1 QİYMƏTLƏNDİRM

181 

 

Obyektin köhnəlmə dərəcəsi – onun dəyərinin yeni obyektin inşa olunmasının dəyəri 

ilə müqayisədə faizlə (yaxud vahidə) nisbətlə ifadə olunan aşağı düşməsidir. 

Obyektin  elementinin  köhnəlmə  dərəcəsi  –  daşınmaz  əmlakın    tərkibinə  daxil  olan 

elementin  dəyərinin  yeni  elementin  dəyəri  ilə  müqayisədə  faizlə  (yaxud  vahidlə) 

ifadə olunan nisbi aşağı düşməsidir.   

Qiymətləndirmə  təcrübəsində  binaların  fiziki  köhnəlməsi  aşağıdakı  metodlarla 

hesablanır: 

 - normativ metodu (yaşayış binaları üçün); 

- dəyər metodu; 

- ömür müddəti metodu. 

    Normativ  metodu  (normal  method)  müxtəlif  təlimatlardan  və  digər  normativ 

sənədlərdən  istifadə  olunmasına  əsaslanır.  Bu  metodla  binanın  fiziki  köhnəlməsini 

aşağıdakı düsturla hesablamaq olar: 

                                              n 

K fiziki  = [ ∑  K i  x Ə i ] :100 

                                                 i=1 

Burada: K fiziki  - binanın fiziki köhnəlməsi (%); 

                K i  - i konstruksiya hissənin fiziki köhnəlməsi (%); 

                Ə i -  i konstruksiya hissənin təkrar istehsalının (bərpa) dəyərinin binanın 

ümumi təkrar istehsalının (bərpa) dəyərindəki xüsusi çəkisini əks edən əmsal; 

 

     n -    binanın konstruksiya hissələrinin sayıdır. 

 

Ayrı-ayrı  konstruksiya  hissələrinin  təkrar  istehsal  (bərpa)  dəyərinin  binanın 

ümumi  təkrar  istehsalının  (bərpa)  dəyərindəki  xüsusi  çəkisi  adətən  yaşayış 

binalarının  təkrar  istehsalının  (bərpa)  dəyərinin  iriləşdirilmiş  göstəriciləri  əsasında, 

bu göstəricilər olmadıqda isə smeta dəyəri əsasında müəyyənləşdirilir.  

 

Fiziki  köhnəlmənin  normativ  metodu  əsasında  hesablanmasına  nümunə  2-ci 

cədvəldə göstərilmişdir.                

Fiziki  köhnəlmənin  müəyyənləşdirilməsinin  dəyər  metodu  binanın,  onun 

konstruksiya  hissələrinin  zədələrini  aradan  qaldırılması  üçün  zəruri  olan  təmir 

---

182 

 

işlərinin  dəyərinin  onların  təkrar  istehsal  (bərpa)  dəyərinə  nisbəti  kimi 

hesablanmasıdır.  Bu  metod  binanın  və  onun  konstruksiya  hissələrinin  fiziki 

köhnəlməsini  dəyər  ifadəsində  hesablamağa  imkan  verir.  Fiziki  köhnəlmənin  dəyər 

metodu əsasında hesablanmasına nümunə 2-ci cədvəldə göstərilmişdir:    

 

Fiziki  köhnəlmənin  ömür  müddəti  metodu  (age  life  method)  ilə 

müəyyənləşdirilməsi  binanın  səmərəli  yaş  dövrü  və  iqtisadi  ömür  müddəti 

göstəriciləri arasındakı nisbətin hesablanmasına əsaslanır. 

 

Bu  metodun  mahiyyətini  izah  etmək  üçün  bəzi  anlayışların  açıqlamasını 

nəzərdən keçirək. 

 

Fiziki  ömür  müddəti  (physical  life)  -  binanın  əsas  konstruksiya  hissələrinin 

vəziyyətinin müəyyən meyarlara (etibarlıq, fiziki uzunömürlük və sair) cavab verdiyi 

dövrdə  istismar  müddətidir.  Binanın  fiziki  ömrü  onun  inşası  zamanı 

müəyyənləşdirilir və binanın sökülməsi ilə başa çatir. 

 

Iqtisadi  ömür  (economic  life)  -  obyektin  istismarindan  gəlir  əldə  olunduğu 

dövrdür.  Bu  dövrdə  obyektin  təmirinə,  yenidən  qurulmasına,  modernləşdirilməsinə 

qoyulan  vəsaitlər onun  dəyərini  artırır.  Obyektin  iqtisadi  ömür  müddəti  onun  fiziki 

ömür müddətindən qısadır.  

 

qtisadi ömür müddətinə təsir göstərən əsas amillər aşağıdakılardır: 

 

-  fiziki  amillər:  binanın  fiziki  tərkib  hissələrinin  köhnəlmə  templəri,  obyektin  

təyinatı, yerləşdiyi ərazinin iqlim şəraiti; 

 

-  funksional  amillər:  inşaat  texnologiyalarının  təkmilləşdirilməsi  templəri,    

memarlıqda baş verən meyllər, tikinti layihələrinin səmərəliliyi; 

 

xarici  və  ya  iqtisadi  amillər:  tələb  və  təklifin  qısamüddətli  və  uzunmüddətli 

dinamikası,  regionun  və  ya  konkret  ərazinin  inkişaf  dərəcəsi,  maliyyələşdirilmə 

şə

rtləri.  

 

Həqiqi  (xronoloji)  yaş  (actual  age)  -  binanin  inşasının  tamamlandığı  vaxtdan 

keçən müddətdir. 

 

Səmərəli  yaş  (effective  age)  -  binanin  texniki  vəziyyəti  və  qiymətləndirilən 

obyektin dəyərinə təsir göstərən iqtisadi amillər nəzərə alınmaqla, onun həqiqi yaşı 

---

183 

 

ə

sasında  hesablanır.  stismar  şəraitindən  asılı  olaraq,  binanın  səmərəli  yaşı  həqiqi 

yaşından az, çox yaxud bərabər ola bilər. Məsələn təmir işləri nəticəsində həqiqi yaşı 

30  il  olan  binanin  səmərəli  yaşı  10  il  ola  bilər  (yəni  bina  zahirən  10  yaşlı  təsiri 

bağışlayır).  Əksinə,  istismar  qaydaları  pozulduqda  səmərəli  yaş  həqiqi  yaşdan  çox 

ola  bilər.  Normal  qaydada  istismar  olunmuş  binanın  səmərəli  və  həqiqi  yaşları  isə 

adətən eynidir. 

 

qtisadi  ömürün  qalığı  (remnant  of  economic  life)  -  binanın  qiymətləndiridiyi 

vaxt ilə onun iqtisadi ömrünün başa çatması vaxtı arasındakı müddətdir. 

 

Daşınmaz  əmlak  obyektinin  ömrünü  sxematik  şəkildə  aşağıdakı  kimi  təsvir 

etmək olar: 

Bu  anlayışları  nəzərdən  keçirdikdən  sonra  binanın  fiziki  köhnəlməsini  ömür 

müddəti metodu ilə hesablamaq üçün aşağıdakı düsturdan istifadə etmək olar: 

                     K fiziki = (SY : FÖ)  x 100 = [SY : (SY+FÖQ)] x 100 

 

Burada:       

 K fiziki  -  fiziki köhnəlmə (%); 

  SY - binanın yaxud onun hissələrinin texniki vəziyyəti əsasında müəyyənləşdirilən 

səmərəli yaşı; 

FÖ - binanin tipik fiziki ömrü; 

FÖQ - fiziki ömrün qaliq müddətidir. 

Fiziki köhnəlmənin aradan qaldırılan və aradan qaldırılmayan növləri vardır. 

 

Aradan  qaldırılan  fiziki  köhnəlmə  -  obyektin  istismar  qaydalarının  pozulması 

nəticəsində  yaranır  və  bəzən  «təxirə  salınmış  təmir»  adlandırılır,  onun  dəyəri  isə 

obyektin  ilkin  vəziyyətinə  qaytarılması  üçün  tələb  olunan  təmir-tikinti  işlərinin 

dəyəri ilə ifadə edilir. 

 

Aradan  qaldırılmayan  fiziki  köhnəlmə  -  inşaat  konstruksiyalarının  və 

materiallarının aradan qaldırılması qeyri-mümkün yaxud iqtisadi baxışdan əlverişsiz 

olan dağılmasıdır. 

 

Aradan  qaldırılması  mümkün  olmayan  fiziki  köhnəlmənin  hesablanmasının 

nəzəri  əsası  inşaat  konstruksiyaları  və  materiallarının  istehlak  xassələrinin  istismar 

---