1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
81 qiymətləndirici daşınmaz əmlak bazarının konyukturunu və perspektivlərini araşdırmalıdır. Təhlilin birinci mərhələsi daşınmaz əmlak bazarının faktiki vəziyyəti və işgüzar fəallığı barədə ümumi təsəvvürlər yaratmalıdır. Bunun üçün qiymətləndirici aşağıdakı ə sas göstəricilər barədə məlumatları toplamalıdır: bazarda mövcud olan şirkətlərin sayı, onların fəaliyyətinin əsas istiqamətləri; müəyyən dövr ərzində daşınmaz əmlak üzrə bağlanmış müqavilələrin sayı, dinamikası; müqavilələrin rəsmiləşdrilməsinin orta müddəti; bazarda ayrı-ayrı daşınmaz əmlak növlərinə tələb və təklifin dinamikası; kütləvi informasiya vasitələrində daşınmaz əmlak bazarının problemlərinin işıqlandırılma səviyyəsi; daşınmaz əmlak bazarının öyrənilməsi ilə məşgul olan ixtisaslaşmış şirkətlərin mövcudlugu, sorgu kitabçalarının, bülletenlərin buraxılması; daşınmaz əmlak bazarının inkişafını stimullaşdıran yaxud məhdudlaşdıran normativ hüquqi aktların mövcudluğu və sair. Bu məlumatların təhlili nəticəsində qiymətləndirici bazar iştirakçilarının strategiya və taktikası, onların bazarın hansı seqmentində cəmləşdiyi, qiymətləndirilən obyektin hansı seqmentə mənsubluğu, bu seqmentin xüsusiyyətləri (obyektlərin bazara çıxarılması ilə satışı arasında müddət, alıcıların tipi, qiymətlərin səviyyəsi və s.) haqqında rəyini formalaşdırır. Daşınmaz əmlak bazarının vəziyyətini təhlil etdikdən sonra qiymətləndirici onun müxtəlif seqmentlərinin (məsələn, torpaq sahələri və binalar, kommersiya və qeyri- kommersiya məqsədlərinə istifadə olunan obyektlər, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı və icarəyə verilməsi) ümumi vəziyyəti və inkişaf perspektivlərini öyrənməyə başlayır. Tədqiqatlar əsasən üç istiqamətdə - tələbin təhlili, təklifin təhlili və tələblə təklifin qarşılıqlı təsirinin təhlili - istiqamətlərində aparılır. Tələbin təhlili. Bazarın hər bir seqmentində tələbin səviyyəsi məhz onun üçün səciyyəvi olan amillərin təsiri altında formalaşır. Məsələn, mənzillərin alınıb-satıldığı və ya icarəyə verildiyi seqmentdə tələbin səviyyəsini təhlil edərkən, cari demoqrafik vəziyyət və onun dəyişməsi barədə proqnozlar, əhalinin müxtəlif qruplarının həyat standartları, zövqləri, carı alıcılıq qabiliyyəti və gəlirlərinin səviyyəsinin dəyişməsi 82 perspektivləri; komersiya məqsədləri üçün istifadə olunan obyektlər seqmentində - ölkədə (regionda) işgüzar fəallığın səviyyəsi, yeni müəssisələrin və təşkilatların qeydiyyatdan keçməsi, onların ofislərə, istehsal sahələrinə, torpaq sahələrinə ehtiyacı, mövcud hüquqi şəxslərin ləğvi, iqtisadiyyatın müxtəlif sahələrini tənzimləyən qanunvericilik bazasının dəyişməsi ehtimalı, enerji və nəqliyyat tarifləri, investisiya qoyuluşlarının perspektivləri və sair təhlil edilməlidir. Təklifin təhlili. Daşınmaz əmlak bazarının hər bir konkret seqmentində təklifin strukturu iki amilin - istifadəsiz, qismən istifadə olunan, habelə satış üçün hazır daşınmaz əmlak obyektlərinin yeni tikintisinin həcminin təsiri altında formalaşır. Bazarın hər bir seqmentində mövcud olan daşınmaz əmlak obyektlərinin ehtiyatı satılmış yaxud icarəyə verilmiş obyektlərin sayının satış yaxud icarə üçün potensial yararlı olan obyektlərin miqdarına nisbəti kimi hesablanan kəmiyyətlə ölçülür. Bu göstəricinin aşağı olması bazarın müvafiq seqmentində işgüzar fəallığın yüksək olduğunu bildirir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin yeni tikintisinin imkanlarını müəyyənləşdirən qiymətləndirici ilk növbədə inşaat işlərinin templəri, tikinti sənayesinin ümumi vəziyyəti, inşaat materiallarının qiymətləri, yeni inşaat texnologiyaları barədə informasiya əldə etməlidir. Daşınmaz əmlak bazarında tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri ilk növbədə obyektlərin satışı və icarəyə verilməsinin qiymətləri ilə ifadə olunur. Bu təsiri və onun nəticələrini təhlil edən qiymətləndirici, qiymətləndirdiyi obyektin bazarda tutacağı mövqe barədə mülahizələrini formalaşdıra bilər. Demoqrafik vəziyyətin təhlili kifayət qədər geniş məsələlər dairəsini əhatə edir. Bunlara əhalinin sayının, yaş və peşə tərkibinin dəyişməsi, ərazidə yerləşməsi və miqrasiya imkanları, həyat tərzi, təhsil səviyyəsi, dövlətin və yerli hakimiyyət orqanlarının sosial proqramları və s. aiddir. Yaşayış təyinatlı daşınmaz əmlak obyektlərinin inşasınin həcmi və dəyəri ərazinin demoqrafik göstəricilərindən, habelə ə halinin real alıcılıq qabiliyyətindən birbaşa asılıdır. Dövlət tərəfindən qəbul edilən qanunvricilik aktları qiymətləndirmə prosesinə birbaşa təsir göstərir. Bu sənədlərə 1998-ci ildə qəbul edilmiş «Qiymətləndirmə 83 fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunu, «Azərbaycan Respublikasının gömrük ərazisinə gətirilən və bu ərazidən çıxarılan malların gömrük qiymətləndirilməsi sisteminin tətbiqi Qaydaları» (AR. Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 12 yanvar tarixli, 7 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə»ni (A.R. Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli, 93 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Azərbaycan Respublikasında torpaqların normativ qiymətinin müəyyən edilməsi barədə Əsasnamə»ni (AR. Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 23 iyul tarixli, 158 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Fiziki şəxslərin mülkiyyətində olan binaların inventar dəyərinin hesablanması Qaydaları»nı (AR. Nazirlər Kabinetinin 1999-cu il 28 iyun tarixli, 110 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları»nı (A.R. Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il, 27 iyun tarixli, 107 nömrəli Qərarlı ilə təsdiq edilmişdir), «Özəlləşdirilən dövlət müəssisələrinin (obyektlərinin) ilkin qiymətlərinə tətbiq edilən ə msallar» (AR. Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il 24 yanvar tarixli, 23 nömrəli Qərarlı ilə təsdiq edilmişdir), «Binalar üzrə əmlak vergisinin hesablanması Qaydaları»nı (AR. Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il 23 fevral tarixli, 46 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Birbaşa və dolayı qiymətləndirmə metodlarının tətbiq edilməsi Qayda- ları»nı (A.R. Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il 23 fevral tarixli, 47 nömrəli Qərarlı ilə təsdiq edilmişdir), «Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi Qaydaları»nı (AR. Nazirlər Kabinetinin 2002-ci il 4 yanvar tarixli, 6 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmişdir), «Müsadirə edilmiş, sahibsiz qalmiş, vərəsəlik hüququ əsasında dövlət mülkiyyətinə keçən əmlakın və dəfinələrin uçotu, qiymətləndirilməsi və saxlanılması, istifadəsi və satılması barədə Əsasnamə»ni (AR. Nazirlər Kabinetinin 18 aprel 2002-ci il tarixli, 69 nömrəli Qərarlı ilə təsdiq edilmişdir) və s. nümunə göstərmək olar. Dövlətin və yerli hakimiyyət orqanlarının torpaq və vergi münasibətlərini, bank fəaliyyətini, dövlət əmlakının özəlləşdirilməsini, ərazinin zonalaşdırılmasını, ekologiyanı tənzimləyən normativ hüquqi aktları da qiymətləndirmənin nəticələrinə təsir edən mühüm amillər kimi göstərmək olar. Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|