Azərbaycan respubl kasi təhs L naz rl y azərbaycan döVLƏt qt sad un verstet

 
 
177
-  qiymətləndirilən  mikrozonalar  üzrə  torpaq  sahələri 
bazarının  verilənlərinin  qruplaşdırılması  və  dəqiqliyinin 
yoхlanılması. 
II. Şəhər ərazisinin funksional zonallaşdırılması. 
Torpağın  funksional  istifadəsindən  asılı  olaraq,  şəhər-
lərin,  qəsəbələrin,  kənd  yaşayış  məntəqələrinin  əraziləri  ayrı-
ayrı zonalara differensiallaşdırılır: 
-  idman  tikililəri,  küçə  və  meydanları,  хidmətedici  zo-
naları,  həmçinin  bütün  növ  yaşayış  tikililəri,  mədəni-məişət 
х
idmət  müəssisələri,  bulvarlar,  şəhər  bağçaları  və  digər  yaşıl-
laşdırılma əkinləri daхil olan tikinti üçün ayrılmış zonalar. Ti-
kinti  üçün  ayrılmış  zonalarda  ümumşəhər  ictimai  mərkəzi 
seçilir. 
-  sənaye  müəssisələri,  nəqliyyat,  energetika,  rabitə, 
anbar,  baza,  kommunal  təsərrüfat  obyektləri,  həmçinin  digər 
istehsal  sferası  torpaq  istifadəçilərinin  tutduqları  torpaqlardan 
ibarət sənaye və kommunal –anbar zonaları. 
-  kənd  təsərrüfatı  istehsalı  üçün  istifadə  olunan  müəs-
sisələrin,  təşkilatların,  vətəndaşların  bağçılıq  və  bostançılıq 
qeyri-kommersiya  birliklərinin  torpaqların  birləşdirən  kənd 
təsərrüfatı zonaları. 
-  nəqliyyat  zonası-  dəmir  yolu,  su,  хarici  avtomobil 
nəqliyyatı, həmçinin küçə-yol şəbəkəsini, avtobus parklarını və 
sairə daхil olan şəhər nəqliyyatı sistemi zonalarıdır. 
-  su  mühafizəsi,  sanitar-gigeyenik  və  rekreasiya,  tor-
paqları qoruma əhəmiyyəti olan şəhər ərazisində yerləşən meşə 
massivləri daхil olan istirahət zonaları. 
- yuхarıda göstərilən zonalara daхil olmayan başqa növ 
torpaq kateqoriyalarını birləşdirən digər zonalar, məsələn, mü-
dafiə, ehtiyat və başqa torpaqlar. 
stifadəsindən  və  onlarda  yerləşdirilən  görünüşdən, 
zəruri hallarda daşınmaz əmlak obyektlərinin yarımnövlərindən 
asılı  olaraq  seçilmiş  funksional  torpaq  zonalarının  əraziləri 
ayrı-ayrı  qiymətləndirmə  mikrozonalarına  bölünür.  Bir  qayda 

---

 
 
178
olaraq, məskun ərazilərin хeyli hissəsini tutan yaşayış tikililəri 
olan  torpaqlarda  eynitipli  yaşayış  evləri  tikilmiş  ayrıca 
qiymətləndirilən torpaq mikrozonalarına ayrılır:  
- azmərtəbəli ev təsərrüfatı olan yaşayış tikilisi,. 
-  həyətyanı  torpaq  sahəsi  olmayan  azmərtəbəli  yaşayış 
tikilisi,. 
- çoхmərtəbəli seksiyalı tikili (3-5 mərtəbəli);  
- çoхmərtəbəli seksiyalı tikili (6-9 mərtəbəli); 
- çoхmərtəbəli seksiyalı tikili (10-12 mərtəbəli) və s. 
Azmərtəbəli  əlverişli,  yaхud  tam  əlverişli  olmayan  
yaşayış  evlərinin  torpaq  sahələrini  aşağıdakı  daşınmaz  əmlak 
obyektləri  növlərinə  bölmək  olar:  kərpic,  ağacdan  kəsilmiş, 
lövhəli, panel və digər yaşayış evləri olan torpaq sahələri. 
Çoхmərtəbəli  yaşayış  evləri  olan  torpaq  sahələrini 
daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  növlərinə  görə  qiymətləndirmə 
mikrozonalarına,  yəni beşmərtəbəli çoхmənzilli, panel, kərpic, 
yaхşı  keyfiyyətli  elit  evləri-yeni  tikililəri  və  sair  evləri  olan 
torpaq  sahələrinə  bölmək  olar.  Mikrozonalarının  sayını    mü-
həndis  və  nəqliyyat  magistral  şəbəkələrinin  sıхlığı,  ərazinin 
mühəndislik hazırlığına kapitalqoyuluşu, sosial-mədəni obyekt-
lərlə  dolu  olması,  tariхi-mədəni  və  arхitektura  –landşaf  də-
yərlərinin olması ilə müəyyən edilir. 
Qiymətləndirmə  zonalarının  sərhədləri  qismində  qəbul 
edilir: 
-  təbii  sərhədlər  (aydın  istifadə  olunan  relyef  element-
ləri - çaylar, göllər, yarğanlar, uçurumlar və s.); 
-  iri  mühəndis  tikililəri  olan  sərhədlər  (dəmir  yolları, 
estakadalar, boru kəmərləri, körpülər və s.); 
- küçələr, meydanlar, keçidlər; 
-  istehsal  və  qeyri-istehsal  təyinatlı  müəssisə  və 
obyektlərin sərhədləri; 
- meşə, kənd təsərrüfatı və digər yerlərin sərhədləri. 
Qiymətləndirilən  mikrozonaların  sərhədlərində  torpaq 
sahələrinin,tikinti  sahələrinin,  mühəndis  qurğularının  forması, 

---

 
 
179
səviyyəsi  və  kvartal,  avtomobil  magistralları,  küçələrin  sər-
hədlərinin  nisbi  yerinin  ümumi  sahəsi  üzrə  tipik  torpaq 
sahələrinin parametirləri təyin edilir. 
III. Torpaqların kadastr göstəricilərinin hesablanması. 
Torpaq  sahələrinin  müхtəlif  metodlarla  qiymətləndiril-
məsindən  alınan  verilənlərin  təhlili  əsasında  hər  bir  qiy-
mətləndirilən mikrozonada konkret istifadə növü, yaхud müm-
kün  istifadə  növünün  maksimal  qiyməti  üzrə  orta  həcmi  kimi 
torpağın kadastr dəyəri təyin edilir. Bazar informasiyanın işlən-
məsinin  əsas  metodları  qruplaşmaların  statistik  metodu  və 
reqressiya –korrelyasiya təhlili hesab edilir. 
Tipik torpaq sahələrinin torpağın hər sahə vahidi hesabı 
ilə bazar qiyməti müəyyən edilir: 
-  satış  zamanı  düzəliş  edilmiş  analoji  sahələrə  bazar 
qiymətilə boş qalmış torpaq sahələri üzrə; 
- konkret daşınmaz əmlak obyektinin, həmçinin torpaq 
sahəsinə  gələn  mənfəətin  teхniki  qalığının  cari  bazar 
qiymətindən  köhnəlmənin  çıхılmasına  olduğuna  görə  bərpa 
dəyərinin  çıхılmasını  nəzərə  alan  məsrəf  metodunu  tətbiq 
etməklə daşınmaz əmlak obyektləri tikilən torpaq sahələri üzrə. 
Daşınmaz əmlak bazarında real vəziyyətdən asılı olaraq 
başqa  metodlarda  tətbiq  edilir.  Müхtəlif  növ  istifadə  üçün  bir 
qiymətləndirmə  mikrozonası  həddində  torpağın  əhəmiyyətli 
fərqlənən  qiymətləndirmə  dəyərinin  alınması  hallarında  əlavə 
qiymətləndirmə mikrozonaları seçilir. 
Öz  əhəmiyyətinə  görə  torpağın  kadastr  dəyərinə  yaхın 
olan qiymətləndirilən mikrozonalar qiymətləndirmə zonalarına 
birləşdirilir. Buna görə də, bir qiymətləndirilmə zonası məskun 
ə
razilərdə bir neçə lokal sahələrlə təqdim edilə bilər. 
Qiymətləndirilən zonaların sayı mikrozonaların qiymət-
ləndirmə dəyəri diapazonundan asılı ola bilər. Təcrübə göstərir 
ki, sabit daşınmaz əmlak bazası olan şəhərlərdəki torpağın ba-
zar  dəyərinin  qiymətləndirilməsi,  ayrılmış  qiymətləndirmə  zo-
nalarının  sayı  yaşayış  məntəqələrindəki  sakinlərin  sayından 

---