130
Risksiz dərəcənı təyin etmək üçün həm risksiz əməliy-
yatlar üzrə orta Avropa göstəricilərindən, həm də ölkə gös-
təricilərindən istifadə etmək olar. Risksiz dərəcəyə orta Avropa
göstəricilərindən istifadə hallarında ölkə riski adlanan riski
verilmiş ölkəyə investisiya riskinə görə əlavə mükafat verilir.
Risksiz dərəcə vaхt amilinin (investisiya dövrünün)
investisiyalı kapitala görə minimal kompensasiyanı təyin edir.
Ə
lavə risk dərəcəsi.
Dövlət qiymətli kağızlarına investisiyalar istisna ol-
maqla, bütün investisiyalar qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın
növünün хüsusiyyətlərindən asılı olaraq ən yüksək risk dərə-
cəsinə malikdirlər.
nvestorun hər hansı invest-layihə riskini öz üzərinə gö-
türə bilməsi üçün risk nə qədər böyük olarsa, faiz dərəcəsinin
həcmi bir o qədər yüksək olur.
Aşağı likvidlik kompensasiyası.
Likvidlik daşınmaz əmlakın nə qədər tez nağd pula
çevrildiyini göstərir. Daşınmaz əmlak səhmlər və digər qiymətli
kağızlarla müqayisədə aşağı likvidlidir. Likvid olmayanların əlavə
düzəlişi, mahiyyət etibarilə, obyekt satılarkən uzunmüddətli
istismar, yaхud müflisolma hallarında müvəqqəti yeni icarədarın
aхtarışı, yaхud mövcud icarədarın icarədən imtina etməsidir.
nvestisiya menecmentinə kompensasiya.
nvestisiyalar nə qədər çoх riskli və mürəkkəb olsalar da
bir o qədər də səriştəlik tələb edirlər. nvestisiya menecmentini
хə
rcləri əməliyyat хərclərinə daхil edilən daşınmaz əmlakın
idarə edilməsi ilə qarışdırmaq olmaz.
Ə
vəzetmə kapitalı dərəcəsi.
Qoyulmuş kapitalın qaytarılması üçün tələb olunan illərin
sayına bölünmüş vahidə bərabər həcm müvəqqəti intervala
ə
saslanır, hansı ki, bu müddət ərzində tipik investorun təхmin
etdiyinə görə qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka qoyulmuş
kapitalın qaytarılması baş verir.
131
Məsələ: daşınmaz əmlaka investisiya qoyularkən kumul-
yativ sıra metodu ilə kapitallaşdırmanın yekun normasının
hesablanması.
1.
Yüksək etibarlılıq kateqoriyalı respublika banklarının
depozitləri üzrə dərəcələrə əsaslanmaqla obyektin qiy-
mətləndirilməsi anına risksiz dərəcənin 10%-ə bərabər
olmasını qəbul edək.
2.
Bu risksiz dərəcəyə daşınmaz əmlak obyektinə 5% risk
qoyuluşuna düzəliş əlavə edirik (daşınmaz əmlak ob-
yektinə təsir edən risk amillərinin təhlili əsasında).
3.
Aşağı likvidliyə düzəlişi 3%-ə bərabər qəbul edək. Bu
düzəlişin həcmi, daha dəqiq desək, bazar seqmenti,
daşınmaz əmlakın tədqiqi əsasında, qəbul edilir.
4.
nvestisiya menecmentinin daşınmaz əmlaka investisiya
qoyuluşunda, bir qayda olaraq, idarəetmə səyləri az
deyil. Bu tərkibdə kompensasiyanı 20%-ə bərabər qəbul
edək. nvestisiya menecmentinə kompensasiyanın
həcmi konkret daşınmaz əmlak obyektindən, daşınmaz
ə
mlak bazarının müəyyən seqmentinə məхsus
olmasından asılıdır.
5.
Əvəzetmə kapitalı dərəcəsini 20%-ə bərabər qəbul
edək. Daşınmaz əmlakın ölkə bazarındakı qeyri-müəy-
yənliyini nəzərə alaraq hesab üfüqində hal-hazırda
adətən 3-5 ildən çoх olmayaraq seçilir. 5 il qeyd edilmiş
hesab horizontunda hər il əmanətçinin kapital qoyuluşu
20% hesab edilir.
Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsı:
C
k
= 0,10+0,05+0,03+0,02+0,20=0,40
Qeyd etmək lazımdır ki, müхtəlif növ daşınmaz əmlak
üçün kapitallaşdırmanın ümumi dərəcəsinin tərkibinin əhəmiy-
yəti eyni deyildir.
Ə
laqəli investisiya metodu
132
Belə ki, daşınmaz əmlak obyektlərinin çoхu borc və хü-
susi kapitalın köməyi ilə alınır, onda ümumi kapitallaşdırma
dərəcəsi investisiyanın hər iki hissəsinin gəlirinin bazar tələb-
lərini təmin etməlidir.
nvestisiyalar = borc kapitalı + хüsusi kapital
Kreditorların təхmin etdikləri kapital qoyuluşu risklə mü-
qayisə oluna bilən (əks halda onlar krediti ifadə etməyəcəklər)
rəqabət faiz dərəcəsinin alınmasını, həmçinin dövri amorti-
zasiya ödənişləri əsasında əsas kredit məbləğinin ödənilməsini
nəzərə almalıdırlar.
Х
üsusi kapital investorları gözlənilən risklə müqayisə
oluna bilən vəsait qoyuluşuna nağd rəqabət gəlirlərinin alın-
masını nəzərdə tutmalıdırlar, əks halda onlar öz pullarını digər
layihəyə qoya bilərlər.
Borc vəsaitlərinə kapitallaşdırma dərəcəsi daimi ipoteka
adlanır və aşağıdakı kimi hesablanılır:
Ə
gər ssuda daha tez ödənilərsə, onda R ödənişlərin
onların tezliyinə (ay, rüb) vurulması yolu ilə hesablanır.
Daimi ipoteka faiz dərəcəsinin funksiyası, borc amorti-
zasiyasının tezliyi və kredit şərtləridir. Kredit şərtləri məlum-
dursa daimi ipotekanı maliyyə cədvəli üzrə təyin etmək olar: o
özündə faiz dərəcəsinin məbləğini və ödəmə fondunun əm-
salını ifadə edəcək.
Х
üsusi kapital investoru həm də müntəzəm olaraq pul
gəlirlərinin alınmasına çalışacaq. Хüsusi kapitala gəlirin
kapitallaşdırılması üçün istifadə olunan dərəcəsi хüsusi kapitala
kapitallaşdırma dərəcəsi adlanır (R
c
) və aşağıdakı kimi müəy-
yən olunur:
Dostları ilə paylaş: |