AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 83 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
ipoteka faizləri 2-5% arasında qərarlaşdığı halda ölkəmizdə
müvafiq göstərici 4-12% -dir. Hətta, təbii sərvətləri olmayan və
ölkəmizlə oxşar keçmişə malik Gürcüstanda belə ipoteka faizləri
3.5-5% arasında dəyişir. Hazır ki, adi ipoteka məqsədli 50 min
manat qarşılığında 25 il müddətində kreditin aylıq ödənişi 386
manat olmaqla təxminən ölkədəki orta aylıq əmək haqqına
bərabərdir. Yaxud digər bir yanaşma ilə nəzər salsaq, adi ipoteka
kreditinin 25 il müddətinə geri qaytarılması ipoteka məbləğinin
130%-i həcmində və ya 65 min manat məbləğində və yaxud
ipoteka kreditinin 130%-i nə bərabər əlavə vəsaitin ödənilməsinə
səbəb olur ki, bu da orta hesabla aylıq 220 manat faiz xərcinin
olması deməkdir.
Təklif edirik ki, ipoteka faizləri minimum 2 dəfə azaldılsın, güzəştli
ipoteka faizləri 2, adi ipoteka faizləri isə 4 olaraq müəyyən edilisin.
Çünki, ölkə iqtisadiyyatında makroiqtisadi sabitliyin olması, inflyasiya
həddinin 1-2% arasında dəyişməsi, dövlət rezervlərinin həcmi daha
mülayim faizlərin tətbiqinə şərait yaradır. Həmçinin, əhalinin daha
aztəminatlı ailələrinin imkanlardan istifadəsinə yol açılmış olur.
Faizlərin aşağı salınması məqsədi ilə ARDNF-in vəsaitlərindən istifadə
edilsin.
3.
Real bazar qiymətləri ilə müqayisədə ipoteka kreditinin
maksimum məbləği azdır və bu məbləğ krediti alan insanların
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 84 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
mənzil problemini uzunmüddətli həll etməsinə kifayət etmir.
Nəzərə alsaq ki, vətəndaş ipoteka krediti ilə ev aldıqda 25 il
müddətində bu mənzildə yaşamaq məcburiyyətindədir. Demək
ki, vətəndaş ipoteka krediti ilə ev almaq istəyirsə yumşaq
mənada 25 il öncəni proqnozlaşdırmalı və aldığı evin gələcək
ailə şərtlərinə cavab verməsini təmin etməyə çalışmalıdır. Lakin,
ipoteka
kreditinin
maksimum
50
minlik
həddi
bu
planlaşdırmaya imkan vermir və ya başqa sözlə ailə mənzil
problemini uzunmüddətli perspektivdə həll edə bilmir.
Təklif edirik ki, ipoteka krediti üçün maksimum hədd ilkin
olaraq 80 min manat məbləğində müəyyən edilsin. Gələcəkdə
isə maksimum 2 ildə bir dəfə daşınmaz əmlak bazarında baş
verən qiymət dəyişmələrinə uyğun olaraq maksimum hədd
yenidən indeksləşdirilsin. Ümumiyyətlə isə tikinti sektorunun
dayanıqlı inkişafını təmin etmək, daşınmaz əmlak bazarına
dövlət dəstəyini artırmaq məqsədi ilə gələcəkdə maksimum
həddin aradan qaldırılması daha məqsədə uyğundur.
4.
Borcalan tərəfindən ipoteka girovu olaraq təqdim edilən əmlakın
mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyatı kimi tələb
ilkin mənzil bazarının əksər hallarda prosesdən kənarda
qalmasına səbəb olur. Çünki, bir çox yeni tikililərin dövlət
qeydiyyatına alınmasındakı ləngimələr bu aktivlərin ipoteka
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 85 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
bazarlarınında təklif predmeti olmasına əngəl yaradır. Bu hal
ipoteka ilə ev almaq istəyən vətəndaşların daha bahalı bazar
sayılan təkrar əmlak bazarında seçim etmək kimi dilemma ilə
üz-üzə qoyur və seçim imkanları məhdudlaşır.
Təklif edirik ki, yeni tikililərin ipoteka bazarına cəlb
edilməsi məqsədi ilə tikinti şirkətlərinin alqı-satqı zamanı tərtib
etdiyi müqavilələrin standartı yaradılsın və bu müqavilələr
Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti tərəfindən
qeydiyyata salınsın. Qeydiyyata salınan alqı-satqı müqavilələri
isə ipoteka girovu olaraq qəbul edilsin. Binanın dövlət
qeydiyyatına alınması və rəsmi olaraq mənzil üzərində hüquqi
mülkiyyətin
təmin
edilməsini
təsdiqləyən
“Çıxarış”ın
verilməsindən sonra bu sənədin ipoteka saxlayana təqdim
edilməsi mümkün haldır. Bu proses zamanı baş verə biləcək
neqativ halların qarşısının alınması üçün alqı-satqı müqaviləsi
ipoteka girovluğunda olan mənzil üçün “Çıxarış”ın Daşınmaz
Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti tərəfindən birbaşa ipoteka
saxlayana təqdim edilməsi rəsmi tələb olaraq ipoteka sistemi
haqqında qanunvericiliyə əlavə edilə bilər.
5.
Ailə həyatı qurmayan şəxslərə ipoteka kreditinin verilməməsi və
bununla
əlaqədar aztəminatlı vətəndaşların daha çox
problemlərlə üz-üzə qalması ölkədə nigah yaşının artmasına və
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 86 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
əhalinin artım səviyyəsinin azalmasına səbəb olur. Hətta bir çox
hallarda qurulan ailələr sonradan yaranan sosial problemlər
səbəbindən dağılır ki, nəticədə ölkədə boşanma hallarının sayı
ilbəil artır.
Daha yaxşı olar ki, ipoteka sistemi haqqında qanunlarda
müəyyən dəyişikliklər edilməklə subay gənclərə ipoteka kreditinin
verilməsi təmin edilsin. Belə ki, subaylar üçün nisbətən yüksək faizli
ipoteka krediti verilsin. İpoteka krediti alan vətəndaş ipoteka
saxlayana nikah haqqında rəsmi sənəd təqdim etdiyi gündən
kreditin qalan hissəsinə tətbiq olunan faizlər adi ipoteka faizlərinə
uyğunlaşdırılsın.
6.
AİF-in maliyyə mənbələri məhduddur. Məhz bu səbəbdən
qurum daha geniş spektrli kreditləşmə həyata keçirə bilmir. Son
8 ildə AİF tərəfindən verilən kreditlərin məbləği 0.5 milyard
manata çatır ki, bu da orta hesabla illik 60-70 milyon manat
vəsait və yaxud da il ərzində 1000-1500 müraciətə müsbət
cavabın verilməsini mümkün edir. Nəzərə alsaq ki, ölkədə il
ərzində təxminən 40-45 min yeni ailələr qurulur və bunlarında
böyük əksəriyyətinin mənzil problemi var bu zaman AİF-in
hazırkı imkanlarının kifayət qədər məhdud olduğunu anlamış
oluruq.
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 87 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
AİF-in maliyyə mənbələrinin şaxələndirilməsi və
imkanların artırılması məqsədi ilə ARDNF-nin vəsaitlərindən
istifadə edilsin, sığorta fondları ipoteka kreditləşməsinin
maliyyələşməsinə cəlb edilsin, qiymətli kağızlar bazarında
aktivliyi artırmaqla bu sahəyə özəl sərmayə axını təmin edilsin.
Bundan başqa tikinti əmanət bankları yaradılsın və bu üsulla
əhalinin passiv yığımları ipoteka bazarına cəlb edilsin.
7.
İpoteka kreditlərinin verilməsi bir çox hallarda daşınmaz əmlak
bazarında qiymətlərin artımına səbəb olur. Çünki, bazarlara
daxil olan vəsaitlər əlavə tələb formalaşdırır və tikinti
sektorunun inkişaf tempi buna uyğun olmadığı təqdirdə təklif
edilən qiymətlərdə arzu olunmayan artımlar baş verir. Onu da
nəzərə alsaq ki, hazırkı qanunlarla yeni tikililərin ipoteka
bazarındakı yeri çox azdır və əsas tələb təkrar bazara və köhnə
tikililərə yönəlib, bu zaman problem özünü daha qabarıq şəkildə
büruzə verir.
Daşınmaz əmlak bazarında inflyasiya yaratmamaq və
daha çox vətəndaşın problemlərini həll etmək məqsədi ilə dövlət
xüsusi layihələr həyata keçirməklə yeni yaşayış kompleksləri
inşa edib uzun müddətli kreditlərlə vətəndaşlara sata bilər.
Əlbəttə ki, bu zaman kommersiya marağı nəzərə alınmır. Bu
variant aşağıdakı səbəblərdən daha məqbul hesab edilir:
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 88 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
- yeni mənzillərin inşa edilməsi əmlak bazarında əlavə təklifin
formalaşmasına və dolayısı ilə inflyasiyanın qarşısının
alınmasına səbəb olacaq;
- layihədə kommersiya marağı olmadığı üçün qiymətlər
bazarlara nisbətən ucuz olur ki, bu da kreditin aylıq məbləğinin
azaltmağa imkan verir;
- mənzillərin tikilməsinə onun alınmasından daha az maliyyə
tələb edildiyi üçün ayrılmış vəsaitlərlə daha çox insanın mənzil
problemini həll etmək mümkündür.
Sadaladıqlarımızla yanaşı dövlət tərəfindən yeni yaşayış
massivlərinin salınması dövlətin demoqrafik siyasətinin həyata
keçirilməsini asanlaşdırır.
8.
İpoteka haqqında qanunvericilikdə nəzərdə tutulduğu kimi hər
bir Azərbaycan vətəndaşının ömründə bir dəfə ipoteka
kreditindən istifadə etmək hüququ var və bu zaman onun
mənzilinin olması ipoteka hüququnu məhdudlaşdırmır. Bu isə o
deməkdir ki, mənzili olan və əmək haqqı ipoteka krediti almaq
üçün münasib biri bu proqrama müraciət edərək AİF-in məhdud
maliyyə imkanlarından istifadə edə bilir ki, nəticədə həqiqətən
ehtiyacı olan vətəndaşın AİF-dən kredit almaq ehtimalı azalır.
Bu isə dövlət maliyyəsi hesabına verilən ipoteka kreditinin
mahiyyətinə kölgə salır. Yəni, mənzili olan vətəndaş AİF-in
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 89 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
məhdud imkanlarından istifadə etdikdə evsiz vətəndaşlara qarşı
sosial ədalət prinsipi pozulur..
Təklif edirik ki, dövlətin maliyyə qaynaqları hesabına
verilən adi və güzəştli ipoteka kreditlərindən mənzili olan
vətəndaşların istifadəsinə məhdudiyyət qoyulsun. Bu kateqoriya
insanlar kommersiya ipotekasından və ya tikinti şirkətlərinin
təklif etdiyi digər variantlardan istifadə etsin.
9.
Sonuncu olaraq qeyd etmək istəyirik ki, praktikada müvəkkil
bankların vətəndaşlara bəzi vaxtlarda doğru olmayan
informasiyanı verdiyinə rast gəlinir. Bir çox hallarda isə
vətəndaş yalnış istiqamətə yönləndirilir. Buna səbəb məlumat
almaq imkanının olmamasıdır.
Bu kimi halların qarşısını almaq, hesabatlılığı və
şəffaflığı artırmaq məqsədi ilə AİF hər ayın əvvəlində ötən ayın
nəticələri ilə yanaşı yeni ayın proqramını dərc etsin. Bu zaman
müvəkkil bankların hər birinin yeni ayda hansı məbləğdə
güzəştli və adi ipoteka krediti vermə imkanının olduğu öz əksini
tapsın.
Beləliklə,
ipoteka
kreditləşməsi
prosesində
manipulyasiya və yaxud subyektiv yanaşmanı aradan qaldırmaq
mümkündür.
AZƏRBAYCANDA İPOTEKA SİSTEMİ
REAL VƏZİYYƏTİN TƏHLİLİ VƏ TƏKMİLLƏŞDİRİLMƏSİ
İSTİQAMƏTLƏRİ
Rəşad Həsənov, MA,
Gülnar İsmayılova, MSc,
Fərhad Bayramov
Səhifə 90 / 91
İSİM
İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzi
Yaxşı Tədqiqat, Yaxşı İslahat, Yaxşı Siyasət
Ədəbiyyat siyahısı
1.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
2.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan
Respublikasının Qanunu
3.
“Dövlət rüsumu haqqında Azərbaycan Respublikasının
Qanunu”Azərbaycan Respublikasında
4.
“İpoteka
kreditləri
sisteminin
yaradılması
haqqında”
Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanı
5.
“Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı nəzdində
Azərbaycan İpoteka Fondu haqqında Əsasnamənin təsdiq
edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin
Fərmanı
6.
www.amf.az/
7.
www.cbar.az/
8.
www.stat.gov.az/
9.
http://abtc.az/index.php
10.
www.toki.gov.tr
11.
www.hypo.org
12.
www.ahml.ru
13.
www.kredipazarı.com
14.
www.tradingeconomics.com
15.
http://www.southeastmortgage.com
16.
http://www.bausparkassen.de
Dilarə Əliyeva, 115
115, Dilara Aliyeva str
Bakı, Azərbaycan
Bаku, Azerbaijan
Tel: (99412) 4975684/5970691
Tel: (99412) 4975684/5970691
Fax: (99412) 4975684
Fax: (99412) 4975684
Е-mail: info@cesd.az
Е-mail: info@cesd.az
http://www.cesd.az
http://www.cesd.az
Dostları ilə paylaş: |