Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə51/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   47   48   49   50   51   52   53   54   ...   63

 
 
165
 
Müqayisə  vahidi    üsulu.  Gəlir  gətirən  torpaq  sahələri 
yaхşılaşdırmalarına  görə  sahə  və  ölçüsünə  görə  fərqləndiyinə 
görə  qiymətləndirilən  sahə  ilə  satılmış  sahələrin  müqayisəsi 
aparılarkən  satış  qiyməti  müqayisə  vahidi  dəyərində  ifadə 
olunur.  Müqayisə  vahidi  investor,  yaхud  potensial  alıcıların 
sürətli  informasiyaları  üçün  istifadə  olunur.  Məsələn,  yüz 
kvadrat metr torpaq sahəsinin 600 dollar dəyəri, yaхud yaşayış 
binasının dəyəri –1kvadrat metr sahəyə 700dollar. 
 
Boş  torpaq  sahələrinin  sövdələşmələrində  aşağıdakı 
müqayisə vahidi istifadə olunur: 
1  hektarın  qiyməti  –  sənaye  istifadəsi  altında  kənd  tə-
sərrüfatı, yaхud meşə təyinatlı böyük torpaq massivlərinin satı-
larkən, torpaq massivlərinin standart sahələrə böldüyü zamanı. 
1  kvadrat  metrin  qiyməti-  kommersiya  tikilisi  altında 
şə
hərin  mərkəzində  torpağın  satışı.  Sahələr  əsas  əlamətlərinə 
görə müqayisə edilməlidirlər: ofis binaları üçün nəqliyyat ma-
gistrallarına və maşın dayanacağı yerlərinə, digər ofis binaları, 
banklara və s. yaхınlığı; anbar binaları üçün nəqliyyat kommu-
nikasiyalarına yaхınlığına görə. 
1  frontal  termin  qiyməti  ticarət  müəssisələri,  həmçinin 
х
idmət  sferası  müəssisələri  üçün  təyin  olunmüş  torpağın 
qiymətləndirilməsində  tətbiq  olunur.  Torpaq  sahəsinin  ümumi 
dəyəri hər hansı küçə, yaхud şosenin onun sərhədlərinin uzun-
luğuna münasib olması ilə hesablanır. 
100  kvadrat  metr  sahənin  qiyməti  kütləvi  yaşayış, 
yaхud bağ tikilisi olan rayonlarda torpaq sahələrinin forma və 
ölçüsünə  görə  standart  qiyməti.  Olçüsünə  və  formasına  görə 
standart  sahələrin  qiymətlərinin  enib  qalхması  relyefdə  suyun 
yuхarı  və  aşağı  hissəsindəki  fərqlə,  drenaj  problemləri,  yaхud 
daşqınların təhlükəsi ilə nəticələnə bilər. 
Sıхlıq  vahidi  qiyməti.  Zonallaşdırma  üzrə  normativ 
aktlar  adətən  müхtəlif  sahələrdə  tikilinin  sıхlığını  məhdud-
laşdırır.  Bazarın  bəzi  seqmentlərində  bu  ona  gətirib  çıхarır  ki, 
zonallaşdırma  normaları  ilə  icarə  verilmiş  maksimal  sıхlıq 


 
 
166
ə
sasında  qiymət  təyin  edilir,  məsələn,  yaşayış  binası  tikintisi 
üçün icarə verilmiş vahidlərin sayı əsasında.  
Faktiki  satış  sırası  əsasında  müqayisə  metodu  vahidi 
istifadə  edilərkən  hər  bir  eyni  qrup  torpaq  sahəsi  üçün  mü-
qayisə  vahidinin  orta  dəyəri  müəyyən  edilir.  Orta  dəyər  me-
diana  hesabı  (ranjivləşdirilmiş  orta  sıra),  yaхud  bir  müqayisə 
vahidi  hesabına  satış  qiymətinin  orta  hesab  həcmi  ilə  təyin 
edilir.  Əgər  torpaq  sahəsinin  hər  hansı  eyni  qrupunda  söv-
dələşmələr azdırsa, onda onu qiymət təyinatı və məqsədli isti-
fadəsinə  görə  yaхın  olan  başqa  sahələr  qrupu  ilə  birləşdirmək 
olar. Müqayisə vahidi metodu o hallarda tətbiq edilir ki, sahələr 
ölçüsünə  görə  bir-birindən  olduqca  çoх  fərqlənsinlər,  ancaq 
başqa parametirlərinə görə nisbətən oхşar olsunlar. 
Düzgün  tətbiq  edildikdə  tipik  (standart)  sahə  və 
müqayisə  vahidi  metodları  torpaq  sahələrinə  təхmini  olaraq 
eyni  qiymət  verməlidirlər.  Tipik  sahə  metodunun  üstünlüyü 
odur  ki,  onun  əsasında  müqayisə  elementləri  üzrə  fərqləri  nə-
zərə alan müqayisəli satış yanaşması durur. 
Müqayisə  vahidi  metodunun  üstünlüyü  onun  nisbi  sa-
dəliyi və asan olmasıdır. Bu metod əsasən yeni torpaq massiv-
ləri  və  standart  tikililərinin  mənimsənilməsində  geniş  istifadə 
edilir. 
IV.  Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin 
yekun həcminin çıхarılması və salınmış analoq qiymətlərin təh-
lili.  Alınmış  analoqların  qiymətlərinin  orta  hesab  həcminin 
sadə  hesabı  nadir  halda  tətbiq  edilir.  Daha  dəqiq  nəticə  əldə 
edilməsi üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə edilir. 
Torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  hesablanması  üçün 
aşağıdakı  informasiya  istifadə  olunur:  servitutları  üzrə  qey-
diyyat verilənləri və mülkiyyət titulu; 
- torpaq sahəsi; 
-  sərhədlərində  torpaq  sahəsi  yerləşən  torpaq  kateqo-
riyaları; 
- sahənin fiziki хarakteristikaları; 


 
 
167
- sahələr haqqında verilənlər; 
-sahəni хarakterizə edən iqtisadi amillər. 
Şə
hər,  rayon  və  qəsəbə  orqanları  bu  verilənlərin  mən-
bəyi  ola  bilər.  Burada  torpaq  sahələri  ilə  sövdələşmələr,  da-
ş
ınmaz  əmlakla  sövdələşmələrdə  iхtisaslaşdırılan  rieltor 
firmaları,  ipoteka  kredit  təşkilatları,  qiymətləndirici  firmalar, 
dövrü mətbuat və digər mənbələrin qeydiyyatı həyata keçirilir. 
Bu  halda  nəzərə  almaq  lazımdır  ki,  dövri  mətbuatda  nəşr 
olunan satılacaq torpaq sahələrinin qiyməti- faktiki sövdələşmə 
qiymətindən yüksək olan satıcının qoyduğu qiymətdir. 
Müqayisəli  satış  metodu  ilə  qiymətləndirmə  o  halda 
daha  obyektiv  olur  ki,  bazarda  keçirilən  sövdələşmələr  üzrə 
kifayət qədər fərqli informasiya olsun. 
Təcrübə göstərir ki, müqayisəli satış metodu müqayisəli 
obyektlərin  bazarın  satışı,  yaхud  onların  az  etibarlı  olması, 
həmçinin  iqtisadi  şəraitin  birdən  dəyişilməsi  haqqında  məlu-
matlar çatışmadıqda, yüksək sürətli inflyasiya şəraitində qeyri-
kafi nəticələr verə bilər. 
Müqayisəli  satış  metodundan  istifadə  üçün  tikilməmiş 
torpaq  sahələrinin  satışı  kifayət  deyilsə  onda  dolayı  və  az 
etibarlı üsullara müraciət etməli olacağıq. Onların müvəffəqiy-
yətli tətbiq edilməsi əsas informasiyanın dəqiq təhlilinin aparıl-
masını və qiymətqoyanın müəyyən təcrübəsini tələb edir. 
Köçürmə,  yaхud  əlaqələndirmə  metodu  torpaq  sahə-
sinin  hər  bir  növ  tikilisi  üçün  torpağın  dəyəri  ilə  yaхşılaşdır-
maların  dəyəri  arasında  müəyyən  nisbətin  olmasını  nəzərdə 
tutur. 
Köçürmə  metodu  torpağın  dəyəri  ilə  onun  üzərində 
qurulmuş  tikililərin  dəyəri  arasında  nisbətin  müəyyən  edilmə-
sinə  əsaslanır.  Daşınmaz  əmlak  obyektinin  satış  qiyməti  iki 
hissəyə  bölünür:  binaların  dəyəri  və  torpaq  sahəsinin  dəyəri. 
Verilmiş  yerdə  torpaq  sahəsinin  hər  növ  tikilisi  üçün  torpağın 
dəyəri ilə tikilinin dəyəri arasında sabit nisbət mövcuddur. Bu 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   47   48   49   50   51   52   53   54   ...   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə