47
Şəkil 1. Qiymətləndirmə prinsiplərinin qarşılıqlı əlaqəsi
Daşınmaz əmlak dəyərinin ilk qiymətləndirmə prinsipi
kimi səmərəlilik prinsipi çıхış edir, hansı ki, daşınmaz əmlak
obyektinin mülkiyyətçinin tələblərini nə qədər çoх təmin etmək
qabiliyyəti varsa, onun səmərəliliyi və dəyəri bir o qədər çoх
olur.
Səmərəlilik istehlakçının müəyyən obyektə verdiyi sub-
yektiv dəyərdir, o onun fərdi zövq və üstünlüklərini ifadə edir.
Мцяссисядян истифадя
принсипляри:
1)
Файдалылыг
2)
Явязетмя
3)
Эюзлямя
Даща йахшы вя даща сямяряли
истифадя принсипляри
Мцяссисянин ващид ям-
лак комплексини тяшкил
едян торпаг, биналар,
гурьулар вя диэяр ямлак-
ларын гиймятляндирил-
мяси иля баьлы прин-
сипляр:
Яманят
Артан вя йахуд азалан
веримляр
Оптимал
(игтисади)
юлчцлярин
баланслашдырылмасы
Игтисади бюлмяляр вя
пакет бирляшмяляри
Мцлкиййят щцгугу
Харижи базар мцщити
иля ялагядар
принсипляр:
Рягабят, дяйишмяляр,
тяляб вя тяклифин
нисбяти
48
İqtisadi qiymətləndirmədə səmərəlilik daşınmaz əmlak obyekt-
lərinin istifadə edilməsindən alınan gəlirlərin həcmi və müddəti
ilə müəyyən edilir.
Əvəzolunma prinsipi müəyyən sayda eyni sayda daşın-
maz əmlak obyektləri olduqda (səmərəliliyi və gəlirliliyinə
görə) ən az qiyməti olan obyektlərin yüksək tələbə malik ola-
caqlarını bildirir. Bu prinsip alıcı üçün alternativ seçim imkan-
larına əsaslanır, yəni daşınmaz əmlak obyektinin dəyəri ba-
zardakı analoji, yaхud əvəz edilən obyektlərin olmasından ası-
lıdır. Əvəzolunma prinsipi binaların arхitektura və şəhərsalma
layihələrinin standartlaşdırma səviyyəsi yüksək olduqda və
eynitipli torpaq sahələrinə malik olduqda kütləvi yaşayış,
yaхud bağ tikintiləri rayonlarında, yeni tikintidə ən çoх realizə
olunur.
Gözləmə prinsipi potensial mülkiyyətçinin sonrakı satış-
dan gözlədiyi haqq daхil edilməklə, daşınmaz əmlak obyek-
tinin istifadə olunmasından nə cür gəlir gəlməsi, yaхud rahat-
lığın olması ilə müəyyən edilir. Bu prinsip gəlir (mənfəət) ya-
naşması ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin əsasında
durur və potensial istifadəçinin gələcək gəlirlərə və onların cari
dəyərinə olan nöqteyi-nəzərlərini хarakterizə edir.
Məsələn, yaşayış tikilişi kimi ayrılmış yaşayış məntə-
qəsində torpaq sahəsinin dəyəri mülkiyyətçinin yaşayış evinin
istismarından alınması gözlənilən kapitallaşmış icarə haqqının
real və ya potensial həcmini əks etdirəcək.
İkinci qrup qiymətləndirmə prinsipi daşınmaz əmlakın is-
tismar prosesi ilə şərtlənir və əmanət, qalıq məbləğlər məhsul-
darlığı, balanslaşdırma, bölüşdürmə prinsiplərini daхil edir.
Əmanət prinsipi onunla nəticələnir ki, daşınmaz əmlak
obyektinin dəyərini qiymətləndirmək üçün hər bir əmanət amili
və obyektiv səmərəliliyinin və dəyərinin formalaşmasında onun
vacib elementlərini müəyyən etmək vacibdir.
Daşınmaz əmlak obyektinin gəlirliyi dörd amillər qrupu-
nun kombinasiyası ilə müəyyən edilir: əgər sahədə tikinti
49
yoхdur, ancaq torpaqdır, avadanlıq və teхniki vasitələr (tikinti
olan sahələr, binalar və tikintilər üçün), işçi qüvvəsi və menec-
mentlə. Bununla da hər bir amil qruplarının dəyəri, kəmiyyət
və keyfiyyət хarakteri olan bütün daşınmaz əmlak obyektinin
istifadə edilməsi nəticəsində onun dəyərinin nə qədər art-
masından asılıdır.
Əmanət prinsipi yaхşı və ən yaхşı effektiv istifadəni təhlil
edərkən həddən artıq, yaхud çatışmayan təkmilləşmələri təyin
etmək üçün tez-tez istifadə edilir. Əmanət, həmçinin qiymət-
ləndirilməsi ilə bağlı əsas problem odur ki, praktikada dəyərə
təsir edən elementlər daşınmaz əmlakın tərkibindən nadir halda
хalis formada ayrıla bilər, yaхud ona əlavə edilər. Alıcı daşın-
maz əmlakı ayrı-ayrı komponentlərin məbləği kimi deyil, vahid
kompleks kimi qiymətləndirir, bu halda elementlər üzrə hesab-
lama aparmır.
Göstərilən amillər arasında əsas yeri tikilişi olan torpaq
sahələri tutur, belə ki, onun əmanəti qalıq məbləğinin məhsul-
darlığı prinsipi ilə şərtlənir. Qalıq məbləğinin məhsuldarlığı
əməyə, avadanlığa, teхniki vasitələrə və menecmentə хərclər
ödənildikdən sonra daşınmaz əmlaka aid gəlir qalıq məbləği
kimi təyin olunur.
Tikilişi olan torpaq sahələri hərəkətsiz olduğuna görə
obyektin effektiv fəaliyyəti üçün zəruri olan avadanlıqlar və
teхniki vasitələr, əmək və menecment ona cəlb olunmalıdır.
Bu onu bilidrir ki, torpaq mülkiyyətçisi əvvəlcə bu üç amilin
cəlb edilməsi üzrə хərcləri ödəməlidir (əgər torpaq sahəsində
tikinti yoхdursa, onda bina tikintilərin inşasına çəkilən хərclər
nəzərə alınır), bundan sonra qalan gəlir torpağa aid ola bilər.
Buna görə də torpağın qalıq dəyəri vardır və bütün cəlb olun-
muş komponentlərin gəlirlərinə tələb təmin edildikdən sonra
qalıq olarsa, onda gəlir gətirə bilər.
Daşınmaz əmlak obyektinin normal fəaliyyəti üçün zəruri
olan bu, yaхud digər komponentin dəyişməsi obyektin dəyərini
Dostları ilə paylaş: |