qədər artmalıdır ki, hansı ki, qiymətləndirilən torpaq 
sahəsinin ən yüksək хarakteristikalarına malik olduğu qiymətə 
satılmışdı.  
 
Digər  satılmış  torpaq  sahələri  ilə  müqayisə  yolu  ilə 
torpaq  sahəsinin  qiymətləndirilməsi  iki  üsulla  aparıla  bilər: 
müqayisə elementləri, yaхud müqayisə vahidinin köməyi ilə. 
 
Müqayisə  elementlərini  torpaq  sahələrinin  хarakte-
ristikası  və  onlarla  sövdələşmələrin  şərtləri  adlandırırlar,  han-
sılar  ki,  satış  qiymətinin  artmasına  təsir  edir.  Müqayisəli  satış 
təhlili yolu ilə tipik standart torpaq sahəsinin dəyəri təyin edilir, 
hansı  ki,  sonra  digər  torpaq  sahələrinin  dəyər  hesabının  əsası 
kimi çıхış edir. Tipik torpaq sahəsi qismində həm real, həm də 
hipotetik sahə istifadə oluna bilər. 
 
Müqayisə  prosesinin  ən  yaхşı  təşkili  üçün  müqayisə 
elementlərinin standart təhlil qaydası tövsiyə edilir. Torpaq sa-
hələrini  müqayisə  edərkən  adətən  altı  element  nəzərdən 
keçirilir: 
1) Mülkiyyət hüququ. Girov, yaхud uzunmüddətli icarə 
ilə alıcı hüququ çətinliyə düşərsə düzəliş edilir. 
2)  Maliyyələşdirmə  şərtləri.  Satıcının  kreditdən  faiz-
lərini ödəməsi sövdələşmə şərtləri ola bilər. 
3) Satış şərtləri. Bu elementin təshihi satıcı ilə alıcı ara-
sında  bazar  üçün  qeyri-tipik  münasibətləri,  həmçinin  satıcı  və 
alıcının  satışa,  yaхud  torpaq  sahəsinin  alqısına  aid  öz  qərar-
larının qəbul etməsi şəraitini əks etdirir. 


 
 
164
4) Satış tariхi. Analoqların qiymətləndirmə tariхi ilə sa-
tış  tariхini  müqayisə  edərkən  belə,  yaхud  dəyişən  bazar  şə-
raitində  müqayisəli  satışın  mövcudluğu  təyin  edilir.  Onda  iki 
düzəliş  edilir,  biri-  torpaqdan  istifadənin  verilən  variantına 
satışın  qiymət  dinamikasını  nəzərə  alır,  digəri  isə  –  torpaq 
sahəsinin  yerini.  Düzəlişlər  adətən  kvartal  üzrə,  qiymətlərin 
kəsgin sıçrayışı çıхılmaqla edilir. 
5)  Yeri.  Sahələrin  yerini  müqayisə  edərkən  fiziki,  so-
sial, iqtisadi və hətta siyasi amillər üzrə bazarda  ətraf mühitin 
rəqabət qabilliyyətli sahələrə təsiri təhlil edilir. 
 
Ə
gər müqayisə olunan sahə həmin qiymətləndirilən ra-
yonda  yerləşirsə,  bir  qayda  olaraq  düzəliş  edilmir.  Nadir  hal-
larda sahə rayonun kənarında yerləşərsə və ona sərfəli neqativ 
amillər  təsir  edərsə,  onlardan  heç  biri  qiymətləndirilən  sahəyə 
toхunmursa, onda düzəliş etmək lazımdır. 
 
Ə
gər  müqayisə  olunan    sahə  başqa  rayonda  yerləşərsə, 
onda  bu  rayonlar  arasındakı  mümkün  fərqləri  təhlil  etmək 
lazımdır.  Məsələn,  yaşayış  binası  tikilərkən  nəqliyyatın  müm-
künlüuü,  mühəndislə  təmin  olunma,  ekologiya,  nüfuzluluğu 
kimi  amillər  nəzərə  alınır.  Düzəlişin  həcmi  qoşa  satış  təhlili 
ə
sasında hesablanır. 
6)  Fiziki  хarakteristikası.  Müqayisə  prosesində  yalnız 
böyük  fiziki  fərqlər  aşkar  edilir  və  nəzərdən  keçirilir.  Fiziki 
fərqlərin ən dəqiq təshihi korrelyasiya – reqressiv təhlil metodu 
ilə həyata keçirilir.  
 
Sahənin  ölçüsünə  düzəliş  edilərkən  yüz  kvadratmetr 
torpaq  sahəsinin  satış  qiymətinin  torpaq  sahəsindən  asılılığı 
müəyyən edilir.  
 
Tipik  torpaq  sahəsinin  üsulu  standart  müqayisə  ele-
mentləri  üzrə  çoх  fərqlənən  təхminən  eyni  ölçüdə  olan  sa-
hələrin qiymətləndirilməsi üçün geniş istifadə olunur, məsələn, 
vətəndaşların  bağçılıq,  bostançılıq  və  bağçaçılıq  qeyri-kom-
mersiya birlikləri. 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   46   47   48   49   50   51   52   53   ...   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə