Ekspertiz raporu

                                                                                                                                                                          

 

20 

 

                                                                                                                                                                          

 

 

 

 2015/209 

  

  

  

  

10.

 

EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 

 Taşınmazların  konumu,  ulaşım  kabiliyeti,  mevcut  imar  durumları,  bulundukları 

bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında sanayi tesisi/depo  olarak kullanımın devam 

etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir. 

 

11.

 

DEĞERLENDİRME

 

    

Tesisin değerine etki eden özet faktörler: 

       Olumlu etkenler: 



 

Büyükkarıştıran Beldesi’ndeki merkezi konumu, 



 

Ulaşım imkânlarının kolaylığı, 



 

E–5 Karayolu’na yakınlığı, 



 

Tamamlanmış alt yapı, 



 

Çevresindeki sanayi ağırlıklı yapılaşma, 



 

Yakın  çevresindeki  işletmelerin  ülke  çapındaki  saygınlığı 

ve bölgedeki gayrimenkullere sağladıkları katma değer, 



 

Parsellerin toplam yüzölçümü büyüklüğü, 



 

İmar durumu (ek yapılaşma hakkının mevcudiyeti), 



 

Parsellerin tarım amaçlı da kullanılabilecek nitelikte olması. 

 

12.

 

FİYATLANDIRMA

 

 

Taşınmazın  satış  (pazar)  değerlerinin  tespiti,  kullanımı  mümkün  olan 

yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir. 

    

Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. 

-

 

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 

-

 

İkame Maliyet Yaklaşımı 

-

 

Gelir İndirgeme Yaklaşımı  

12.1.

 

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 

 

         Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller 

dikkate  alınarak,  pazar  değerini  etkileyebilecek  kriterler  çerçevesinde  fiyat  ayarlaması 

yapıldıktan  sonra  konu  gayrimenkul  (arsa  ve  binalar  birlikte)  için  birim  fiyat 

belirlenmektedir. 

 

Çevrede  yapılan  piyasa  araştırmalarında  satılık  /  kiralık  benzer  büyüklükte  bir  tesise 

rastlanmamıştır.  Bu  sebeple  bu  yöntemin  sağlıklı  bir  şekilde  kullanılması  mümkün 

olmamıştır. 

 

 

---

                                                                                                                                                                          

 

21 

 

                                                                                                                                                                          

 

 

 

 2015/209 

 

 

12.2.

 

İkame Maliyet Yaklaşımı 

 

Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. 

-

 

Arsa değeri 

-

 

İnşaî yatırımların toplam değeri 

Not:  Bu  bileşenler,  arsa  ve  inşaî  yatırımların  ayrı  ayrı  satışına  esas  alınabilecek  değerler  anlamında 

olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir. 

 

 

a)

 

Arsa Değeri: 

Rapor konusu parsellerin rayiç değerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” 

kullanılmıştır. 

Bu  yöntemde,  mevcut  pazar  bilgilerinden  ve  bölgede  faaliyet  gösteren  emlak 

firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış 

benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde 

fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir. 

Bölgede  yapılan  piyasa  araştırmalarında,  m

2

  birim  değerlerinin  Edirne–İstanbul  (E-5) 

Karayolu’na  cepheli  konumdaki  sanayi  imarlı  parsellerde  65  ilâ  95,-TL;  iç  kesimlerde  ise     

30 ilâ 60,-TL aralığında olduğu ve bu m

2

 birim değerlerinin büyüklük ve geometrik şekil ve 

imar durumuna göre değişiklik arz ettiği öğrenilmiştir. 

12.2.1.

 

Piyasa Bilgileri 

Bölgede yapılan araştırmalarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. 



 

Trakya  Cam  fabrikasının  karşısında  konumlu  36.904  m²  yüzölçümlü,  sanayi  imarlı 

satılık parsel. Satış değeri; 3.750.000,-TL/~102,-TL/m

2 

(Tel: [phone]) 



 

Taşınmazlara  yakın  konumda  Delta  Enerji  Fabrikasının  yanında  yer  alan  1.300  m² 

yüzölçümlü,  sanayi  imarlı  satılık  parsel.  Satış  değeri;  100.000,-TL/77,-TL/m

2 

(Tel:  532 

579 49 48) 



 

Trakya  Cam  fabrikasının  karşısında  konumlu  69.000  m²  yüzölçümlü,  sanayi  imarlı 

satılık parsel. Satış değeri; 7.000.000,-TL/~101,-TL/m

2 

(Tel: [phone]) 



 

Taşınmazlara  yakın  konumda  Trakya  Cam  fabrikasının  yanında  yer  alan  8.200  m² 

yüzölçümlü,  sanayi  imarlı  satılık  parsel.  Satış  değeri;  580.000,-TL/71,-TL/m

2 

(Tel:  532 

579 49 48) 

 

12.2.2.

 

Emsal Analizi 



 

Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen arsa emsallerinin imar durumları ve konumları 

taşınmazlarla benzer olup topografyaları düzdür. 



 

Emsallerin ortalama birim değeri yaklaşık 88 TL/m

2

’dir.  



 

Bölgede  çok  sayıda  boş  ve  satılık  arsa  bulunması  dikkate  alınarak  pazarlık  payı          

%  15,  konum  düzeltmesi  %  15  ve  arazi  büyüklüğü  düzeltmesi  %  20    kabul 

edilmiş olup taşınmazların ortalama birim değeri 50 TL/m

2

 olarak belirlenmiştir. 

 

---