1 QİYMƏTLƏNDİRM

43 

 

Beləliklə, əmlakın dəyəri təkcə onun inşasının dəyəri ilə bağlı olmayıb, həm də gətirə 

biləcəyi gəlirin pulla ifadəsidir. Deməli, əmlakın dəyəri həm onun inşasının dəyəri, həm 

də gözlənilən gəlirliliklə müqayisə oluna bilər.   

Bazar  iqtisadiyyatı  şəraitində  dəyər  sahibkarın  öz  aktivlərini  satmaq  istədiyi  və 

alıcının  isə  ödəməyə  hazır  olduğu  qiyməti  ifadə  edir.  Buradan  belə  nəticə  çıxır  ki, 

binanın  alıcısı  yoxdursa,  onun  bazar  qiyməti  tikilməsinə  çəkilən  xərclərin  həcmindən 

dəfələrlə  aşağıdır.  Hər  hansı  təcrübəli  investor  tərəfindən  müvafiq  investisiyanın 

qoyulması haqqında qərarın qəbul edilməsi üçün mühüm məqamlardan biri də, dəyərin 

düzgün  müəyyən  edilməsidir.  nvestor  sərmayə  qoymazdan  əvvəl  mümkün  olan 

sərmayə  obyektlərini  nəzərdən  keçirir.  Bu  zaman  o,  əldə  edəcəyi  gəlirin  maksimum 

olmasını və qoyduğu sərmayənin təminatlılığını arzulayır.  

Deməli,  qiymətləndirmə  fəaliyyətinin  həll  etməli  olduğu  əsas  məsələ  dəyərin 

müəyyənləşdirilməsidir.  Gündəlik  həyatımızda  “dəyər”  anlayışı  ilə  tez-tez  rastlaşsaq 

da, qiymətləndirmə fəaliyyətində bu anlayışın məna yükünün dəqiq müəyyən edilməsi 

zəruridir.  Çünki,  “dəyər”  çoxlu  sayda  məna  kəsb  edə  bilən  ümumi  anlayışdır.  Misal 

üçün bazar dəyəri, sığorta dəyəri, bərpa dəyəri, qalıq dəyəri, maya dəyəri və s.  

Qiymətləndirmədə müxtəlif növ dəyərlər mövcud olduğundan, qiymətləndiricilər 

qiymətləndirmənin  məqsədindən  asılı  olaraq,  konkret  dəyərin  müəyyən  edilməsi 

vəzifəsini  qarşıya  qoyur.  Ona  görə  də,  qiymətləndirmədə  dəyər  anlayışı  ancaq  onları 

təyin edən sözlərlə (“bazar”, “investisiya”, “girov” və s.) yanaşı işlənilir.  

Eyni  zamanda,  dəyər  əmtəə  və  xidmətlərin  pul  ilə  ölçülən  mübadilə  nisbətidir. 

Açıq bazarda dəyər tələb və təklifi nizamlayan amil kimi və yaxud da əksinə çıxış edir. 

  qtisadi nəzəriyyədə qiymətləndirmə dəyəri ifadəsinə də rast gəlinir. Qeyd etmək 

lazımdır  ki,  qiymətləndirmə  dəyəri  dəyərin  xüsusi  halı  olmaqla,  obyektin  və  ya  ona 

olan  hüquqların  faydalılığının  pulla  (cari  qiymətlərlə)  ifadəsini  nəzərdə  tutur.  O, 

konkret  bazar  sövdələşmələrinin  nəticələrindən  fərqli  olaraq,  nəzərdən  keçirilən 

obyektin  konkret  vaxtda  faydalılığının  gələcək  gəlirlər  də,  nəzərə  alınmaqla 

qiymətləndirilməsidir.  Qiymətləndirmə  dəyərinin  müəyyən  edilməsi  subyektiv  proses 

---

44 

 

olaraq, 

qiymətləndiricinin 

yanaşmasından 

və 

qiymətləndirmə 

metodlarının 

seçilməsindən asılı olaraq fərqli qiymətlərlə nəticələnə bilər.  

Dəyər  -  dəqiq  müəyyənləşdirilməsi  çətin  olan  anlayışdır  və  çoxsaylı  təfsirə 

malikdir.  Dəyər  anlayışının  mahiyyətini  açmaq  üçün  ona  təsir  göstərən  sosial  və 

iqtisadi amilləri fərqləndirmək lazımdır. 

Daşınmaz  əmlakın  dəyərini  bazara  təsir  göstərən  fundamental  amillər  yaradır. 

Qiymətləndirici  qiymətləndirmənin  məqsədindən,  nəzərə  alınan  amillərin  sayından  və 

tərkibindən  asılı  olaraq  müxtəlif  dəyər  göstəricilərini  hesablayır.  Dəyər  ancaq  o 

əş

yalara  məxsus  ola  bilər  ki,  onlar  dəyəri  yaratmaq  və  onun  səviyyəsinə  təsir  etmək 

xassələrinə malik olsunlar. Bunlardan birincisi faydalılıq (yararlılıq) xassəsidir. 

  Şübhəsiz  ki,  əşyanın  hər  hansı  bir  faydası  yoxdursa,  o,  elə  bir  əhəmiyyət  kəsb 

etmir,  kiminsə  ehtiyacını  ödəmək  xüsusiyyətinə  malik  deyil.  Ikincisi  isə  ödəniş 

qabiliyyəti olan alıcılar tərəfindən daşınmaz və daşınar əmlaka tələbin mövcudluğudur. 

Dəyər  tələb  və  təklif  əsasında  müəyyən  olunur.  Ödəniş  qabiliyyətli  alıcılar 

tərəfindən  əşyaya  tələb  olmadıqda  dəyərin  yaranması  və  dəyişməsindən  söhbət  gedə 

bilməz.  Üçüncüsü,  təklifin  məhdudluğu  və  tərəddüdü  xassəsidir.  Çünki,  faydalılıq  və 

tələb  amili  ayrılıqda  dəyər  yarada  bilməzlər.  Əgər  əşya  çox  saydadırsa  və  onu  əldə 

etmək  heç  bir  çətinlik  törətmirsə,  həmin  əşyanın  böyük  faydası  və  ona  böyük  tələbat 

olmasına  baxmayaraq,  onun  dəyəri  aşağı  düşməyə  meyilli  olacaqdır.  Dördüncüsü, 

mövcud  əmlakın  hüquqi  cəhətdən  özgəninkiləşdirilmə  (xassəsi)  qabiliyyətidir.  Çünki, 

alıcını  düşündürən  və  dəyərin  yaranmasının  əsas  şərtlərindən  biri  də  əşyaya  olan 

mülkiyyət hüquqlarının hüquqi cəhətdən digər şəxslərə keçməsinin mümkünlüyüdür. 

Bir  sıra  hallarda  “dəyər”,  “maya  dəyəri”,  “qiymət”  anlayışları  eyniləşdirilir. 

“Qiymət”  –  əmtəə  və  xidmət  üçün  tələb  olunan,  təklif  olunan  və  ya  ödənilən  pul 

məbləğidir. “Qiymət” dəyərdən fərqli olaraq tarixi faktdır, daha doğrusu, konkret yerə 

və  vaxta  aiddir.  “Maya  dəyəri”  əmtəə  və  xidmətin  yaradılmasına  çəkilən  məcmu 

xərclərə  bərabər  olan  pul  məbləğidir.  “Dəyər”,  “qiymət”  və  “maya  dəyəri”  ölçüsünə 

(səviyyəsinə) görə həm eyni, həm də fərqli ola bilərlər.  

---

45 

 

Son olaraq qeyd etmək lazımdır ki, bu mövzuda “dəyər”, “qiymət”, maya dəyəri 

və  habelə  xərclər  anlayışları  əmlak  bazarı  və  qiymətləndirmə  işinin  prinsiplərinə 

ə

saslanaraq şərh edilmişdir. 

 

3.2. Qiymətləndirmə dəyərinin tipləri və növləri 

 

Ə

mlakın növündən, habelə müxtəlif tələblər və funksiyalardan asılı olaraq dəyərin 

müxtəlif növləri mövcuddur. Onlardan bəziləri əmlakın qiymətləndirilməsi prosesində 

geniş  surətdə,  digərləri  isə  xüsusi  hallarda  tətbiq  olunur.  Ümumilikdə  isə 

qiymətləndirilən  obyektdən  istifadə  olunma  xarakterinə  görə  dəyər  növlərini  iki 

kateqoriyaya bölmək olar. Iqtisadi ədəbiyyatda bunlardan biri istifadə dəyəri (mövcud 

istifadə  zamanı  dəyər  və  ya  “cari  istifadəyə  verilmə  anındakı  kütləvi  dəyər)  adlanır. 

Ikinci  kateqoriyaya  aid  olanlar  isə  mübadilə  dəyəri  (obyektin  mülkiyyətçisi  dəyişdiyi 

zaman  meydana  çıxan  alternativ  istifadədəki  üstünlüklərə  xas  olan  dəyər)  kimi  qəbul 

edilir. 

Ona görə də, bunların hər birinin qısa şərhinin nəzərdən keçirilməsi lazım gəlir. 

stifadə  dəyəri  –  öz  əmlakını  açıq  və  rəqabətli  bazarda  satmaq  niyyəti  olmadan 

konkret  istifadəçi  üçün  nəzərdə  tutulmuş  dəyərdir.  Qiymətləndirmə  elminə  aid  olan 

dərsliklərdə  və  digər  kitablarda  bu  məhfuma  müxtəlif  izahatlarla  yanaşılır.  Məsələn, 

qiymətləndirilən  əmlakın  sahibi  öz  əmlakından  gələcəkdə  istifadə  etmək  imkanları 

barədə  subyektiv  təsəvvürləri  əsasında  onun  dəyərini  müəyyənləşdirdiyinə  görə 

“subyektiv  dəyər”  də  adlandırırlar.  Həmin  ədəbiyyat  müəllifləri  bu  kateqoriyaya 

investisiya dəyərini, qalıq dəyərini, əvəzetmə dəyərini və s. aid edirlər. 

Beynəlxalq  qiymətləndirmə  standartlarına  görə  ən  səmərəli  istifadə  “əmlakdan 

fiziki cəhətdən mümkün, məqsədəuyğun, hüquqi cəhətdən qanuni, maliyyə baxımından 

həyata  keçirilən  tərzdə  istifadə  olunması  nəticəsində  qiymətləndirilən  əmlakın 

dəyərinin maksimum həddə çatdırılması” kimi müəyyənləşdirilir. Sivil əmlak bazarında 

bu  şərtlərə  əməl  olunmaması  iqtisadi  baxımdan  ən  böyük  itgi  sayılır.  Bunu  da  təbii 

qəbul etmək olar. Çünki, bir tərəfdən amortizasiya ayırmaları buradakı istehsalın və ya 

---