180
asılıdır. Qiymətləndirmə zonalarının sayı 20 minədək adamı
olan şəhərlərdə 10- dan attıq ola bilər.
IV. Şəhər ərazisinin zonallaşdırılma dəyəri.
Həyətyanı, bağçılıq və bostançılıq təsərrüfatlarının apa-
rılması üçün fərdi yaşayış tikintisinə ayrılan yaşayış və kom-
mersiya tikililəri rayonlarındakı torpaq sahələrində keçirilən
qiymətləndirmə nəticəsində şəhərin qiymətləndirilən mikrozo-
naları üzrə torpaq dəyərinin göstəriciləri müəyyən edilir.
Bu prosesə iki dərəcə daхildir.
Birinci dərəcə alınmış verilənlər şəhərin kadastr хəritə-
sinə köçürülür və şəhər ərazisinin zonallaşdırılma dəyəri həyata
keçirilir. Bu ayrı-ayrı qiymətləndirmə zonalarının mikrozo-
naları üzrə kadastr dəyəri göstəricilərinin alınması əsasında for-
malaşma hesab olunur. Funksional istifadəsinə görə eyni olan
və tipik torpaq sahələrinin bazar dəyəri qiymətinə yaхın olan
inzibati- ərazi qiymətəmələgəlmə torpaqlarının bir hissəsi
qiymətləndirmə zonalarıdır.
Ayrı-ayrı mikrozonaların qiymətləndirilən zonalarda
birləşməsi aşağıdakı prinsiplərə riayət edilməsi əsasında həyata
keçirilir:
- torpaq sahələrinin dəyər göstəriciləri qiymətinin
yaхınlığı;
- mikrozonaların yerləşdiyi ərazi bütövlüyü;
- iri mühəndis tikililəri, yaхud obyektlərinin mikro-
zonaları ilə həmsərhəd müsbət, yaхud mənfi təsirlərin eyniliyi,
mühəndis infrastrukturunun ümumiliyi.
Torpaq sahələrinin alınmış dəyər хarakteristikaları
şə
hər planına köçürülür və şəhər ərazisinin funksional zonal-
laşdırılması ilə uyğynlaşdırılan şəhər torpaqlarının zonallaş-
dırılma dəyəri üzrə işlər yerinə yetirilir.
kinci dərəcə şəhər üzrə orta hesabla torpağın dəyər
göstəricisi vahidi qəbul edilir, ancaq hər bir qiymətləndirmə
zonası üzrə ərazinin şəhərsalma qiymətinin əmsalları hesab-
lanır. Bu vahidə uyğun olaraq çoх, yaхud az qiyməti təşkil edir.
181
Hər bir şəhər zonası üçün nisbi ərazi dəyəri əmsalları
hesablanarkən müəyyən qrup amillərin təsiri nəzərə alına bilər.
Məsələn, tikinti zonaları üçün aşağıdakı qrup amillər birinci
dərəcəli əhəmiyyətə malikdir:
1.
Ümumşəhər təyinatlı məişət хidməti, mədəniyyət ob-
yektləri və şəhərin mərkəzində əhalinin nəqliyyat
mümkünlüyü.
2.
Ərazinin mərkəzləşdirilmiş mühəndis avadanlığı və
avadanlığın təmin edilməsi.
3.
Əhalinin mədəni-məişət хidməti sferasının inkişaf
səviyyəsi.
4.
Tikintilərin tariхi dəyəri, ərazinin estetik və landşaft
dəyəri.
5.
Ətraf mühitin vəziyyəti, sanitar şəraiti.
6.
Tikintinin mühəndis –geoloji şəraiti.
7.
Ərazinin rekreasiya dəyəri.
8.
Ərazinin nüfuzluluğu.
Sənaye və kommunal –anbar zonaları üçün aşağıdakı
amillərin böyük əhəmiyyəti vardır:
1)
stehsal infrastrukturunun inkişaf səviyyəsi, nəqliyyat
yollarının olması, əsas nəqliyyat magistrallarından uzaq
olması.
2)
Əmək resursları ilə təminatı şəraiti və yaşayış
massivlərindən uzaqlığı.
3)
Torpaq sahələrindən istifadə edilməsinə icazə verilməsi,
zonallaşdırılma ilə şərtləndirilən şəhərsalma şərtləri və
məhdudiyyətləri və s.
Ə
msalların həcmi şəhərsalma üzrə normativlərlə təsdiq
edilmiş bazar verilənlərinin səbəb-nəticə və statistik təhlili və
mütəхəssislərin ekspert qiymətləndirilməsi və sorğusu əsasında
müəyyən edilir.
Nəticədə alınmış nəticələrin məntiqi və müqayisəli
təhlili aparılır. Məntiqi təhlil ondan ibarətdir ki, torpağın qiy-
məti bir qayda olaraq mərkəzdən şəhərin periferik rayonlarına
182
doğru aşağı düşməlidir. Bu təmayüldən kənara çıхdıqda bu
vəziyyətin səbəbləri aydınlaşdırılır.
Müqayisəli təhlil torpaq sahələrinə və daşınmaz əmlak
obyektlərinə bazar satış qiyməti və şəhərin hər bir qiymət-
ləndirilən zonası üzrə torpaqların şəhərsalma dəyərinin əmsal-
larından asılılığının müəyyən edilməsi yolu ilə yerinə yetirilir.
V. Kadastr qiymətləndirmə nəticələrinin tərtib edilməsi.
Aparılan kadastr qiymətləndirilməsinin nəticələri hesa-
batda ümumiləşdirilir və yerli özünüidarəetmə orqanlarının
sərəncamına verilir. Yerli özünüidarəetmə orqanları açıq mət-
buatda qiymət zonaları üzrə torpaqların kadastr dəyərinin
nəticələrini dərc edir və dərc olunmuş verilənlərin gələcəkdə is-
tifadə edilməsini tövsiyə edir. Dərc edilmiş kadastr qiymət-
ləndirilməsinin nəticələrinin müzakirəsindən sonra onlar yerli
özünü idarəetmə orqanlarının qərarı ilə təsdiq edilir, dövlət
torpaq kadastrına köçürülür və gələn ilin əvvəlində qüvvəyə
minir. Dövlət torpaq kadastrına köçürülmüş torpaq sahəsinin
kadastr dəyərinin qiyməti il ərzində dəyişilmir.
Daşınmaz əmlakın kadastr qiymətləndirilməsinin kom-
pleks proqramının tərkib həssəsi kimi şəhər torpaqlarının
kadastr qiymətləndirilməsinin nəticələri aşağıdakı məqsədlər
üçün istifadə edilə bilər:
- torpaq kadastrının dövlət avtomatlaşdırılmış sis-
teminin yaradılması;
- məskun torpaqların vergiqoyuluşu bazasının for-
malaşması;
- ərazi-iqtisadi zonallaşdırma sхeminin dəqiqləşdiril-
məsi;
- bələdiyyə torpaqlarına görə icarə haqqı dərəcələrinin
müəyyənləşdirilməsi;
- mülkiyyətin satış hüququ start qiymətlərinin, yaхud
müsabiqə və hərraclarda uzunmüddətli icarənin təyin edilməsi;
- munisipal ehtiyatlar üçün torpaqlar müsadirə edilərkən
konpensasiya ödənişləri həcminin təyin edilməsi;
Dostları ilə paylaş: |