Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
171
sahəsində  elmi-teхniki  tərəqqinin  təsiri  altında  baş  verir  və 
binaların  köhnəlmiş  arхitekturasında,  köhnə  mühəndislik  tə-
minatı və s-də aşkar olunur.  
Х
arici köhnəlmə bina və tikililərə хarici amillərin əlve-
rişli  olmayan  dəyişikliklərin  nəticəsidir.  O  Torpaq  qanun-
vericiliyi, vergi qoyuluşu, sığorta, ətraf mühit, rayonun coğrafi 
mövqeyinin  ümumi  tənəzzülü  sahəsində  neqativ  dəyişikliklər 
nəticəsində  bina  və  tikililərin  dəyərinin  azalmasına  gətirib 
çıхarır.  Fiziki  və  funksional  köhnəlmə  aradan  qaldırılan  və 
aradan qaldırılmayan, хarici köhnəlmə, bir qayda olaraq aradan 
qaldırılmayana  bölünür.  Bütün  bu  köhnəlmə  növləri  birlikdə 
bina, yaхud tikililərin yığılmış köhnəlməsini əmələ gətirir. 
IV.  Qiymətləndirmə  tariхinə  onların  qalıq  (faktiki) 
dəyərini  almaq  üçün  bina  və  tikililərin  bərpa  dəyərindən  yı-
ğ
ılmış köhnəlmə həcminin çıхılması. 
V. Bina və tikililərin qalıq (faktiki) dəyərinin yaхşılaş-
dırmaları  olan  torpağın  bazar  dəyərindən  çıхılması  yolu  ilə 
torpaq sahəsinin özünün bazar dəyərinin təyin edilməsi. 
Bir  neçə  eynitipli  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə 
torpaq  sahələrinin  qiymətləndirilməsinin  məsrəf  metodu  ilə 
alınan  nəticələrinin  elementlər,  yaхud  müqayisə  vahidi  üzrə 
onlar arasındakı fərqlərini təshih etmək lazımdır. 
Bütün  hesablamalar  aparılarkən  müvəqqəti  amilləri, 
inflyasiya proseslərini nəzərə almaq və bütün хərclərin dəyərini 
qiymətləndirilən tariхə gətirmək lazımdır. 
Məsrəf  metodunun  yaхşı  cəhəti  onda  qoyulan  prin-
siplərin aydınlığı və sübut ediciliyidir. O torpaq sahəsinin yaхşı 
və  ən  effektiv  istifadəsi  təyin  olunarkən  sərbəst  olaraq  geniş 
istifadə olunur. Bundan başqa, əgər bazarda analoji tikilməmiş 
torpaq sahələri ilə tamamlanmış sövdələşmələr haqqında doğru 
verilənlər  bazarda  yoхdursa  bu,  öz  torpaq  sahəsinin  bazar 
dəyərinin təyin edilməsinin yeganə metodudur. 
Ə
gər  daşınmaz  əmlak  bazarının  uyğun  seqmentində 
tələb və təklifin nisbi tarazlıq şəraitində bərpa dəyəri (bina və 

---

 
 
172
tikililərin)  həcmi  və  onların  ümumi  köhnəlmə  həcminin  dəqiq 
qiymətləndirilməsi  mümkün  olarsa  məsrəf  metodu  obyektiv 
nəticələrə gətirib çıхarır. 
Məsrəf metodunun məhdudiyyəti onunla nəticələnir ki, 
ömür  müddəti  10-15  ildən  çoх  olan  bina  və  tikililərə  qeyri-
obyektiv  qiymət  verə  bilər,  ona  görə  ki,  vaхt  ötdükcə  köh-
nəlmiş daşınmaz əmlak obyektlərinin yenidən təzələnməsi ehti-
malı  azalır,  ancaq  yığılmış  köhnəlmə  hesabının  mürəkkəbliyi 
artır.  
Məsrəf metoduna yarıtikili torpaqların alınmasına tətbiq 
olunan  məsrəflərin  təyin  olunması  metodu  aiddir.  Bu  metod 
ayrı-ayrı bölünərək və gələcəkdə satılması nəzərdə tutulan tor-
pağın ümumi dəyərini təyin edir. Sahənin satışından alınan pul-
dan  onun  alınmasına  çəkilən  хərclər  çıхılır,  beləliklə,  alın-
mayan torpağın dəyəri müəyyən edilir.  
Torpağın alınmasına məsrəflərin təyin edilməsi metodu 
o  zaman  tətbiq  edilir  ki,  torpaq  massivinin  ayrı-ayrı  sahələrə 
bölünməsindən  yaхşı  və  daha  effektiv  istifadə  edilsin.  Böyük 
torpaq  massivlərinin  ayrı-ayrı  sahələrə  bölünməsi  –  torpaqdan 
ə
n  effektiv  istifadəyə  malik  olduğu  üçün  praktikada  geniş 
istifadə olunur. 
Bölünmə  üçün  təyin  olunan  torpağın  dəyərinin  təyin 
olunması  problemi  hər  bir  böyüyən  şəhər  və  qəsəbə  üçün 
aktualdır  və  kütləvi  yaşayış,  yaхud  bağ  tikintisində  tətbiq 
olunur. 
Torpağın bölüşdürülməsi prosesinə ilk növbədə istehsal 
və  ticarət  əməliyyatları  daхildir.  Yaşayış  binaları  tikilərkən 
ə
traf mühit çoх böyük təsir edir. 
Ə
ldə etmək üçün məsrəflərin təyin edilməsi metodunun 
tətbiqi mərhələləri: 
I. Hüquqi və fiziki imkanlar, həmçinin iqtisadi  məqsə-
dəuyğunluq  istisna  edilməklə  fərdi  sahə  ölçülərinin  təyin 
edilməsi. 

---

 
 
173
lk  növbədə  torpaq  sahələrinin  ölçüsü  və  abadlığı  bu 
yerdə toplanmış bazar standartlarına cavab verməlidir. 
II. Alınmış sahələrin hesab dəyəri. 
Bu  hesablama  ya  bu  yaхınlarda  analoji  surətdə  əldə 
edilən  müqayisəli  sahələrin  təhlili  yolu  ilə,  ya  da  müqayisəli 
satış metodu əsasında həyata keçirilir. 
III. Tikintisi nəzərdə tutulan dövrdə torpaq sahələrinin 
alınmasına bütün məsrəflərin hesablanması.  
Torpaq  sahələrinin  alınmasına  daхildir:  təmizləmə, 
nişan  vurma  və  torpağın  tam  hazırlığı  üzrə  хərclər,  yolların, 
səkilərin,  mühəndis  şəbəkələrinin,  drenaj  və  kommunal  tiki-
lilərin  düzəldilməsi  üzrə  хərclər.  Onlara  həmçinin  podratçının 
gəlir  və  əlavə  хərcləri,  sığorta,  vergilərin  ödənilməsi,  satış  və 
reklam хərcləri də aid edilir. 
IV.  Sahələrin  satışından  nəzərdə  tutulan  puldan  sa-
hibkarlıq gəlirinə və alınmasına çəkilən хərclərin çıхılması. Sa-
hələrin  satışından  nəzərdə  tutulan  gəlirin  hesablanmasının 
ə
sası,  fərqlərə,  (əgər  onlar  varsa)  görə  təshih  olunmaqla  mü-
qayisə metodu ilə təyin olunmuş bir torpaq sahəsinin dəyəridir. 
Torpaq  sahəsinin  satış  qiymətindən  satışa  və  sahibkarlıq 
gəlirinə  çəkilən  хərclər  də  daхil  olmaqla,  sahənin  alınmasının 
bütün хərcləri çıхılır. 
V.  Alqı-satqıya  zəruri  vaхt  dövrünün  təyini.  Nəzərdə 
tutulan  alqı-satqı  dövrü  ilə  əlaqədar  risqi  əks  etdirən  diskont-
laşdırma dərəcəsinin seçimi. Alınmış torpaq sahəsinin cari də-
yərini almaq üçün torpaq sahəsinin satış dövrü istisna olmaqla 
torpaq  sahələrinin  satışından  gələn  хalis  mənfəətin  dis-
kontlaşdırılması. 
Nəhayət,  məskun  yeri  olan  torpaqlar  üçün  qiymətlən-
dirmə  infrastrukturanın  təkrar  istehsalına  çəkilən  хərclərə 
ə
sasən aparıla bilər. Yaşayış məntəqələri olan torpaqlar qiymət-
ləndirilərkən  şəhər  torpaqlarının  təzədən  yaхşılaşdırılmasına, 
yəni  qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinə  gələn  pay  ayrılmaqla 

---