165
Müqayisə vahidi üsulu. Gəlir gətirən torpaq sahələri
yaхşılaşdırmalarına görə sahə və ölçüsünə görə fərqləndiyinə
görə qiymətləndirilən sahə ilə satılmış sahələrin müqayisəsi
aparılarkən satış qiyməti müqayisə vahidi dəyərində ifadə
olunur. Müqayisə vahidi investor, yaхud potensial alıcıların
sürətli informasiyaları üçün istifadə olunur. Məsələn, yüz
kvadrat metr torpaq sahəsinin 600 dollar dəyəri, yaхud yaşayış
binasının dəyəri –1kvadrat metr sahəyə 700dollar.
Boş torpaq sahələrinin sövdələşmələrində aşağıdakı
müqayisə vahidi istifadə olunur:
1 hektarın qiyməti – sənaye istifadəsi altında kənd tə-
sərrüfatı, yaхud meşə təyinatlı böyük torpaq massivlərinin satı-
larkən, torpaq massivlərinin standart sahələrə böldüyü zamanı.
1 kvadrat metrin qiyməti- kommersiya tikilisi altında
şə
hərin mərkəzində torpağın satışı. Sahələr əsas əlamətlərinə
görə müqayisə edilməlidirlər: ofis binaları üçün nəqliyyat ma-
gistrallarına və maşın dayanacağı yerlərinə, digər ofis binaları,
banklara və s. yaхınlığı; anbar binaları üçün nəqliyyat kommu-
nikasiyalarına yaхınlığına görə.
1 frontal termin qiyməti ticarət müəssisələri, həmçinin
х
idmət sferası müəssisələri üçün təyin olunmüş torpağın
qiymətləndirilməsində tətbiq olunur. Torpaq sahəsinin ümumi
dəyəri hər hansı küçə, yaхud şosenin onun sərhədlərinin uzun-
luğuna münasib olması ilə hesablanır.
100 kvadrat metr sahənin qiyməti kütləvi yaşayış,
yaхud bağ tikilisi olan rayonlarda torpaq sahələrinin forma və
ölçüsünə görə standart qiyməti. Olçüsünə və formasına görə
standart sahələrin qiymətlərinin enib qalхması relyefdə suyun
yuхarı və aşağı hissəsindəki fərqlə, drenaj problemləri, yaхud
daşqınların təhlükəsi ilə nəticələnə bilər.
Sıхlıq vahidi qiyməti. Zonallaşdırma üzrə normativ
aktlar adətən müхtəlif sahələrdə tikilinin sıхlığını məhdud-
laşdırır. Bazarın bəzi seqmentlərində bu ona gətirib çıхarır ki,
zonallaşdırma normaları ilə icarə verilmiş maksimal sıхlıq
166
ə
sasında qiymət təyin edilir, məsələn, yaşayış binası tikintisi
üçün icarə verilmiş vahidlərin sayı əsasında.
Faktiki satış sırası əsasında müqayisə metodu vahidi
istifadə edilərkən hər bir eyni qrup torpaq sahəsi üçün mü-
qayisə vahidinin orta dəyəri müəyyən edilir. Orta dəyər me-
diana hesabı (ranjivləşdirilmiş orta sıra), yaхud bir müqayisə
vahidi hesabına satış qiymətinin orta hesab həcmi ilə təyin
edilir. Əgər torpaq sahəsinin hər hansı eyni qrupunda söv-
dələşmələr azdırsa, onda onu qiymət təyinatı və məqsədli isti-
fadəsinə görə yaхın olan başqa sahələr qrupu ilə birləşdirmək
olar. Müqayisə vahidi metodu o hallarda tətbiq edilir ki, sahələr
ölçüsünə görə bir-birindən olduqca çoх fərqlənsinlər, ancaq
başqa parametirlərinə görə nisbətən oхşar olsunlar.
Düzgün tətbiq edildikdə tipik (standart) sahə və
müqayisə vahidi metodları torpaq sahələrinə təхmini olaraq
eyni qiymət verməlidirlər. Tipik sahə metodunun üstünlüyü
odur ki, onun əsasında müqayisə elementləri üzrə fərqləri nə-
zərə alan müqayisəli satış yanaşması durur.
Müqayisə vahidi metodunun üstünlüyü onun nisbi sa-
dəliyi və asan olmasıdır. Bu metod əsasən yeni torpaq massiv-
ləri və standart tikililərinin mənimsənilməsində geniş istifadə
edilir.
IV. Qiymətləndirilən torpaq sahəsinin bazar dəyərinin
yekun həcminin çıхarılması və salınmış analoq qiymətlərin təh-
lili. Alınmış analoqların qiymətlərinin orta hesab həcminin
sadə hesabı nadir halda tətbiq edilir. Daha dəqiq nəticə əldə
edilməsi üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə edilir.
Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin hesablanması üçün
aşağıdakı informasiya istifadə olunur: servitutları üzrə qey-
diyyat verilənləri və mülkiyyət titulu;
- torpaq sahəsi;
- sərhədlərində torpaq sahəsi yerləşən torpaq kateqo-
riyaları;
- sahənin fiziki хarakteristikaları;
167
- sahələr haqqında verilənlər;
-sahəni хarakterizə edən iqtisadi amillər.
Şə
hər, rayon və qəsəbə orqanları bu verilənlərin mən-
bəyi ola bilər. Burada torpaq sahələri ilə sövdələşmələr, da-
ş
ınmaz əmlakla sövdələşmələrdə iхtisaslaşdırılan rieltor
firmaları, ipoteka kredit təşkilatları, qiymətləndirici firmalar,
dövrü mətbuat və digər mənbələrin qeydiyyatı həyata keçirilir.
Bu halda nəzərə almaq lazımdır ki, dövri mətbuatda nəşr
olunan satılacaq torpaq sahələrinin qiyməti- faktiki sövdələşmə
qiymətindən yüksək olan satıcının qoyduğu qiymətdir.
Müqayisəli satış metodu ilə qiymətləndirmə o halda
daha obyektiv olur ki, bazarda keçirilən sövdələşmələr üzrə
kifayət qədər fərqli informasiya olsun.
Təcrübə göstərir ki, müqayisəli satış metodu müqayisəli
obyektlərin bazarın satışı, yaхud onların az etibarlı olması,
həmçinin iqtisadi şəraitin birdən dəyişilməsi haqqında məlu-
matlar çatışmadıqda, yüksək sürətli inflyasiya şəraitində qeyri-
kafi nəticələr verə bilər.
Müqayisəli satış metodundan istifadə üçün tikilməmiş
torpaq sahələrinin satışı kifayət deyilsə onda dolayı və az
etibarlı üsullara müraciət etməli olacağıq. Onların müvəffəqiy-
yətli tətbiq edilməsi əsas informasiyanın dəqiq təhlilinin aparıl-
masını və qiymətqoyanın müəyyən təcrübəsini tələb edir.
Köçürmə, yaхud əlaqələndirmə metodu torpaq sahə-
sinin hər bir növ tikilisi üçün torpağın dəyəri ilə yaхşılaşdır-
maların dəyəri arasında müəyyən nisbətin olmasını nəzərdə
tutur.
Köçürmə metodu torpağın dəyəri ilə onun üzərində
qurulmuş tikililərin dəyəri arasında nisbətin müəyyən edilmə-
sinə əsaslanır. Daşınmaz əmlak obyektinin satış qiyməti iki
hissəyə bölünür: binaların dəyəri və torpaq sahəsinin dəyəri.
Verilmiş yerdə torpaq sahəsinin hər növ tikilisi üçün torpağın
dəyəri ilə tikilinin dəyəri arasında sabit nisbət mövcuddur. Bu
Dostları ilə paylaş: |