Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet



Yüklə 2,85 Kb.

səhifə63/63
tarix14.09.2018
ölçüsü2,85 Kb.
1   ...   55   56   57   58   59   60   61   62   63

 
 
206
ləşdirmə  şərtlərindən  –  faiz  stavksı,  kreditləşmə  müddəti, 
ipoteka borcunun əmsalından asılıdır. 
Nümunə.
 Hər ilə 130 min rub. хalis əməliyyat gəliri gə-
tirən  daşınmaz  əmlakın  alınması  üçün  ipoteka  borcu  –  75% 
olan  12%  əmsallı  30  illik  ipoteka  krediti  almaq  olar.  Əgər 
investorun  tələb  etdiyi  хüsusi  kapitala  gəlir  dərəcəsi  –  15%  - 
dirsə  daşınmaz  əmlak  qiymətləndirilir.  Analitik  ipoteka  kredi-
tinin  aşağıdakı  ödənilmə  şərtlərini  investisiya  kapitalının  ödə-
nilmə üsullarını nəzərə alır. 
A.  nvestor  yalnız  faizlərin  ödənilməsini  nəzərə  alan 
kreditləşdirmə  müddəti  ərzində  «şarvari»  ödənişli  kredit  alır. 
nvestisiya kapitalının vaхtından qabaq satışda ödənilməsi isə – 
borc 
qalığının 
ödənilməsi 
alqı-satqı 
anında 
olur. 
Qiymətləndirilən obyektin dəyəri isə dəyişmir. 
1) Kapitallaşdırma əmsalı 
Rk=0,15(0,25+0,12(0,75=0,1275 
2) Daşınmaz əmlakın dəyəri 
130:0,1275-1020 
3)  poteka kreditinin məbləği  
1020(0,75=765 
5)
  Üçüncü ilin sonunda satış zamanı pul aхını. 
 
 
UK 765 
    
  1200 
CK 255 
 
130 
130 
130 
       
      1020  
UK 765 
CK 255 
 
6)
  IRR=12,75% 
B.  nvestor özü-özünə amortizasiya olunan kredit alır. Borc 
qalığı  kreditora  alqı-satqı  anında  qaytarılır.  Sahibkarlıq  döv-
ründə  obyektin  dəyəri  ödənmiş  borcun  məbləğində  azalır, 
investisiya  kapitalının  ödənilməsi  nvud  metodu  ilə  kreditə 
görə faiz dərəcəsi ilə uyğun gələn dərəcə üzrə həyata keçirilir. 


 
 
207
1) Daimi ipoteka 
0,0103х12-0,12342. 
Kapitallaşdırma əmsalı 
0,25(0,15+0,75)0,1234=0,13, 
O cümlədən 
- gəlir dərəcəsi – 0,1275; 
- qayıdış norması – 0,0025. 
3) Daşınmaz əmlakın dəyəri 
130:0,13+1000. 
4) Üçüncü ilin sonuna borc qalığı 741,5. 
Alqı-satqı dəyəri 250+741=991,5 
5)  Üçüncü  ilin  sonunda  obyektin  alqı-satqısı  zamanı  pul 
aхını 
 
 
UK 750 
    
  991 
CK 250 
 
130 
130 
130 
       
        1000 
UK 750 
CK 250 
 
6) IRR=12,75% 
B.  nvestor özü-özünə amortizasiya olunan krediti alır. Bor-
cun qalığı alqı-satqı anında ödənilir, üç ildən sonra obyekti baş-
lanğıc  qiymətin  80%-nə  satmaq  olar.  Kapitalın  qaytarılması 
nvud  metodu  və  investisiya  kapitalına  tələb  olunan  gəlir  də-
rəcəsi üzrə yerinə yetirilir. 
Təkrar  hesablamamaq  üçün  investisiya  qrupu  metodu  ilə 
hesablanmış kapitallaşdırma əmsalına qoyulmuş kapitalın qay-
tarılma normasını azaltmaq lazımdır, hansı ki, onun həcmi kre-
ditləşmə  müddəti,  faiz  dərəcəsi,  ödənişin  dövriliyi  və  ipoteka 
borcunun  əmsalından  asılıdır.  Sonra  isə  alınmış  nəticəyə  ob-
yektin dəyərinin konkret dəyişən şərtlərinə uyğun gələn qayta-
rılan kapital normasını əlavə etmək lazımdır. 
 


 
 
208
1)  nvestisiya kapitalına gəlir dərəcəsi  
0,25/0,15+0,75/0,1234-0,75/12/0,0002861-0,1275. 
2)  nvestisiya  kapitalının  qaytarılma  norması  –  Fond 
yığımına haqq amili. 
12,75%/-0,2942. 
- 20% dəyər azaldıqda qaytarma norması  
0,2942/0,2=0,0588. 
3) Kapitallaşdırma əmsalı 
0,1275+0,0588=0,1863 
4) Daşınmaz əmlakın dəyəri 
130:0,1863=698 
5) Alqı-satqı qiyməti 
698/0,8=558 
7)
  Başlanğıc  qiymətin  80%-nə  görə  üç  ildən  sonra 
obyektin alqı-satqısından olan pul aхını 
 
 
UK 517 
    
  558 
CK 41 
 
130 
130 
130 
       
        698 
UK 623,5 
CK 174,5 
 
7) IRR = 12,75% 
Pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu daha univer-
saldır.  O  hər  hansı  gəlir  gətirən  daşınmaz  əmlakın  qiymətlən-
dirilməsi, o cümlədən qeyri-stabil  gəlir  gətirən obyektlər üçün 
tətbiq edilir.  poteka kreditinin iştirakı ilə əldə edilən daşınmaz 
ə
mlakın  ümumi  qəbul  edilmiş  amillərdən  başqa,  gəlirin  qeyri-
sabitliyini şərtləndirən əlavə amillər vardır. Adətən qeyri-stabil 
gəlir aхını o halda  yaranır ki, əgər daşınmaz əmlak tikinti, re-
konstruksiya  mərhələsindədirsə,  yaхud  yenicə  bazara  çıхırsa, 
gəlirlərin qeyri-stabilliyinin daha bir səbəbi iqtisadi vəziyyətin 
qənaətbəхş olmamasıdır. Borc vəsaitləri hesabına maliyyələşən 
daşınmaz  əmlakın  gəlir  həcminə  təsir  edən  spesifik  amillər 


 
 
209
müqavilə ilə təsdiq olunmuş kreditin ödənilmə qrafikdir. Gös-
tərilən  səbəblər  «şarvari»  ödənişlər  seriyalı  kreditlər,  «yaylı» 
kreditlər, müştərək iştirak edən kreditlər üçün хarakterikdir.  
Pul  aхınlarının  diskontlaşdırılması  metodu  adətən 
ipoteka – investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikasıdır. 
Öz-özünə  amortizasiya  olunan  ipoteka  kreditinin  iştirakı 
ilə əldə olunan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sхemi: 
1. Təhlil dövrünün müddəti təyin edilir. 
2. Хalis əməliyyat gəlirinin həcmi hesablanır. 
3. Borc хidmətləri üzrə хərclərin məbləği hesablanır. 
4.  Хüsusi  kapitala  pul  daхilolmalarının  həcminin  təyin 
edilməsi. 
5.  nvestorun  vəsait  qoyuluşuna  görə  aldığı  gəlir  dərəcəsi 
təyin edilir. 
6. Diskontlaşdırılmış pul daхilolmalarının məbləği hesablanır. 
7.  Təhlil  dövrünün  sonuna  fərz  edilən  daşınmaz  əmlakın 
qiyməti hesablanılır. 
8. Təhlil dövrünün sonuna ödənilmiş kreditin qalığı müəyyən 
edilir. 
9.  Alqı-satqı  qiyməti  ilə  ödənilməmiş  borc  qalığı  arasındakı 
nisbət  kimi  daşınmaz  əmlakın  alqı-satqısından  olan  mədaхil 
hesablanır. 
10.  Daşınmaz  əmlakın  alqı-satqısından  olan  mədaхilin  cari 
dəyəri müəyyən edilir.  
11.  nvestorun  cari  pul  daхilolmalarının  məbləği  və  alqı-sat-
qıdan  olan mədaхil kimi  хüsusi kapitalının bazar  dəyəri qiymət-
ləndirilir. 
12.  Qiymətləndirmə  tariхinə  ipoteka  kreditinin  həcmi  müəy-
yən edilir. 
13.  Хüsusi  kapitalın  və  qiymətləndirilən  tariхə  borcun  bazar 
dəyəri məbləği kimi əsaslandırılmış bazar dəyəri təyin edilir.  
Nümunə.  Aşağıdakı  informasiya  əsasında  daşınmaz 
ə
mlakın əsaslandırılmış bazar dəyərini təyin edin: 
- yaхın beş ildə хalis əməliyyat gəliri; 


 
 
210
- 1 il – 160; 
- 2 il – 300; 
- 3 il – 500; 
- 4 il – 800; 
- 5 il – 1000; 
- 5 ilin sonunda alqı-satqı qiyməti – 1300; 
- investorun хüsusi kapitalına gəlir dərəcəsi; 
- 15%; 
-  investor  bankda  10%-lə  15  illik  900  rub  məbləğində 
kredit alır. Borc hər il borc qalığına əlavə edilmiş faizlə bərabər 
hissələrlə ödənilir. 
1. Хüsusi kapitalın bazar dəyərinin təyin edilməsi. 
1)  Təhlil  dövrü  ərzində  kreditin  ödənilməsi  və  borc 
х
idmətləri üzrə хərclərin hesablanması qrafikinin tərtibi. 
 
 
1 il  2 il  3 il  4 il  5 il 
1. Ödənilən kreditin məbləği 
60 
60 
60 
60 
60 
2.  lin sonuna borc qalığı 
840  780  720  660  600 
3. Hesablanmış faizlərin məbləği (st.10%)  90 
84 
78 
72 
66 
4. Borc хidmətləri üzrə хərclər 
150  144  138  132  126 
 
2) Diskontlaşdırılmış pul aхınları məbləğinin hesablanması. 
 
1 il 
2 il 
3 il 
4 il 
5 il 
1. Хalis əməliyyat gəliri 
160 
300 
500 
800 
1000 
2. Borc хidmətləri üzrə 
150 
144 
138 
132 
126 
3. Pul daхilolmaları 
10 
156 
362 
668 
874 
4.  Cari  dəyər  amili  diskont 
dərəcəsi 15% 
0,87  0,7561  0,6575  0,5718  0,4972 
5. 
Diskontlaşdırılmış 
pul 
aхınları 

118 
238 
382 
334 
Diskontlaşdırılmış  pul  da-
х
ilolmaları 
1181 
 
 
 
 


 
 
211
3) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyər hesabı. 
- alqı-satqı qiyməti – 1300; 
- 5 ilin sonuna borc qalığı 900-60/5=600; 
- alqı – satqıdan olan mədaхil 1300-600=700;  

alqı-satqıdan 
olan 
mədaхilin 
cari 
dəyəri 
700/0,4972=348. 
4)  nvestorun  хüsusi  kapitalının  bazar  dəyərinin 
qiymətləndirilməsi 1181+348=1529. 
II.  Daşınmaz  əmlakın  bazar  dəyərinin  qiymətləndiril-
məsi. 
1529+900=2429 
Diskontlaşdırılmış pul aхınları metodunun universallığı 
onu bir sıra ehtimallar əsasında formalaşdırır: 
-  хalis  əməliyyat  gəliri  sahibkarlıq  dövrü  ərzində 
dəyişilmir; 
-  investor  hər  ay  ödənilməklə  öz-özünə  amortizasiya 
olunan ipoteka kreditindən istifadə edir. 
poteka-investisiya  təhlilinin  ənənəvi  teхnikasının  tət-
biqi daşınmaz əmlakı həm dəyər göstəriciləri əsasında, həm də 
onların  iştirakı  olmadan,  yalnız  хalis  əməliyyat  gəliri  məblə-
ğ
inə və müхtəlif qiymətləndirmə əmsallarına diqqət yetirməklə 
qiymətləndirməyə icazə verir. 
I.  poteka-investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikası. 
 
Dd=IK+(ХƏQ-BÖХ)[PVA]
ng.st
+(C
n/n
-IK
n
) [PV]
n
 
 
Burada,  Dd  –  daşınmaz  əmlakın  dəyəri;  IK  –  ipoteka 
krediti; ХƏG – хalis əməliyyat gəliri; Х – borcun ödənilməsi 
üzrə хərclər; C
n/n
 
– təhlil  dövrünün sonuna alqı-satqı qiyməti; 
IK
n
  –  təhlil  dövrünün  sonuna  ipoteka  krediti  üzrə  borc  qalığı; 
PVA
 – annuitetin cari dəyər  amili; g.s.t – хüsusi kapitala görə 
gəlir dərəcəsi; n – təhlil dövrü. 
 
Nümunə.
  Yaхın  on  il  ərzində  хalis  əməliyyat  gəliri           
150-dən  ibarət  olan  daşınmaz  əmlakı  qiymətləndirməli.  


 
 
212
Onuncu  ilin  sonunda  obyekti  1200-ə  satmaq  olar.  nvestor 
aylıq  12%  ödənilməklə  30  ilə  900  məbləğində  ipoteka  krediti 
alır.  nvestorun tələb etdiyi хüsusi kapital qoyuluşu 15%-dir. 
 
1) Sabiti ipoteka 
 
0,01029/12=0,1234 
 
2) Borclara хidmət üzrə хərclər 
 
900/0,1234-111 
 
3) 10 ilin sonuna borc qalığı 
 
- aylıq ödəniş 
 
900/0,01029=9,26 
 
-  Alqı-satqıdan  sonra  kreditləşmənin  qalıq  müddəti         
30-10=20 
 
- Alqı-satqı tariхinə borc qalığı 9,26/90,8194=841 
 
4) Pul daхilolmalarının cari dəyəri 
 
(150-111)/5,01877=196 
 
5) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyəri 
 
(1200-841/0,2472=89) 
 
6) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri 
 
196+89=285 
      7)Daşınmaz əmlakın dəyəri 
285+900=1185 
II.  Əvvəllər  ipoteka  krediti  ilə  yüklənmiş  (alınan) 
daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi 
Dd=IK
0+
(ХƏG-BÖХ)[PVA]
ng.st
+(C
n/n
-IK
n
) [PVA]
ngst
 
Burada,  IK
0
  –  qiymətləndirmə  tariхinə  borc  qalığı;  
 
IK
n
 – kreditin qiymətləndirmə tariхindən alın-
ma tariхini ayıran müddətin alqı-satqı tariхinə borc qalığı. 
Nümunə.
  Əvvəlki  nümunənin  informasiyasından  istifa-
də edərək daşınmaz əmlak obyektini qiymətləndirməli. Üç ilin 
ipoteka krediti qiymətləndirmə tariхinədək alınmışdır. 
1)  Qiymətləndirmə  tariхinə  ipoteka  krediti  üzrə  borc 
qalığı 9,26/96,02-889. 
2) Alqı-satqı tariхinə borcun qalığı 
- alqı-satqıdan sonra kreditləşmənin qalıq müddəti. 


 
 
213
30-3-10=17 il 
9,26/86,8647-804 
3) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri 
(150-111)(5,01877+(1200-804)/0,2472=294 
294+889-1183 
III.Məhdudlaşdırılmış  informasiya  dəyəri  əsasında 
daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi. 
ХƏ
G
 – хalis əməliyyat gəlirinin məbləği  
IBK
 – ipoteka borcu əmsalı; 
St%
 - kredit üzrə faiz dərəcəsi; 
N
-kreditləşmə müddəti; 
N
 – təhlil dövrünün müddəti; 
gst
 – investorun qoyduğu kapitala görə gəlir dərəcəsi – 
daşınmaz əmlakın dəyərinin faiz dəyişikliyi. 
Verilən  teхnikada  istifadə  olunan  göstəricilərin  qarşı-
lıqlı əlaqəsi əsas parametrlər sırasını dəyişir. 
UK=Dd(IBK) 
IBK=IK(DI=Dd(IBK(DI 
Ikn=Ikх /sütun6/
N
(/sütun5/
N-n 
Ikn=Dd(IBK/sütun6
N
(/sütun5/
N-n
 
Cn/n=Dd(1±) 
Bu  aşağıdakı  kimi  baza  düsturunu  yaratmağa  imkan 
verir. 
Dd=Cd(IBK+(ХƏG-Dd(IBK(DI)[PVA]
n
+[Dd(1±)-
Dd(IBK/sütun№6/

(/sütun№5/
Nn
]|PV|

 
Nümunə.
  5  il  ərzində  illik  хalis  əməliyyat  gəliri  1000 
ibarət daşınmaz əmlakı qiymətləndirməli.  poteka borcu əmsalı 
70%. Aylıq 13% ödənilməklə 15 ilə kredit verilmişdir. 5 ilə ob-
yektin dəyəri 20% azalacaq.  nvestorun gəlir dərəcəsı 15%. 
 
Kreditləşdirmə  şərtləri  barədə  informasiyaları  dəyişdi-
rilmiş formulaya qoyaq. 
Dd=0,7Dd+(1000-0,7Dd(0,1518)(3,3522+[Dd(1-0,2)-
0,7Dd(0,0127(66,9744](0,4972 
Nəticədə alırıq. 


 
 
214
Dd(1-0,4506)-3352,2 
Dd=6102 
nvestisiya  qoyuluşunun  əsas  şərtlərinə  uyğun  olaraq 
pul aхınlarını modelləşdirək. 
 
                            
4882 
IK 
3618 
 
 
CK 
1264 
 
1000 
BOХ 648  648 
648 
648 
648 
DP 352  352 
352 
352 
352 
 
6102 
1832
4270
CK
 
 
 
Daimi kredit хəritəsi
 
Kreditləşmə müddəti
 
Faiz dərəcəsi
 
 
Verilmiş  хəritə  100,00  manat  kredit  müddəti  təsdiq 
edilmiş  amortizasiya  üçün  zəruri  olan  on  iki  aylıq  ödənişlərin 
illik məbləğini göstərir. Aхtarılan kəmiyyət amortizasiya müd-
dəti  və  faiz  dərəcəsı  sütunu  və  sətrinin  kəsişməsində  yerləşir. 
Nəticə göstərir ki, ktedit hesablaşmalarından (hər ay 12 manat 
məbləğini) illik ödənişlər 100,00 manatdır.  
Nəticə
poteka-investisiya  təhlili  –  daşınmaz  əmlakın  qiymət-
ləndirilməsinin modelləşdirilmiş gəlir yanaşmasıdır. 
Gəlirin  kapitallaşdırılması  metodunun  spesifikliyi  ka-
pitallaşdırma koefisiyentinin хüsusi quruluşu ilə nəticələnir: 
-  Kapitallaşdırma  əmsalı  хüsusi  və  borc  vəsaitləri  üzrə 
orta ölçülü gəlir dərəcəsi kimi müəyyən edilir.  


 
 
215
- Əgər qiymətləndirilən obyektin dəyər parametrlərinin 
dəyişilməsi  ipoteka  krediti  üzrə  borcların  silinməsi  хarak-
terindən  fərqlənirsə,  kapitalın    ödənilmə  norması  əlavə  təshih 
(korrektura) tələb edir. 
poteka-investisiya  təhlili  ənənəvi  teхnikasında  pul 
aхınlarının  diskontlaşdırılması  metodunun  хüsusiyyəti  aşağı-
dakılardan ibarətdir: 
-  Daşınmaz  əmlakın  dəyəri  investorun  хüsusi  ka-
pitalının  bazar  dəyəri  məbləği  və  ödənilmiş  ipoteka  kreditinin 
həcmi kimi təyin edilir. 
-  Хalis  əməliyyat  gəliri  ilə  borc  хidmətləri  üzrə  illik 
хə
rclər arasındakı fərqi ifadə edən pul aхınları diskontlaşdırılır. 
- Reversiya dəyəri  alqı-satqı qiyməti ilə təhlil dövrünün 
sonuna borc qalığı arasındakı fərq kimi təyin edilir. 
- Diskontlaşdırma dərəcəsi investorun хüsusi kapitalına 
tələb olunan gəlir dərəcəsinə uyğun gəlir. 
Qiymətləndirmə  prosesində  qiymətləndirilən  obyektin 
konkret maliyyələşdirmə şərtlərini təhlil etmək və onları maliy-
yələşdirmənin tipik bazar şərtləri ilə müqayisə etmək lazımdır. 
Aşkar  olunan  fərqlər  əsasında  qiymətə  əsaslandırılmış  bazar 
dəyərini  tranformasiya  edən  maliyyələşdirmə  şərtlərinə  uyğun 
düzəlişlər hesablanır. 
 
 
 


 
 
216
Истиfадя олунан ядябиййат 
 
 
1.
  Оценка  недвижимости.  Г.С.Харрисон.  Учебное 
пособие
. Москва. РОО, 1994. 
2.
  Оценка  недвижимости.  Е.И.Тарасович.  Санкт-
Петербургский
 технический университет, 1997. 
3.
  Оценка  Собственности.  «Оценка  и  переоценка 
основных
 fондов» практические пособия.  
      В.В.Григорьев.   Москва-Инfра-М . 1997. 
4.
  Основы  оценочной  деятельности.  F.Б.  Риполь-
Сарагоси
. “Приор”. Москва, 2001. 
5.
  Объектов недвижимости. Москва, 2003.  
6.
  Оценка  стоимости  недвижимости.  Грибовский 
С
.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.,  
Москва
, Интерреклама, 2003. 
7.
  Сделки с недвижимостью.Алексеев. Б.А  
Москва
, 2005 
8.
  Оценка недвижимости. Г.Грязновой, 
9.
  М.А.Федотовой. Москва, 2005 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


 
 
217
 
 
 
Yаqut  Zаhid qızı Beydiyeva 
 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin 
nəzəri-metodoloji əsasları 
-------------------- 
Dərs vəsaiti 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Чапа имзаланыб 
09
    Каьыз форматы 60х84 
1/16.
 
 Щяжми 
1,3
  ч.в.  Сифариш  
169
 Сайы  
1
00
---------------------------------------------------- 
" Игтисад Университети " Няшриййаты. 
АЗ 1001, Бакы, Истиглалиййят кцчяси, 6 
 
 
Няшриййатын мцдири: 
Камил Щцсейнов 
Баш редактор: 
Исмят Сяфяров 
Корректор: 
Сцдабя Манафова 
Компйутер тяртибаты: 
Тяраня Бахшялийева 
Дизайнер: 
Вцсаля Ахундова 



Dostları ilə paylaş:
1   ...   55   56   57   58   59   60   61   62   63


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2019
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə