Ekspertiz raporu

                                                                                                                                                                          

 

22 

 

                                                                                                                                                                          

 

 

 

 2015/209 

 

 

12.2.3.

 

Ulaşılan Sonuç 

        Bu  tespitlerden  hareketle,  rapora  konu  taşınmazlar  için  takdir  olunan  m

2

  birim  ve 

toplam değerleri aşağıda sunulmuştur.  

 

PAFTA 

NO 

ADA 

NO 

PARSEL 

NO 

YÜZÖLÇÜMÜ 

(m²) 

m² BİRİM 

DEĞERİ 

(TL) 

YUVARLATILMIŞ 

DEĞERİ 

(TL) 

4 

--- 

225 

8.000 

47 

375.000 

4 

--- 

226 

10.000 

47 

470.000 

4 

--- 

227 

8.000 

47 

375.000 

4 

--- 

228 

8.000 

47 

375.000 

14 

--- 

229 

12.300 

47 

575.000 

14 

--- 

230 

18.700 

47 

880.000 

14 

--- 

1896 

9.750 

38 

370.000 

14 

--- 

1897 

7.350 

38 

280.000 

4 

--- 

4254 

206.200 

50 

10.310.000 

 

 

 

TOPLAM 

14.010.000 

  

 

b)

 

İnşaî yatırımların değeri: 

 

İnşaî  yatırımların  değerlendirmeye  esas  m²  birim  bedelleri  (kârı  havi  satışa/devire 

esas  rayiç  tutarları),  binaların  yapılış  tarzları  ve  nitelikleri  ile  birlikte  halihazır  durumları 

dikkate alınarak saptanmıştır. 

 

YAPI 

ADI 

 

KULLANIM 

ALANI 

(m²) 

m²  BİRİM 

DEĞERİ 

(TL) 

YUVARLATILMIŞ 

TOPLAM 

DEĞERİ (TL) 

Üretim I 

8.496 

380 

3.230.000 

Üretim II 

9.016 

380 

3.425.000 

Üretim III 

15.432 

400 

6.170.000 

Mamul Ambarı 

5.120 

380 

1.945.000 

Hammadde Ambarı 

3.984 

400 

1.595.000 

Boyahane 

8.880 

350 

3.110.000 

Sosyal Bina 

3.200 

425 

1.360.000 

Atölyeler 

1.160 

350 

405.000 

Kojenerasyon ve Kazan Dairesi 

1.280 

350 

450.000 

Su Merkezi 

480 

270 

130.000 

Arıtma Tesisi Kontrol Binası 

100 

280 

30.000 

Şalt Merkezi 

400 

325 

130.000 

Ham Su Deposu 

650 

250 

160.000 

Kullanım Suyu Arıtma Binası 

200 

325 

65.000 

Nizamiye Binası 

200 

425 

85.000 

Beton saha, çevre çiti, teknik alt yapı, arıtma 

tesisi havuz yapıları, su deposu, aydınlatma, 

çevre düzenlemesi, peyzaj vb. yatırımlar karşılığı                                    

Maktuen 

2.000.000 

TOPLAM 

24.290.000 

 

 

---

                                                                                                                                                                          

 

23 

 

                                                                                                                                                                          

 

 

 

 2015/209 

 

 

 

 

Ulaşılan Sonuç 

 

Özet olarak bu yöntemde, 



 

Tesisin değeri, 

Arsaların toplam değeri  ...............      10.310.000,-TL 

İnşaî yatırımların değeri  ................  24.290.000,-TL olmak üzere 

 

 

 

                    

TOPLAM  34.600.000,-TL; 

 



 

8 adet parsel ile tesisin değeri ise,

 

Parsellerin toplam değeri  ..............   14.010.000,-TL 

İnşaî yatırımların değeri  ................  24.290.000,-TL olmak üzere 

 

 

 

                    

TOPLAM  38.300.000,-TL olarak belirlenmiştir.

 

 

12.3.

 

Gelir İndirgeme Yaklaşımı 

 

Bu  yaklaşımda,  Doğrudan  İndirgeme  (Direkt  Kapitalizasyon)  ve  Gelir  İndirgeme 

(en  önemli  örneği  İndirgenmiş  Nakit  Akımları  analizidir)  olarak  adlandırılan  iki  yöntem 

kullanılmaktadır.  Halihazırda  büyük  bölümü  farklı  firmalar  tarafından  kiralanmış  olan 

tesisin  mevcut  kira  gelirlerinden  hareketle  değerinin  tespitinde  İndirgenmiş  Nakit 

Akımları yöntemi kullanılmıştır.  

12.3.1.

 

İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi 

İndirgenmiş  Nakit  Akımları  yöntemi,  taşınmaz  değerinin  gayrimenkulün  gelecek 

yıllarda  üreteceği  serbest  (vergi  sonrası)  nakit  akımlarının  bugünkü  değerlerinin 

toplamına  eşit  olacağı  esasına  dayalı  olup  genellikle  uzun  dönemli  projeksiyonları 

kapsamaktadır. 

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın 

taşıdığı  risk  seviyesine  uygun  bir  iskonto  oranı  ile  bugüne  indirgenmekte  ve 

gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. 

Varsayımlar : 

 

Reel İskonto Oranı : 

Taşınmazın bir sanayi tesisi olması ve günümüz ekonomik koşulları da dikkate alınarak 

reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. 

Kira Gelirleri : 

Tesisin  %  90  doluluk  oranı  ile  2014  yılında  gerçekleşen  kirası  aylık  net  111.125  TL 

mertebesindedir.  Edip  Gayrimenkul  yetkilileri  2015  yılı  toplam  kira  beklentisinin 

1.440.000 TL mertebesinde olduğunu belirtmiştir. Buna göre tesisin 2015 yılı aylık kira 

değerinin USD karşılığı (2015 yılı ortalama kuru üzerinden 46.925,-USD) kullanılmıştır. 

Kira gelirinin USD bazında her yıl % 4 oranında artacağı varsayılmıştır. 

 

 

---