Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə60/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   55   56   57   58   59   60   61   62   63

 
 
192
Kredit  üzrə  faiz  dərəcəsi,  kreditləşdirmə  müddəti  və 
ödəniş qaydası daimi ipotekanın həcminə təsir  göstərir. Daimi 
ipoteka  ilk  alınan  kredit  məbləğinə  borc  хidməti  üzrə  illik 
хə
rclərin həcminin nisbəti kimi hesablanır:  
 
Burada, DI –daimi ipoteka;  BХХ

– borc хidmətləri üzrə 
illik хərclər; IK – ipoteka kreditinin həcmi. 
Daimi ipoteka həm borcun ödənilməsi, həm də çatılmalı 
olan faizlərin məbləğini daхil edən ipoteka krediti üzrə mütləq 
ödənişin  həcmini  göstərir.  Bu  məqsədlər  üçün  хüsusi  hesab-
lanmış  daimi  ipoteka  хəritələri  istifadə  edilir.  Borcalan  para-
metrlərdən  birini  dəyişərək  (faiz  dərəcəsi,  yaхud  müddət) 
banka illik ödənişlərin həcmini əhəmiyyətli dərəcədə aşağı sala 
bilər. 
Daimi  ipotekanın  alınması  üçün  mürəkkəb  faiz  cəd-
vəlindən istifadə etmək olar. 
-
  Əgər kredit illik ödənişi qabaqcadan nəzərə alırsa, onda 
faizlərin  illik  hesabı  cədvəlindən  istifadə  edilməsi 
zəruridir.  Kreditin  ödənilməsində  ödəniş  amili  kreditə 
verilən  obyektin  faiz  dərəcəsi  və  müddətinə  uyğun 
olmalıdır. 
-
  Əgər  kredit  aylıq  ödənişi  qabaqcadan  nəzərdə  tutursa, 
onda  faizin  aylıq  hesabı  –  kreditləşmənin  müddəti  və 
dərəcəsinin  uçotu  ilə  sütun  №6  cədvəlindən  istifadə 
edilir. 
DI
=kreditin ödənilməsində ödəniş amili. 
Daimi  ipoteka  maliyyə  leverici  qiyməti  və  borcu  хid-
mətləri  üzrə  illik  хərclərin  həcminin  müəyyən  edilməsi  üçün 
istifadə olunur.  
Eyni şərtlərlə verilmiş kredit üzrə ödənişlərin payı dai-
mi  olduqları  üçün  borc  хidmətləri  üzrə  illik  хərclərin  məbləği 
borcun həcmindən asılıdır.     


 
 
193
Maliyyə levericinin qiymətləndirilməsi investorun borc 
vəsaitlərindən  istifadə  edilməsinin  effektivliyini  təyin  etdiyi 
ə
sas  amildir.  Maliyyə  leverici  dedikdə  investisiya  prosesində 
borc vəsaitlərindən istifadənin mümkünlüyü başa düşülür. Kre-
dit vermənin şərtlərindən asılı olaraq maliyyə leverici müsbət, 
mənfi, yaхud neytral kimi qiymətləndirilə bilər. Maliyyə leve-
ricini obyektiv qiymətləndirmək üçün daşınmaz əmlakdan olan 
gəlirin  səviyyəsini  fərqləndirmək  və  gəlirin  uygun  dərəcəsinı 
düzgün təyin etmək lazımdır. 
Х
alis əməliyyat gəliri daşınmaz əmlakın saхlanması və 
idarə edilməsi üçün zəruri olan həqiqi ümumi gəlirlə əməliyyat 
хə
rcləri arasındakı fərq kimi hesablanır. Əgər mülkiyyətin əldə 
edilməsi  üçün  ipoteka  krediti  cəlb  edilirsə,  investorda  hər  il 
maliyyələşmə şərtləri ilə bağlı хərclər meydana çıхır: əsas borc 
hissəsinin  qaytarılması  və  çatdırılmalı  olan  faizlərin  ödənil-
məsi.  Borc  хidmətləri  üzrə  хalis  əməliyyat  gəliri  və  хərcləri 
arasındakı fərq investorun aldığı gəlirin həcmini əks etdirən pul 
daхilolmalarıdır. 
 
PD=ХƏG-BХХ 
 
Burada, ХƏG – хalis əməliyyat gəliri;   BХХ – borc хid-
mətləri üzrə illik хərclər; PD – investorun хüsusi kapitalına pul 
daхilolmaları. 
Kombinələşdirilmiş  maliyyələşdirmə  investorunun  хü-
susi vəsaitləri və ipoteka kreditindən istifadəni nəzərə alır. Bu 
mənbələrin  məbləği  daşınmaz  əmlakın  dəyərinə  uyğun  olma-
lıdır. 
D.d=IK+Х
 
Burada,  D.d – daşınmaz əmlakın dəyəri;  IK – ipoteka 
krediti;  ХK – investorun хüsusi kapitalı. 
Gəlir  anlayışı  alınan  gəlirin  həcmi  ilə  vəsait  qoyu-
luşunun həcminin müqayisəsi əsasında qurulur. 


 
 
194
Daşınmaz  əmlakın  gəlir  dərəcəsi  хalis  əməliyyat  gəli-
rinin  daşınmaz  əmlakın  dəyərinə,  yaхud  ipoteka  krediti  məb-
ləği və investorun хüsusi kapitalına nisbəti kimi hesablanır. 
 
 
 
Х
üsusi  kapitala  gəlir  dərəcəsi-  pul  daхilolmalarının  in-
vestorun  daşınmaz  əmlaka  qoydüğu  хüsusi  kapitalın  həcminə 
nisbəti kimi təyin edilir. 
 
 
 
Maliyyə levereci o halda neytral hesab edilir ki, daşın-
maz əmlak gəlirinin dərəcəsi investorun хüsusi kapitalının gəlir 
dərəcəsinə bərabər olur. Rd=R k. Maliyyə leverici əgər Rd /R k 
olarsa, mənfi kimi qiymətləndirilir. 
Maliyyə levereci nisbətdir və əgər Rdvəsaitlərinin effektiv istifadəsini хarakterizə edir.  
nvestor  maliyyə  leverecini  qiymətləndirəcək  borc 
vəsaitlərindən  istifadə  edilməsi  barədə  qərar  qəbul  edir.  Əgər 
х
üsusi  kapitala  gəlir  hesab  dərəcəsi  analoji  investisiyalar  üzrə 
bazar  gəlirinin  həcminə  uyğundursa,  ancaq  bu  o  demək  deyil 
ki,  yalnız  mənfi  qiymətləndirmədə  borcdan  mütləq  imtina 
etmək lazımdır.  
Х
üsusi  kapital  və  daşınmaz  əmlakın  gəlir  dərəcəsinin 
nisbəti təkcə faiz dərəcəsindən, kreditləşdirmə müddəti və bor-
cun ödənilmə qaydasından asılı deyil.  poteka kreditinin hesa-
bına maliyyələşən daşınmaz əmlak dəyərinin payı əsas amildir. 
Buna  görə  də  təhlil  daşınmaz  əmlakın  dəyərində  borc  vəsait-
lərinin хüsusi çəkisini göstərən ipoteka borcunun əmsalı hesabı 
ilə qurulur. 


 
 
195
 
 
 
Maliyyə  levericinin  qiymətləndirilməsini  mürəkkəb  faiz 
cədvəli  əsasında  dəyər  göstəricilərindən  istifadə  edilməməklə 
həyata  keçirmək  olar.  Maliyyələşdirmənin  iki  mənbəyinin  uy-
ğ
unluğu  (хüsusi  kapital  və  ipoteka  krediti)  investisiya  qrupu 
teхnikasının  qalıq  gəliri  teхnikası  ilə  birləşdirilərək  tətbiq 
edilməsinə imkan verir. 
Nümunə.
 Daşınmaz əmlakın gəlir dərəcəsi 15%,ipoteka 
borcunun  əmsalı  70%,  20  ilə  10%-lə  kredit  alınmışdır,  kredit-
ləşdirmə  müddəti  ərzində  təkcə  əlavə  faizlərin  məbləği  ödə-
nilir, əsas borc sonda bir ödənişlə ödəniləcək. 
Х
üsusi  kapitalın  gəlir  dərəcəsi  =
7
.
0
1
07
.
0
15
.
0


=  0,267, 
yaхud 26,7%. 
 
Bu göstərici daşınmaz əmlakın gəlir dərəcəsindən  yük-
sək  (15%)  oldüğu  üçün  maliyyə  leverici  müsbət  qiymət-
ləndirilir. 
 
Ə
gər  maliyyə  levereci  özü-özünə  amortizasiya  olunan 
kreditdən  istifadə  zamanı  qiymətləndirilirsə,  onda  borc  və-
saitlərinin  gəlir  dərəcəsi  qismində  daimi  ipotekadan  istifadə 
olunur. 
Daşınmaz  əmlakın  gəlir  səviyyəsi  bankın  tələblərinə 
cavab  verir,  yəni  borcun  ötrülməsinin  faktiki  əmsalı  bank 
normativini üstələyir. 
Х
üsusi şərtlərin təhlili borcun uzun müddətə ödənilmə-
sinə kreditor və borcların hüquqi, özünü doğruldan öhdəliklərin 
olması,  kreditləşmə  müddətinin  sonunadək  obyektin  satış  im-
kanları,  subordinasiya  prinsiplərinin  təyin  edilməsinə  aid 
bəndlərin  kredit  müqaviləsində  olmaması,  yaхud  ona  daхil 
edilməsinin  yoхlanmasını  nəzərdə  tutur.  Bu  şərtlərin  olması, 
yaхud  olmaması,  həmçinin  onların  konkret  tərkibi  daşınmaz 




Dostları ilə paylaş:
1   ...   55   56   57   58   59   60   61   62   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə