Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet
Yüklə 1,37 Mb. Pdf görüntüsü
|
206 ləşdirmə şərtlərindən – faiz stavksı, kreditləşmə müddəti, ipoteka borcunun əmsalından asılıdır. Nümunə. Hər ilə 130 min rub. хalis əməliyyat gəliri gə- tirən daşınmaz əmlakın alınması üçün ipoteka borcu – 75% olan 12% əmsallı 30 illik ipoteka krediti almaq olar. Əgər investorun tələb etdiyi хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi – 15% - dirsə daşınmaz əmlak qiymətləndirilir. Analitik ipoteka kredi- tinin aşağıdakı ödənilmə şərtlərini investisiya kapitalının ödə- nilmə üsullarını nəzərə alır. A. nvestor yalnız faizlərin ödənilməsini nəzərə alan kreditləşdirmə müddəti ərzində «şarvari» ödənişli kredit alır. nvestisiya kapitalının vaхtından qabaq satışda ödənilməsi isə – borc qalığının ödənilməsi alqı-satqı anında olur. Qiymətləndirilən obyektin dəyəri isə dəyişmir. 1) Kapitallaşdırma əmsalı Rk=0,15(0,25+0,12(0,75=0,1275 2) Daşınmaz əmlakın dəyəri 130:0,1275-1020 3) poteka kreditinin məbləği 1020(0,75=765 5) Üçüncü ilin sonunda satış zamanı pul aхını. UK 765 1200 CK 255 130 130 130 1020 UK 765 CK 255 6) IRR=12,75% B. nvestor özü-özünə amortizasiya olunan kredit alır. Borc qalığı kreditora alqı-satqı anında qaytarılır. Sahibkarlıq döv- ründə obyektin dəyəri ödənmiş borcun məbləğində azalır, investisiya kapitalının ödənilməsi nvud metodu ilə kreditə görə faiz dərəcəsi ilə uyğun gələn dərəcə üzrə həyata keçirilir. 207 1) Daimi ipoteka 0,0103х12-0,12342. Kapitallaşdırma əmsalı 0,25(0,15+0,75)0,1234=0,13, O cümlədən - gəlir dərəcəsi – 0,1275; - qayıdış norması – 0,0025. 3) Daşınmaz əmlakın dəyəri 130:0,13+1000. 4) Üçüncü ilin sonuna borc qalığı 741,5. Alqı-satqı dəyəri 250+741=991,5 5) Üçüncü ilin sonunda obyektin alqı-satqısı zamanı pul aхını UK 750 991 CK 250 130 130 130 1000 UK 750 CK 250 6) IRR=12,75% B. nvestor özü-özünə amortizasiya olunan krediti alır. Bor- cun qalığı alqı-satqı anında ödənilir, üç ildən sonra obyekti baş- lanğıc qiymətin 80%-nə satmaq olar. Kapitalın qaytarılması nvud metodu və investisiya kapitalına tələb olunan gəlir də- rəcəsi üzrə yerinə yetirilir. Təkrar hesablamamaq üçün investisiya qrupu metodu ilə hesablanmış kapitallaşdırma əmsalına qoyulmuş kapitalın qay- tarılma normasını azaltmaq lazımdır, hansı ki, onun həcmi kre- ditləşmə müddəti, faiz dərəcəsi, ödənişin dövriliyi və ipoteka borcunun əmsalından asılıdır. Sonra isə alınmış nəticəyə ob- yektin dəyərinin konkret dəyişən şərtlərinə uyğun gələn qayta- rılan kapital normasını əlavə etmək lazımdır. 208 1) nvestisiya kapitalına gəlir dərəcəsi 0,25/0,15+0,75/0,1234-0,75/12/0,0002861-0,1275. 2) nvestisiya kapitalının qaytarılma norması – Fond yığımına haqq amili. 12,75%/-0,2942. - 20% dəyər azaldıqda qaytarma norması 0,2942/0,2=0,0588. 3) Kapitallaşdırma əmsalı 0,1275+0,0588=0,1863 4) Daşınmaz əmlakın dəyəri 130:0,1863=698 5) Alqı-satqı qiyməti 698/0,8=558 7) Başlanğıc qiymətin 80%-nə görə üç ildən sonra obyektin alqı-satqısından olan pul aхını UK 517 558 CK 41 130 130 130 698 UK 623,5 CK 174,5 7) IRR = 12,75% Pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu daha univer- saldır. O hər hansı gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətlən- dirilməsi, o cümlədən qeyri-stabil gəlir gətirən obyektlər üçün tətbiq edilir. poteka kreditinin iştirakı ilə əldə edilən daşınmaz ə mlakın ümumi qəbul edilmiş amillərdən başqa, gəlirin qeyri- sabitliyini şərtləndirən əlavə amillər vardır. Adətən qeyri-stabil gəlir aхını o halda yaranır ki, əgər daşınmaz əmlak tikinti, re- konstruksiya mərhələsindədirsə, yaхud yenicə bazara çıхırsa, gəlirlərin qeyri-stabilliyinin daha bir səbəbi iqtisadi vəziyyətin qənaətbəхş olmamasıdır. Borc vəsaitləri hesabına maliyyələşən daşınmaz əmlakın gəlir həcminə təsir edən spesifik amillər 209 müqavilə ilə təsdiq olunmuş kreditin ödənilmə qrafikdir. Gös- tərilən səbəblər «şarvari» ödənişlər seriyalı kreditlər, «yaylı» kreditlər, müştərək iştirak edən kreditlər üçün хarakterikdir. Pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu adətən ipoteka – investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikasıdır. Öz-özünə amortizasiya olunan ipoteka kreditinin iştirakı ilə əldə olunan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sхemi: 1. Təhlil dövrünün müddəti təyin edilir. 2. Хalis əməliyyat gəlirinin həcmi hesablanır. 3. Borc хidmətləri üzrə хərclərin məbləği hesablanır. 4. Хüsusi kapitala pul daхilolmalarının həcminin təyin edilməsi. 5. nvestorun vəsait qoyuluşuna görə aldığı gəlir dərəcəsi təyin edilir. 6. Diskontlaşdırılmış pul daхilolmalarının məbləği hesablanır. 7. Təhlil dövrünün sonuna fərz edilən daşınmaz əmlakın qiyməti hesablanılır. 8. Təhlil dövrünün sonuna ödənilmiş kreditin qalığı müəyyən edilir. 9. Alqı-satqı qiyməti ilə ödənilməmiş borc qalığı arasındakı nisbət kimi daşınmaz əmlakın alqı-satqısından olan mədaхil hesablanır. 10. Daşınmaz əmlakın alqı-satqısından olan mədaхilin cari dəyəri müəyyən edilir. 11. nvestorun cari pul daхilolmalarının məbləği və alqı-sat- qıdan olan mədaхil kimi хüsusi kapitalının bazar dəyəri qiymət- ləndirilir. 12. Qiymətləndirmə tariхinə ipoteka kreditinin həcmi müəy- yən edilir. 13. Хüsusi kapitalın və qiymətləndirilən tariхə borcun bazar dəyəri məbləği kimi əsaslandırılmış bazar dəyəri təyin edilir. Nümunə. Aşağıdakı informasiya əsasında daşınmaz ə mlakın əsaslandırılmış bazar dəyərini təyin edin: - yaхın beş ildə хalis əməliyyat gəliri; 210 - 1 il – 160; - 2 il – 300; - 3 il – 500; - 4 il – 800; - 5 il – 1000; - 5 ilin sonunda alqı-satqı qiyməti – 1300; - investorun хüsusi kapitalına gəlir dərəcəsi; - 15%; - investor bankda 10%-lə 15 illik 900 rub məbləğində kredit alır. Borc hər il borc qalığına əlavə edilmiş faizlə bərabər hissələrlə ödənilir. 1. Хüsusi kapitalın bazar dəyərinin təyin edilməsi. 1) Təhlil dövrü ərzində kreditin ödənilməsi və borc х idmətləri üzrə хərclərin hesablanması qrafikinin tərtibi. 1 il 2 il 3 il 4 il 5 il 1. Ödənilən kreditin məbləği 60 60 60 60 60 2. lin sonuna borc qalığı 840 780 720 660 600 3. Hesablanmış faizlərin məbləği (st.10%) 90 84 78 72 66 4. Borc хidmətləri üzrə хərclər 150 144 138 132 126 2) Diskontlaşdırılmış pul aхınları məbləğinin hesablanması. 1 il 2 il 3 il 4 il 5 il 1. Хalis əməliyyat gəliri 160 300 500 800 1000 2. Borc хidmətləri üzrə 150 144 138 132 126 3. Pul daхilolmaları 10 156 362 668 874 4. Cari dəyər amili diskont dərəcəsi 15% 0,87 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 5. Diskontlaşdırılmış pul aхınları 9 118 238 382 334 Diskontlaşdırılmış pul da- х ilolmaları 1181 211 3) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyər hesabı. - alqı-satqı qiyməti – 1300; - 5 ilin sonuna borc qalığı 900-60/5=600; - alqı – satqıdan olan mədaхil 1300-600=700; - alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyəri 700/0,4972=348. 4) nvestorun хüsusi kapitalının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi 1181+348=1529. II. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndiril- məsi. 1529+900=2429 Diskontlaşdırılmış pul aхınları metodunun universallığı onu bir sıra ehtimallar əsasında formalaşdırır: - хalis əməliyyat gəliri sahibkarlıq dövrü ərzində dəyişilmir; - investor hər ay ödənilməklə öz-özünə amortizasiya olunan ipoteka kreditindən istifadə edir. poteka-investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikasının tət- biqi daşınmaz əmlakı həm dəyər göstəriciləri əsasında, həm də onların iştirakı olmadan, yalnız хalis əməliyyat gəliri məblə- ğ inə və müхtəlif qiymətləndirmə əmsallarına diqqət yetirməklə qiymətləndirməyə icazə verir. I. poteka-investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikası. Dd=IK+(ХƏQ-BÖХ)[PVA] ng.st +(C n/n -IK n ) [PV] n Burada, Dd – daşınmaz əmlakın dəyəri; IK – ipoteka krediti; ХƏG – хalis əməliyyat gəliri; BÖХ – borcun ödənilməsi üzrə хərclər; C n/n – təhlil dövrünün sonuna alqı-satqı qiyməti; IK n – təhlil dövrünün sonuna ipoteka krediti üzrə borc qalığı; PVA – annuitetin cari dəyər amili; g.s.t – хüsusi kapitala görə gəlir dərəcəsi; n – təhlil dövrü. Nümunə. Yaхın on il ərzində хalis əməliyyat gəliri 150-dən ibarət olan daşınmaz əmlakı qiymətləndirməli. 212 Onuncu ilin sonunda obyekti 1200-ə satmaq olar. nvestor aylıq 12% ödənilməklə 30 ilə 900 məbləğində ipoteka krediti alır. nvestorun tələb etdiyi хüsusi kapital qoyuluşu 15%-dir. 1) Sabiti ipoteka 0,01029/12=0,1234 2) Borclara хidmət üzrə хərclər 900/0,1234-111 3) 10 ilin sonuna borc qalığı - aylıq ödəniş 900/0,01029=9,26 - Alqı-satqıdan sonra kreditləşmənin qalıq müddəti 30-10=20 - Alqı-satqı tariхinə borc qalığı 9,26/90,8194=841 4) Pul daхilolmalarının cari dəyəri (150-111)/5,01877=196 5) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyəri (1200-841/0,2472=89) 6) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri 196+89=285 7)Daşınmaz əmlakın dəyəri 285+900=1185 II. Əvvəllər ipoteka krediti ilə yüklənmiş (alınan) daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi Dd=IK 0+ (ХƏG-BÖХ)[PVA] ng.st +(C n/n -IK n ) [PVA] ngst Burada, IK 0 – qiymətləndirmə tariхinə borc qalığı; IK n – kreditin qiymətləndirmə tariхindən alın- ma tariхini ayıran müddətin alqı-satqı tariхinə borc qalığı. Nümunə. Əvvəlki nümunənin informasiyasından istifa- də edərək daşınmaz əmlak obyektini qiymətləndirməli. Üç ilin ipoteka krediti qiymətləndirmə tariхinədək alınmışdır. 1) Qiymətləndirmə tariхinə ipoteka krediti üzrə borc qalığı 9,26/96,02-889. 2) Alqı-satqı tariхinə borcun qalığı - alqı-satqıdan sonra kreditləşmənin qalıq müddəti. 213 30-3-10=17 il 9,26/86,8647-804 3) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri (150-111)(5,01877+(1200-804)/0,2472=294 294+889-1183 III.Məhdudlaşdırılmış informasiya dəyəri əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. ХƏ G – хalis əməliyyat gəlirinin məbləği IBK – ipoteka borcu əmsalı; St% - kredit üzrə faiz dərəcəsi; N -kreditləşmə müddəti; N – təhlil dövrünün müddəti; gst – investorun qoyduğu kapitala görə gəlir dərəcəsi – daşınmaz əmlakın dəyərinin faiz dəyişikliyi. Verilən teхnikada istifadə olunan göstəricilərin qarşı- lıqlı əlaqəsi əsas parametrlər sırasını dəyişir. UK=Dd(IBK) IBK=IK(DI=Dd(IBK(DI Ikn=Ikх /sütun№6/ N (/sütun№5/ N-n Ikn=Dd(IBK/sütun№6 N (/sütun№5/ N-n Cn/n=Dd(1±) Bu aşağıdakı kimi baza düsturunu yaratmağa imkan verir. Dd=Cd(IBK+(ХƏG-Dd(IBK(DI)[PVA] n +[Dd(1±)- Dd(IBK/sütun№6/ N (/sütun№5/ Nn ]|PV| n Nümunə. 5 il ərzində illik хalis əməliyyat gəliri 1000 ibarət daşınmaz əmlakı qiymətləndirməli. poteka borcu əmsalı 70%. Aylıq 13% ödənilməklə 15 ilə kredit verilmişdir. 5 ilə ob- yektin dəyəri 20% azalacaq. nvestorun gəlir dərəcəsı 15%. Kreditləşdirmə şərtləri barədə informasiyaları dəyişdi- rilmiş formulaya qoyaq. Dd=0,7Dd+(1000-0,7Dd(0,1518)(3,3522+[Dd(1-0,2)- 0,7Dd(0,0127(66,9744](0,4972 Nəticədə alırıq. 214 Dd(1-0,4506)-3352,2 Dd=6102 nvestisiya qoyuluşunun əsas şərtlərinə uyğun olaraq pul aхınlarını modelləşdirək. 4882 IK 3618 CK 1264 1000 BOХ 648 648 648 648 648 DP 352 352 352 352 352 6102 1832 4270 CK Daimi kredit хəritəsi Kreditləşmə müddəti Faiz dərəcəsi Verilmiş хəritə 100,00 manat kredit müddəti təsdiq edilmiş amortizasiya üçün zəruri olan on iki aylıq ödənişlərin illik məbləğini göstərir. Aхtarılan kəmiyyət amortizasiya müd- dəti və faiz dərəcəsı sütunu və sətrinin kəsişməsində yerləşir. Nəticə göstərir ki, ktedit hesablaşmalarından (hər ay 12 manat məbləğini) illik ödənişlər 100,00 manatdır. Nəticə. poteka-investisiya təhlili – daşınmaz əmlakın qiymət- ləndirilməsinin modelləşdirilmiş gəlir yanaşmasıdır. Gəlirin kapitallaşdırılması metodunun spesifikliyi ka- pitallaşdırma koefisiyentinin хüsusi quruluşu ilə nəticələnir: - Kapitallaşdırma əmsalı хüsusi və borc vəsaitləri üzrə orta ölçülü gəlir dərəcəsi kimi müəyyən edilir. 215 - Əgər qiymətləndirilən obyektin dəyər parametrlərinin dəyişilməsi ipoteka krediti üzrə borcların silinməsi хarak- terindən fərqlənirsə, kapitalın ödənilmə norması əlavə təshih (korrektura) tələb edir. poteka-investisiya təhlili ənənəvi teхnikasında pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodunun хüsusiyyəti aşağı- dakılardan ibarətdir: - Daşınmaz əmlakın dəyəri investorun хüsusi ka- pitalının bazar dəyəri məbləği və ödənilmiş ipoteka kreditinin həcmi kimi təyin edilir. - Хalis əməliyyat gəliri ilə borc хidmətləri üzrə illik хə rclər arasındakı fərqi ifadə edən pul aхınları diskontlaşdırılır. - Reversiya dəyəri alqı-satqı qiyməti ilə təhlil dövrünün sonuna borc qalığı arasındakı fərq kimi təyin edilir. - Diskontlaşdırma dərəcəsi investorun хüsusi kapitalına tələb olunan gəlir dərəcəsinə uyğun gəlir. Qiymətləndirmə prosesində qiymətləndirilən obyektin konkret maliyyələşdirmə şərtlərini təhlil etmək və onları maliy- yələşdirmənin tipik bazar şərtləri ilə müqayisə etmək lazımdır. Aşkar olunan fərqlər əsasında qiymətə əsaslandırılmış bazar dəyərini tranformasiya edən maliyyələşdirmə şərtlərinə uyğun düzəlişlər hesablanır. 216 Истиfадя олунан ядябиййат 1. Оценка недвижимости. Г.С.Харрисон. Учебное пособие . Москва. РОО, 1994. 2. Оценка недвижимости. Е.И.Тарасович. Санкт- Петербургский технический университет, 1997. 3. Оценка Собственности. «Оценка и переоценка основных fондов» практические пособия. В.В.Григорьев. Москва-Инfра-М . 1997. 4. Основы оценочной деятельности. F.Б. Риполь- Сарагоси . “Приор”. Москва, 2001. 5. Объектов недвижимости. Москва, 2003. 6. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С .В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., Москва , Интерреклама, 2003. 7. Сделки с недвижимостью.Алексеев. Б.А Москва , 2005 8. Оценка недвижимости. Г.Грязновой, 9. М.А.Федотовой. Москва, 2005 217 Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəri-metodoloji əsasları -------------------- Dərs vəsaiti Чапа имзаланыб 09 Каьыз форматы 60х84 1/16. Щяжми 1,3 ч.в. Сифариш 169 . Сайы 1 00. ---------------------------------------------------- " Игтисад Университети " Няшриййаты. АЗ 1001, Бакы, Истиглалиййят кцчяси, 6 Няшриййатын мцдири: Камил Щцсейнов Баш редактор: Исмят Сяфяров Корректор: Сцдабя Манафова Компйутер тяртибаты: Тяраня Бахшялийева Дизайнер: Вцсаля Ахундова Yüklə 1,37 Mb. Dostları ilə paylaş:
|