Before the queenstown lakes district council



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#57867


 

 

BEFORE THE QUEENSTOWN LAKES DISTRICT COUNCIL 

 

 



 

 

 



 

 

 



 

IN THE MATTER 

of the Resource Management Act 1991 

 

 

 



 

AND 

 

 



 

 

IN THE MATTER 

Plan  Change  50  (Queenstown  Town  Centre  Zone 

Extension) to the Queenstown Lakes District Plan 

 

 

 



 

 

 



 

 

 



 

 

 



 

STATEMENT OF EVIDENCE OF FRASER JAMES COLEGRAVE  

 

 



 

 

 



 

 



Page 2 

 

 



 

1

 

Executive Summary 

1.1


 

This evidence analyses the likely economic effects of the plan change. It starts by identifying 

likely uses of the site – both with and without the plan change – then converts each to 

measures of economic (on regional GDP, incomes and employment). It finds that the plan 

change is likely to have much higher impacts than the status quo, even absent the 

convention centre. In fact, construction impacts are estimated to be twice as high under the 

plan change than without it, and operating impacts around 20 times higher. As a result, I 

conclude that the plan change provides greater opportunities for economic growth and 

employment than the status quo – a key focus of the new section 32 provisions in the RMA. 

1.2


 

Having quantified likely economic effects, I then consider potential adverse effects, 

particularly retail distribution effects on other centres. Overall, I conclude that these are very 

unlikely, both because existing centres are healthy and vital, but also because the site is 

highly unlikely to attract retail at a scale that could cause adverse effects in the first place. 

1.3


 

Finally, this evidence addresses various issues raised in submissions, including the perceived 

risk of public and private investment being detracted from the CBD. It concludes that such 

risks are minor, mainly because the type of development that will occur on the site is likely 

to differ from the type of development that would normally occur in the CBD. As a result

and acknowledging the likely economic impacts, I support the plan change. 



2

 

Introduction

 

2.1


 

My name is Fraser James Colegrave.  I am the managing director of Insight Economics 

Limited – an economics consultancy based in Auckland. I have 15 years’ experience as an 

economics consultant, the last 12 of which I was a founding director of Covec Limited.  I have 

a first-class honours degree in economics from the University of Auckland, and am a 

member of the New Zealand Association of Economists, and the Resource Management Law 

Association.  

2.2


 

I have successfully led and completed over 200 consulting projects, including several in the 

Queenstown Lakes district, such as: 

(a)


 

Economic evidence on plan change 24 (affordable housing) 

(b)

 

Economic/retail analysis on plan change 16 (Three Parks) 



(c)

 

Detailed land-use projections for plan change 19 



(d)

 

Demographic and dwelling demand projections  



(e)

 

Analysing options for minimising speculative land banking 



(f)

 

Analysis of possible funding options for the proposed Convention Centre 



(g)

 

Projections of retail supply and demand (to support retail planning), and 



(h)

 

Economic evidence on the PAK’nSAVE and Mitre 10 Mega applications. 



2.3

 

I became involved in the current matter in May 2014, when I was commissioned to analyse 



the potential economic impacts of the proposed rezoning. The plan change has been 


Page 3 

 

 



 

described in detail by Mr Speedy of the Queenstown Lakes District Council.  I rely on that 

description and do not repeat any of it here.  

2.4


 

I have read the Code of Conduct for Expert Witnesses outlined in the Environment Court's 

Consolidated Practice Note and have complied with it in preparing this evidence.  I also 

agree to follow the Code when presenting evidence to the Council.  I confirm that the issues 

addressed in this brief of evidence are within my area of expertise and that I have not 

omitted to consider material facts known to me that might alter or detract from my 

opinions.  

3

 



Scope of Evidence 

3.1


 

My evidence combines and summarises three economic assessments prepared for the plan 

change. It analyses the likely economic effects of the plan change relative to the status quo. 

To satisfy the new section 32 requirements of the RMA, I explicitly estimate the direct and 

indirect effects of construction and operations on regional GDP, incomes and employment 

(both with and without the plan change). In addition, I consider any potential adverse effects 

of the plan change before reaching a conclusion. 

4

 

Key Findings 

Likely Future Use and Impacts Without the Plan Change 

4.1


 

In order to properly evaluate the plan change, I first consulted with stakeholders to 

determine how the site might be used in future under its existing zoning. The consensus 

view was that it would probably be developed as a mixture of higher-density residential 

dwellings plus visitor accommodation.  

4.2


 

While this land use would undoubtedly provide a nice living environment for prospective 

residents, it would not address the pressing need to expand CBD capacity. However, it would 

provide some brief economic stimulus during construction, and possibly also some longer-

term stimulus to the extent that it includes visitor accommodation (and hence contains 

economic activity).  

4.3

 

To quantify the possible economic impacts of construction and future operations without 



the plan change, I used a special type of analysis called multiplier analysis. This shows how 

the various sectors of an economy are interrelated so that the flow-on effects of a change in 

one sector can be quantified.

1

 Applying this to the projected land use absent the plan 



change, I estimated the following economic impacts including flow-on effects: 

(a)


 

Construction impacts equal to a $34 million boost in GDP, 520 fulltime jobs for 1 

year, and additional household income of $26 million.  

(b)


 

Annual operational impacts equal to GDP of $8 million, 200 permanent full time 

jobs, and additional household income of $4.5 million. 

                                                

1

 

Consider  the  following  example.  Suppose  a  local  furniture  manufacturer  has  just  won  a  large,  new 



export  order.  In  addition  to  extra  staff,  the  company  will  need  to  source  a  range  of  materials  from  its 

suppliers to complete the job. These suppliers, in turn, will need to source various inputs from their own 

suppliers, and so on. Multiplier analysis traces all these interdependencies so that the wider economic 

impact of the export order can be estimated. In addition, it translates the associated increases in supply 

chain employment into new household spending, which give rise to even further economic impacts.

 



Page 4 

 

 



 

Likely Future Use With the Plan Change 

4.4


 

Next, I considered potential future land uses under the plan change. While the focus of this 

has previously been on the proposed Queenstown Convention Centre, it is important to 

realise that funding has not yet been secured for this yet and hence it remains uncertain. 

Accordingly, I excluded it from my default plan change scenario, and instead briefly reviewed 

the likely effects of the convention centre separately. As a result, my default scenario for the 

plan change comprised the following: 

(a)


 

4 hotels (410 rooms in total) 

(b)

 

2 blocks of high density residential (310 dwellings) 



(c)

 

1 block of medium density residential (6 dwellings) 



(d)

 

3 blocks of commercial and retail use (total GFA of 20,230m2), and 



(e)

 

Hot pools. 



Economic Impacts of the Default Plan Change Scenario 

4.5


 

As with the status quo, the economic effects of the default scenario will include both the 

one-off impacts of construction, plus the ongoing impacts of business operations. Again, I 

estimated these using multiplier analysis. Specifically, including flow-on effects, I estimated 

the economic impacts of construction for the default scenario to be: 

(a)


 

$86 million of additional regional GDP, 

(b)

 

1,650 additional full-time jobs for 1 year, and 



(c)

 

$65 million of additional household income. 



4.6

 

Further, I estimated the ongoing economic impacts of operations to be: 



(a)

 

$177 million of additional regional GDP, 



(b)

 

2,370 additional full-time jobs, and 



(c)

 

$121 million of additional household income. 



4.7

 

Beyond these headline numbers, the default scenario will also have a number of other 



benefits. In particular, it will provide a much needed expansion of the CBD, which in turn 

should help the district to achieve its long term tourism potential. 



Potential Economic Effects of the Convention Centre 

4.8


 

As noted above, the future of the Convention Centre is uncertain. However, several studies 

have been done to estimate its potential effects, each using a slightly different set of inputs 

and assumptions. Having reviewed the various reports, I elected to adopt the BERL figures 

and make some minor adjustments to reflect recent changes in estimated construction costs 

and likely funding arrangements. Following are the resulting estimates of regional impacts 

(including flow on effects) for the proposed Convention Centre: 



Page 5 

 

 



 

(a)


 

Construction impacts equal to a $10.2 million boost in GDP, and 118 fulltime jobs for 

1 year.  

(b)


 

Annual operational impacts equal to GDP of nearly $31 million and full time jobs for 

around 460 people. 

4.9


 

Over and above these quantifiable economic impacts, the convention centre would likely 

also deliver a range of other enduring strategic benefits. These include: 

(a)


 

Smoothing of tourism seasonality

(b)

 

Enabling new networking and strategic alliance opportunities,  



(c)

 

Exposing local firms to new skills, technologies and techniques, 



(d)

 

Increasing competition amongst the local network of conference venues, and 



(e)

 

Improving knowledge of the area generally through destination marketing. 



Potential Adverse Effects of the Plan Change 

4.10


 

In addition to the economic benefits discussed above, I also considered the scope for 

potential adverse effects, particularly flow-on effects on other centres. Overall, I concluded 

that these are highly unlikely for several reasons, including that: 

(a)

 

Retail development is unlikely to occur at a scale that would undermine the health 



and vitality of other centres. 

(b)


 

Based on our detailed desktop studies and site visits, we found that other centres 

are trading well with few vacancies and high footfall. As a result, they should be well-

placed to withstand any trade impacts caused by the plan change. 

(c)

 

In fact, based on detailed real-world transaction data, we estimated that retail 



activities at Lakeview would need to displace around $37 million annually from the 

CBD for the resulting trade impacts to be potentially significant. The corresponding 

figure for Frankton Flats was about $18 million. Both, in turn, would require retail 

development to occur at a scale well beyond that enabled by the plan change. 

Accordingly, such impacts will not eventuate. 

(d)


 

District retail expenditure is forecast to grow rapidly, so any loss of trade should be 

quickly recovered. Consequently, not only would trade impacts likely be minor, but 

they would also be short-lived. 

(e)

 

Given these findings, I concluded that it was highly unlikely that trade impacts would 



give rise to significant adverse flow-on effects. I note that the evidence of Phil 

McDermott reaches similar conclusions. 



Comparison of Effects with and Without the Plan Change 

4.11


 

Prior to forming any conclusions, I compared the estimated economic impacts of 

construction and operation both with and without the plan change. In short, not only are 

construction impacts twice as high under the plan change than without, but operating 

impacts are also around 20 times higher with the plan change than without. Thus, it seems 



Page 6 

 

 



 

clear that the plan change will provide greater opportunities for economic growth and 

employment than the status quo. 

Conclusion'>Overall Assessment and Conclusion 

4.12


 

My work has analysed the potential future uses of the Lakeview site both with and without 

the plan change. While future developments absent the plan change will have some 

economic effects, these mainly relate to construction and will therefore be short-lived. 

Conversely, future developments under the plan change are likely to deliver a wide range of 

enduring economic and strategic benefits, even without the convention centre. In addition, 

future plan change developments are more likely to contribute to resource management 

issues facing the district, particularly a lack of commercial CBD land. 

4.13

 

As a result, I conclude that the plan change is likely to deliver positive economic impacts 



overall, and should therefore be accepted on economic grounds.  

5

 



Submissions  

5.1


 

The first issue raised in submissions [by the Queenstown Chamber of Commerce] was the 

suggestion that commercial capacity be staged to avoid competition with the CBD. I consider 

this unnecessary for two reasons. First, I do not believe that the Lakeview area will compete 

directly with the CBD, but rather will complement and reinforce it. Second, it is highly likely – 

if not almost certain – that future development will be staged for commercial reasons 

anyway. Indeed, it is very uncommon for developments like this to be built all in one go.  

5.2


 

More generally, some submitters [Memorial Property Limited and Remarkables Jet Limited] 

felt that the Lakeview site might detract public and private investment that would otherwise 

be directed towards the CBD. Again, I disagree.  It is my professional opinion that the type of 

development that will occur at the site would not occur in the CBD. This is because existing 

CBD businesses are oriented towards tourism activities, whereas the activity mix at Lakeview 

is likely to be oriented differently. This, in turn, reflects both its slightly more remote 

location and slightly lower walkability.   

5.3

 

The next economics issue was whether infrastructure could and should be provided to the 



site. While I have not been asked to address this issue before now, I would like to take this 

opportunity to make two related comments. First, I can see no reason why the site would 

not be serviced with infrastructure, just as any other urban development site would be. 

Second, since the council operates a development contributions policy to recoup the costs of 

such infrastructure anyway, I would not only expect the development to be serviced, but for 

it to fully pay its own way in this respect. Accordingly, I do not consider this a relevant issue 

for the plan change itself. 

5.4


 

Finally, one submitter [Cath Gilmour] has queried the differences in employment impacts 

between my report and another report by NZIER. To clarify: the employment estimates in 

my report were sourced directly from a council-commissioned report by BERL. I continue to 

believe that they provide a reliable estimate of potential effects, and note that they differ 

from the NZIER figures due to differences in the underlying methodologies. 

6

 

Conclusion 



6.1

 

For the reasons outlined in my evidence I support the proposed plan change. 



 


Page 7 

 

 



 

 

 

DATED the        10

th

        day of        November       2014 



 

 

 



 

Fraser Colegrave 



Managing Director 

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