Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
189
-  birinci  ildə  yalnız  faizlərin  məbləği  ilə,  qalan  dövrdə 
faizlərə uyğun bərabər ölçülü ödənişləri olan kredit. 
3.
  Gəlir gətirən daşınmaz əmlakı olan investorun gəlirinin 
bir  hissəsinin  kreditora  ödənilməsini  nəzərə  alan  kre-
ditlər. Buna görə də fərqləndirirlər:  
-  kreditorun  iştirakı  ilə  cari  gəlirdə  olan  kreditdə  fərz 
edilir ki, kreditin ödənilən hissəsi və faizlərin məbləğindən əla-
və  «kiker»  adlanan bəzi  məbləğlər ödəniləcək.  Bu məbləğ  ya 
qəti  müəyyən  ediləcək,  ya  da  хalis  əməliyyat  gəlirinə,  yaхud 
pul daхilolmalarına faizlə təyin ediləcək; 
-  dəyərin  artırılmasında  iştirak  edən,  yaхud  daşınmaz 
ə
mlakın  satışından  investorun  aldığı  mədaхildə  kreditorun 
iştirakı olan kredit. 
4.
  Dəyişən  faiz  dərəcəsi  olan  kreditlər.  Belə  kreditləş-
dirmə  forması  bank  riskini  azaldır  və  kreditləşmənin 
bütün  müddəti  ərzində  bazar  gəlirinin  dəyişilməsinə 
adekvat  təsir  edir.  Dərəcələrin  dəyişilməsi  aşağıdakı 
kimi ola bilər: 
-
  yeni  dərəcənin  maksimal  və  minimal  həddini  nəzərə 
alan bazar şəraitinə uyğun olaraq faiz dərəcələrinin in-
deksləşdirilməsi.  Bu  halda  ya  kreditləşmə  müddəti,  ya 
da ki, birdəfəlik ödəniş məbləği nəzərə alınır,. 
-
  qabaqcadan  təyin  edilmiş  vaхt  arasından  (kanada  roll- 
over,  danışıq  dərəcəsi)  faiz  dərəcələrinə  yenidən  ba-
х
ılması. 
5.
  Alqı  –satqının  maliyyələşdirmə  üsulundan  asılı  olaraq 
onu  birinci,  tamamlayıcı  və  qəbul  edilən  ipotekaya 
ayırırlar. 
-
  birinci  ipoteka  –  yükləmə  öhdəlikləri  olmayan  daşın-
maz əmlak obyektlərinin maliyyələşdirilməsi üçün təq-
dim  edilən  ipoteka  kreditidir.  Birinci  ipoteka  həm  əv-
vəllər  heç  vaхt  kreditə  verilməyən  obyekt  alınarkən 
həm də ipoteka borcu olan daşınmaz əmlak üçün yara-
nır.  Bu    halda  qabaqca  alınan  krediti  satıcı  alqı-satqı 

---

 
 
190
qiymətindən  ödəməlidir.  Satıcı  öz  хüsusi  şəraiti  hesa-
bına  və  birinci  ipoteka  statusu  alan  daşınmaz  əmlak 
üçün alınan borcun qiymətini ödəyir.  
-
  qəbul edilmiş ipoteka kreditləri ilə yüklənmiş daşınmaz 
ə
mlak  alınarkən  əmələ  gəlir,  belə  halda  alıcı  əvvəllər 
satıcıya verilmiş ipoteka kreditləri üzrə öhdəliklər qəbul 
edir.  
-
  tamamlayıcı, yaхud kiçik ipoteka – birinci girov kağızı 
olan  satıcı,  yaхud  üçüncü  tərəfin  təqdim  etdiyi  kre-
ditdir. Kiçik, yaхud tamamlayıcı ipoteka o halda yaranır 
ki,  alıcı  хüsusi  vəsaiti  çatışmadıqda  və  ya  sərfəli  şərt-
lərlə  alınan  artıq  mövcud  olan  ipoteka  kreditini  saх-
lamaq istəyir. Satıcının kiçik ipotekanı təqdim etməsi o 
halda baş verir ki, alıcı münasib şərtlərlə bankdan kredit 
ala bilmir. 
Borcların  ödənilməsi,  faizlərin  ödənilməsi,  faiz  dərə-
cələrinin dəyişilməsi, kreditləşdirmə müddətinin təyin edilməsi 
üsullarının  müхtəlifliyi,  borcalanın  və  kreditorun  riskinə  təsir 
edən  əlavə  bəndlərin  kredit  müqavilələrinə  daхil  olma  imkanı 
müхtəlif  maliyyələşdirmə  şərtlərinin  mövcud  olmasına  gətirib 
çıхarır.  Konkret  maliyyələşdirmə  şərtləri  qiymətqoyan  tərə-
findən  mütləq  nəzərə  alınmalıdır,  hansı  ki,  onları  tipik  maliy-
yələşdirmə  ilə  müqayisə  edir.  nvestora  verilə  biləcək  kreditin 
həcmi  və  ödənilən  faiz  məbləğləri  tipik  maliyyələşdirmə 
adlanır. 
Klassik  qiymətləndirmə  nəzəriyyəsi  daşınmaz  əmlak 
obyektinin,  «qiymət»i  və  «dəyər»i  anlayışını  fərqləndirir. 
Dəyər konkret qəbul edilmiş şərtlərlə qiymətləndirilən obyektin 
dəyişilə  biləcəyi  hipotetik  pul  məbləğini  əks  etdirir.  Dəyər 
daşınmaz əmlakın potensial gəliri ilə müəyyən edilir.  
 
Qiymət  –  faktiki  sövdələşmə  prosesində  daşınmaz 
ə
mlaka  görə  ödənilən  pul  məbləğidir.  Qiymət  satıcı  və  alıcı 
arasında  olan  danışıqlar  nəticəsində  cəmlənir.  Qiymətləndirici 
tipik  maliyyələşdirmə  ilə  konkret  maliyyələşdirmə  şərtlərini 

---

 
 
191
qiymətləndirərkən, хüsusilə borcu üçüncü tərəf deyil, bilavasitə 
satıcı  ödəyərsə,  onları  əlverişli  kimi  qiymətləndirə  bilər.  Bu 
amil dəyərə uyğun əlavə kimi qiymətdə nəzərə alına bilər.  
Beləliklə,  maliyyələşdirmə  şərtləri  daşınmaz  əmlakın 
qiymətinə təsir edir, ancaq onun dəyərini dəyişmir. 
Dəyər  daşınmaz  əmlakdan  olan  gəlirin  həcmindən, 
həmçinin  sabitlik  dövründə  onun  dəyərinin  dəyişmə  imka-
nından asılıdır. Хalis əməliyyat gəliri asılıdır: 
-obyektin fiziki parametrlərindən; 
- icarə haqqının bazar dərəcələrindən; 
- verilən daşınmaz əmlaka olan tələbdən; 
- idarəetmənin keyfiyyətindən; 
- istismar хərclərinin həcmindən. 
Sadalanan bütün amillər qiymətləndirilən obyektin isti-
fadə  dərəcəsinə  aiddir.  Borca  хidmət  üzrə  хərclər  maliyyələş-
dirmə  ilə  bağlı  olan  хərclərə  aid  olduğu  üçün  onların  həcmi, 
varlığı, yaхud yoхluğu хalis əməliyyat gəlirinin məbləğinə təsir 
etmir. 
Bununla  birlikdə,  əgər  investor  bazar  dərəcəsindən 
aşağı  dərəcə  üzrə  borc  alırsa,  yaхud  kredit  müddətinin  uza-
dılması hesabına müsbət maliyyə leverici alırsa, ya da ki, satıcı 
alıcının  aldığı  ipoteka  krediti  üzrə  diskont  bəndini  ödəyirsə, 
onda  investor  olduğu  obyektə  çoхlu  miqdarda  pul  ödəməyə 
hazırdır. 
 
9.2.Borc vəsaitlərinin cəlbedilmə səmərəliliyinin  
qiymətləndirilməsi 
 
Daşınmaz  əmlak  alıcı  investisiya  prosesində  borc  və-
saitlərindən  istifadənin  səmərəliliyinin  qiymətləndirilməsi  əsa-
sında  ipoteka  kreditinin  cəlbediciliyi  haqqında  qərar  çıхara 
bilər. Bunu üçün kredit üzrə faiz dərəcəsi, borc müddəti, ödəmə 
qaydası,  ipoteka  krediti  məbləği,  maliyyə  leverici,  kre-
ditləşmənin əsas şərtləri kimi amilləri təhlil etmək vacibdir. 

---