CİNS DEĞİŞİKLİĞİNE KONU YAPILARDA UYULMASI GEREKEN ESASLAR
1)
Cins değişikline konu bina kat irtikalı ise; (2009/14 sayılı genelge )
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş 5912 sayılı Yasa resen haline geldiğinden bu tür
taşınmazlardaki cins değişikliği talepleri, yapı kullanma izin belgesi kadastro müdürlüğüne geldikten
sonra hiç bir harç ve döner sermaya alınmadan müdürlük imkanlarıyla karşılanmalıdır.
Sadece 07.07.2009 tarihinden sonra
yapı kullanma izin belgesi almış yapılarda, yapı kullanma
izin belgesi ekinde ilgili darece düzenlenen röperli kroki bulunması gerekir. Kroki gönderilmezse işlem
reddedilmelidir. Bu krokiye göre cins değişikliği yapılabilir. Ancak krokinin uygulanır olmaması ve şüpheli
her durumda kadastro görevlileri resen araziye giderek ölçüm yapması gerekir.
Yapı kullanma izin belgesi olmadan resen cins değişikliği yapılamaycağından, kat irtifaklı binalarda
belediye bir yazı ile cins değişikliği yapılmasını isteyemez. Bu tür talep reddedilmeli ve muhakkak yapı
kullanma izin belgesi istenmeli ve Kat Mülkiyeti Kanununun 12. ve 14/3. maddesi hatırlatılmalıdır. Resen
yapılacak bir işlemi talebe bağlı olarak yapmak kanuna aykırılık oluşturur ve sorumluluk getirir. Artık, Kat
irtifaklı binalarda uygunluk yazısıyla cins değişikliği istenemez kesinlikle belediyeler ya da vatandaş
kadastro müdürlüğüne yapı kullanma izin belgesini göndermelidirler.
Kat irtifaklı taşınmazlarda natamam bina olarak cins değişikliği yapmak mümkün değildir. Zira kat
mülkiyeti geçiş amacı olmayan cins değişiklikleri karşılanamaz. Bunun iki istisnası vardır. Birincisi vasfı
yapılı bir taşınmazda ilave kat yapılmak suretiyele kat irtifakı kurulması halidir. Diğeri ise blok ve yaygın
kat irtifaklı yerlerde kısmi kat mükiyeti kurulması imkanı 5711 sayılı Yasa ile getirildiğinden, bloklardan
veya yaygın yapılardan biri tamamlanırsa bu kısımların kısmi cins değişikliği yapılır ve ilgilisi talep ederse
tamamlanan kısımlar ana taşınmazın vasfında gösterilir ve diğerleri natamam olarak belirtilir. Örneğin; 3
adet dubleks villası tamam diğerleri natmam 35 adet betonarme villa ve arsası, 10 daireli 5’er katlı 2 blok
tamam diğerleri natamam 10 blok betomarne apartman gibi.
2)
Cins değişikline konu bina kat irtikalı değilse (1997/8 ve 2009/22 sayılı genelge)
Bu yapılar, kat irtifakına ve ya kat mülkiyetine konu olmayan adi yapılar ile doğrudan kat
mülkiyetine geçecek olan yapılardır. Bu tür yapılarda da kesinlikle, yapı kullanma izin belgesi kadastro
müdürlüğüne geldikten sonra işlem yapılmalı ve işlemler resen değil talebe bağlı olarak karşılanmalıdır.
Bu tür yapılarda ilk önce belediyeler uygunluk yazısı ile cins değişikliği isteyebilirler. Bu talepler
resen değil talebe bağlı olarak döner sermaye ücreti ve harç alınarak kadastro görevlilerini araziye
ilgilisinin götürmesiyle karşılanmalıdır. Ancak yine yapı kullanma izin belgesi olmadan değişiklik
beyannamesi düzenlenmemelidir.
Bu sebeple belediyenin uygunluk yazısından sonra kadastroca ölçümden sonra 2009/22
sayılı
genelge kapsamında işleme ait evrak olarak kadastro müdürlüklerince belediyeye, bina ve parselin de
gösterildiği teknik mevzuata uygun röperli kroki gönderilmeli ve ayrıca yazılan üst yazıda işleme ait harç
ilişiğinin kesildiği ve döner sermaye hizmet bedelinin tahsil edildiği belirtilmelidir. Belediyeye gönderilen
bu yazı ve ekindeki kroki sonucu, belediyece gönderilecek olan yapı kullanma izin belgesinin işlem
dosyasına konulması ve bu belgeye göre değişiklik beyannamesinin düzenlenmesi şeklinde işlemlere yön
verilmesi gerekir.
2009/22 sayılı genelgenin çıkış amacı, yanlı ve kötü tutumlu davranışların önüne geçerek
yapı
kullanma izin belgesi olmadan bir yazı ile cins değişikliğine engel olmaktır. Vatandaş direk olarak yapı
kullanma izin belgesi getirerek müracaat ederse, işlem bu belgeye göre talebe bağlı olarak karşılanmalı
ve artık belediyeye yazı gönderilme safhası atlanarak değişiklik beyannamesi ve işleme ait evraklar direk
olarak tapu sicil müdürlüğüne gönderilmelidir. Yani belediye ve valilikler, önce bir yazı yazmayıp direk
vatandaşı yapı kullanma izin belgesiyle birlikte kadastro müdürlüğüne gönderiyorsa işlem kabul edilerek
eski düzende olduğu gibi işlem herangi bir yazışma yapmadan talebe bağlı olarak karşılanmalıdır.
Görüldüğü gibi her halükarda bina kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olsun veya olmasın
kadastro müdürlüklerince muhakkak yapı kullanma izin belgesi görüldükten ve işlem dosyasına
eklendikten sonra bu belgeye göre değişiklik beyannamei tanzim edilerek cins değişikliği işlemi
karşılanmalıdır. Bunun istisnası 2981 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde sayılan binalardır. Geçici 2.
maddeye göre;
6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girdiği 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılmış
yapılar, 6785 sayılı İmar Kanununun ek madde 8 kapsamına giren alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden
önce yapılmış yapılar ve maddede sayılan diğer binalar, yapı kullanma izin belgesi almış yapılar olarak
kabul edildiğinden bu tür yapılar, yapı kullanma izin belgesi olmadan belediyelerin bir yazısı ile cins
değişlikine konu olabilirler. Ancak bu tür taşınmazların cins değişikliklerinde, belediye ve valilikler
yazacakları yazıda yapıların kullanış amacı, yapı türü, blok adedi, kat adedinden ve bağımsız bölüm
sayılarından bahsetmelidirler.
Nevzat İ. SARI – Müfettiş Yrd.