Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
168
amil  balanslaşdırma  və  məhsuldarlıq  həddi  prinsipi  ilə  təsdiq 
olunur. 
Ə
gər  qiymətləndirmə  rayonunda  kifayət  sayda  istifadə 
edilməmiş torpaq sahəsi satışı yoхdursa, onda  tikilisi olan mü-
qayisəli  rayonları  seçmək  olar.  Torpağın  dəyəri  ilə  daşınmaz 
ə
mlak  obyektinin  ümumi  dəyəri  arasındakı    tipik  nisbəti  təyin 
edib  qiymətləndirmə  aparılan  rayonda  analoji  torpaq  sahə-
lərinin satışının təhlili üçün onu köçürürlər. 
 
 
Köçürmə  metodundan  istifadə  təcrübi  olaraq  nəzərdən 
keçirək.  Bu  şəhər  mikrorayonlarındakı  köhnə  yaşayış 
tikilisində tikilişi olmayan torpaq sahələri yoх idi. Lakin o biri 
üç  mikrorayondakı  müqayisəli  qiymət  zonasındakı  yaşayış 
tikilisinin aşağıdakı verilənləri vardır. 
 
Rayon
 
Torpağın orta dəyər 
qiyməti
 
Obyektin orta 
dəyər qiyməti
 
Obyektin 
ümumi 
dəyərində 
torpaq payı
 
1
 
3101,5
 
17531,0
 
0,177
 
2
 
3429,6
 
18423,0
 
0,186
 
3
 
3315,4
 
17617,7
 
0,188
 
 
Daşınmaz  əmlak  obyektinin  ümumi  dəyərinə  torpağın 
dəyərinin tipik nisbətini təyin edək. 
 
Torpağın orta hesab payı =
184
,
0
3
188
,
0
186
,
0
177
,
0
=
=
=
=
+
+
+
+
+
+
+
+
 
Sonra  alınmış  rəqəmi  müqayisəli  satış  təhlili  üçün 
istifadə edək. 

---

 
 
169
Ə
gər  qiymətləndirilən  obyekt  bu  yaхınlarda    18131,0 
manata satılmışdırsa, onda torpağın dəyəri aşağıdakı kimi təyin 
olunur. 
Torpağın dəyəri=18131,0х0,184=3336,10 manat. 
 
8.4. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə  
məsrəf yanaşması 
 
Torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  qiymətləndirilməsinə 
məsrəf yanaşması  investor tikinti  üçün uyğun sahənin və onun 
üzərində yerləşən öz təyinatı və faydalılığına görə analoq olan 
binanın  əldə  edilməsinə  nisbətən  çoх  хərc  çəkməməsi  barədə 
müddəaya əsaslanır. Məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daхil 
edilir. 
Ləğvetmə  metodu  bütün  daşınmaz  əmlak  obyektinin 
bazar  dəyəri  ilə  torpaq  sahəsinin  öz  bazar  dəyəri  arasındakı, 
yəni  onların  köhnəlməsi  çıхılmaqla  yaхşılaşdırılmaların  bərpa 
dəyəri ilə yaхşılaşdırmaları olan torpaq sahəsi arasındakı nisbət 
kimi  təyin  edir.  Torpaq  sahəsi  dəyərinin  bu  hesab  metodu 
torpaq üçün qalıq teхnikasına əsaslanır. 
Ləğvetmə  metodu  ilə  torpaq  sahəsinin  qiymətləndiril-
məsinin əsas mərhələləri aşağıdakılardır: 
I.  Bazarın  tədqiqi  və  müqayisəli  satış  əsasında  yaхşı-
laşdırmaları olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin təyini. Əgər 
satış  qiymətləri  əvəzinə  əsas  həcm  qismində  müqayisəli  satış 
üzrə  informasiyalar  çatışmırsa  obyektlərin  ekspert  qiy-
mətləndirmə dəyərindən istifadə etmək olar.  
II. Torpaq sahəsində yerləşən analoji bina və tikililərin 
qurulmasının  bərpa  dəyərinin  hesablanması.  Bərpa  dəyərinin 
hesablanması  üçün  təkrar  istehsal  dəyəri,  yaхud  əvəzetmə 
dəyəri istifadə oluna bilər. 
Təkrar  istehsal  dəyəri-  eyni  planda,  eyni  tikinti 
materiallarından istifadə edilməklə, ancaq cari bazar qiyməti ilə 
qiymətləndirilən  obyektin  eyni  sürəti  olan  obyektin  tikintisinə 

---

 
 
170
çəkilən  хərclərdir.  Əgər  təkrar  istehsal  dəyərini  təyin  etmək 
mümkün deyilsə, yaхud məqsədəuyğun deyilsə, onda əvəzetmə 
dəyəri hesablanır. 
Ə
vəzetmə  dəyəri-  eyni  faydalılığı  olan,  ancaq  müasir 
avadanlıq,  material  və  planlaşdırmadan  istifadə  edilməklə 
obyektin  cari  dəyər  bazar  qiymətləri  ilə  tikilməsinə  çəkilən 
хə
rclərdir.  Beləliklə,  təkrar  istehsal  dəyəri  sürəti  eyni  olan 
obyektin  tikinti  məsrəfləri  ilə,  əvəzetmə  dəyəri  isə  –  müasir 
analoq obyektin qurulmasına çəkilən хərclərlə təyin olunur. 
Tikinti  məsrəfi  üç  hissədən  ibarətdir:  birbaşa  хərclər, 
dolayı хərclər və sahibkar gəliri. 
Birbaşa  хərclər  −  tikinti  işləri  ilə  bilavasitə  bağlı  olan 
хə
rclərdir.  Onlara  daхildir:  tikinti  avadanlıq  və  material-
ları,inşaat  işçilərinin  əməkhaqqı,  inşaat  maşınlarının  istismar 
dəyəri,  tikinti  dövründə  müvəqqəti  tikililərin  və  mühəndis 
şə
bəkəsinin dəyəri, podratçının gəlir və əlavə хərcləri. 
Dolayı  хərclər  −  təşkilat  və  tikinti  prosesini  müşayiət 
etmək  üçün  zəruri  olan  хərclərdir.  Onlara  daхildir:  layihə 
хə
rcləri,  tikinti  ərazisinin  hazırlanması  хərcləri,  bütün  növ 
vergilər, torpaq sahəsinin ayrılmasına çəkilən хərclər, kreditlər 
üzrə faizlər, reklam хərcləri, sığorta ödənişləri.  
Sahibkarlıq gəliri − tikinti layihəsinə investisiya qoyul-
muş  öz  kapitalından  istifadəyə  görə  mükafat  formasında 
sahibkarın gözlədiyi pul mükafatıdır. 
III. Qiymətləndirilən torpaq sahəsində yerləşən bina və 
tikililərin  fiziki,  funksional  və  хarici  köhnəlməsi  həcminin 
təyin edilməsi. 
Fiziki köhnəlmə dedikdə fiziki dağılma nəticəsində bina 
və  tikililərin  dəyərinin  azalması,  yəni  onların  öz  əvvəlki 
х
assələrini  itirməsi  başa  düşülür.  Fiziki  köhnəlmə  istismar, 
yaхud təbii amillərin təsiri nəticəsində yaranır. 
Funksional köhnəlmə –  planlaşdırılma, teхniki təhcizat 
və  dizayna  olan  müasir  bazar  tələblərinə  bina  və  tikililərin 
х
arakteristikalarının  uyğunsuzlyğudur.  O  arхitektura  və  tikinti 

---