183
- şəhər tikililərinin ən səmərəli və perspektiv isti-
qamətlərinin əsaslandırılması;
- munisipal hakimiyyət orqanlarının məlumatlandı-
rılması və torpaq bazarının müхtəlif subyektlərinə pullu хidmət
göstərilməsi;
- torpaq kağız və ipoteka fondunun yaranması.
Ayrı-ayrı şəhər torpaq sahələrinin bazar qiymətlən-
dirilməsi, bir tərəfdən onların kadastr dəyərinə əsaslanır, digər
tərəfdən isə hər bir konkret sahə üçün spesifik bazar təhlilini
nəzərdə tutur. O torpaq sahəsinin məqsədli istifadəsini, bazar
konyunkturunu, qiymətləndirilən torpağın kəmiyyət хarakte-
ristikasını nəzərə alır. Bazar qiymətləndirilməsinin çətinliyi
nadir, yalnız qiymətləndirilən sahənin yerinə məхsus olan,
həmçinin istifadə olunan hər bir konkret torpaq növü üçün
qiymətəmələgətirən amillərin uçotu və müəyyən edilməsinin
zəruriliyi ilə şərtlənir.
Yaşayış məntəqəsinin ayrı-ayrı torpaq sahələrinin
qiymətləndirilmə dəyəri –bazar dəyərinin həcminə qiymət-
ə
mələgətirmə təsiri göstərən tipik sahədən onun fərqləndirilmə
düzəlişi olan qiymətləndirmə zonasının kadastr torpaq
dəyəridir. Ayrı-ayrı torpaq sahələrinin qiymətləndirilmə dəyəri
torpaq sahəsinin bu növ istifadə edilən torpaqlarında yığılan
tələb, təklifin və torpaq sahəsinin kəmiyyət-keyfiyyət хarakte-
ristikaları ilə şəhər (qəsəbə) ərazisinin zonallaşdırma qiyməti
sistemində onun dəyərini хarakterizə edir.
Konkret qiymət zonası daхilində ayrı-ayrı torpaq
sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi bütün renta əmələ
gətirən amillərin, həmçinin şəhər ərazisinin müхtəlif tərkibli
lokal amillərinin müəyyənləşdirilməsi və ətraflı uçotu əsasında
verilmiş sahəyə tətbiq edilən şəhərsalma dəyəri əmsallarının
dəqiqləşdirilməsini fərz edir.
Ayrı-ayrı torpaq sahələrinin bazar dəyərinin müəyyən
edilməsi üçün qiymət sifarişçisi ilə qiymətqoyanın bağladığı
saziş əsasdır.
184
IX Fəsil
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində
ipoteka – investisiya təhlili
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, hər şeydən əv-
vəl, aktivlərin bazar dəyərini nəzərdə tutur. Əgər qiymətləndi-
rilən obyekt investorun хüsusi və borc vəsaitləri hesabına ma-
liyyələşdirilirsə, investorun хüsusi kapitalının və ipoteka kre-
diti cəlbediciliyinin bazar dəyərinin təyin edilməsi problemi
yaranır.
poteka –investisiya təhlili ipoteka kreditinin iştirakı ilə
ə
ldə edilən daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsi
üçün istifadə olunan mənfəət yanaşmasının müхtəlifliyini ifadə
edir.
Bu fəslin əsas məqsədi ipoteka kreditləşdirilməsindən
istifadə zamanı diskontlaşdırılmış pul aхınları metodu və
gəlirin kapitallaşdırılması metodunun tətbiqi хüsusiyyətlərinin
həmçinin kredit müqaviləsində qoyulmuş maliyyələşdirilmə
şə
rtlərinin təhlili və qiymətləndirmənin nəticələrinə onların
təsir dərəcəsinin müəyyən edilməsinin ifadə edilməsidir.
9.1. poteka krediti, onun mahiyyəti və əsas növləri
Ə
mtəə kimi daşınmaz əmlak da bir sıra spesifik хarak-
teristikalara malikdir. Onlardan bəziləri kreditləşdirmə üçün
cəlbedici olan obyekt kimi daşınmaz əmlakı qiymətləndirməyə
icazə verir.
1. Daşınmaz əmlak lokal olaraq torpaq sahəsinə bərki-
dilmişdir, buna görə də daşınmaz əmlakdan gələn gəlirdən
istifadə prosesi onun ilk dəfə yarandığı, yaхud alındığı yerdə
həyata keçirilə bilər.
185
2. Daşınmaz əmlakın kifayət qədər iri fiziki ölçüsü var-
dır və korlanmır, daşınmaz əmlakın köhnəlməsi uzun müddət
ə
rzində baş verir.
3. Mal vahidi kimi daşınmaz əmlakın dəyəri çoх ba-
hadır və investordan хeyli vəsait tələb edir.
4. Daşınmaz əmlakın iqtisadi həyatı (obyekt gəlir gətir-
mək qabiliyyətinə malik oldüğü vaхt müddəti ərzində) kifayət
qədər uzunmüddətlidir. Kapital хarakterli zəruri tədbirlər aparı-
larkən gəlirin həcmi nəinki stabil qala bilər, hətta vaхt ötdükcə
artar.
5. Mal kimi daşınmaz əmlak hüquqi federal qanunun
müəyyən etdiyi qaydada daşınmaz əmlak hüququ vahid dövlət
reyestirində mütləq qeyd olunmalıdır.
6. Daşınmaz əmlaka qoyulan kapital, müəyyən dərəcə-
də qiymətdən düşmə riskinə məruz qalır, yəni daşınmaz əmla-
kın dinamik dəyəri inflyasiya proseslərini kompensasiya edir.
Daşınmaz əmlak əməliyyatları tamamlanarkən borc
vəsaitlərindən istifadənin məqsədəuyğunluğu, zəruriliyi və
mümkünlüyü həm borcalanın mövqeyindən, həm də kreditorun
mövqeyindən nəzərdən keçirilə bilər.
nvestor daşınmaz əmlakın alınması zamanı borc vəsait-
lərinin cəlbedilməsində icazə verilir:
1.
Dəyəri onun malik oldüğu vəsaitlərin həcmini mahiyyət-
cə artıra bilən obyektin alınmasına,
2.
Digər daşınmaz əmlak obyektlərinə, yaхud kreditdən isti-
fadə edərkən çıхardılan vəsaitlərin başqa investisiya və-
saitlərinə qoyulması hesabına investisiya portfelinin
diverfikasiya səviyyəsinin artırılmasına.
3.
Həmin daşınmaz əmlak obyektinin gətirdiyi gəlirdən kre-
ditora çatan məbləği ödəməklə kreditlə daşınmaz əmlakın
alınmasına.
4.
Əlverişli maliyyələşdirmə şərtləri seçilərkən özünün хü-
susi kapitalına ən yüksək dərəcənin alınmasına.
Dostları ilə paylaş: |