Informationsblatt II: Förderung selbstgenutzter Wohnimmobilien Förderungsrahmen

Informationsblatt II: Förderung selbstgenutzter Wohnimmobilien
1. Förderungsrahmen

Der Staat fördert bei der privaten Altersvorsorge den Erwerb oder die Entschuldung einer inländischen selbstgenutzten Immobilie. Hierbei gibt es zwei Formen:

a) Entnahme des in einem Altersvorsorgevertrag angesparten Kapitals für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen
Das in einem staatlich geförderten Altersvorsorgevertrag (z.B. klassische oder fondsgebundene Rentenversicherung) bereits angesparte Altersvorsorgevermögen kann für die folgende wohnungswirtschaftliche Verwendung steuerunschädlich entnommen werden:

• 
  Kauf oder Bau einer Immobilie (bis zum Beginn der Auszahlungsphase),
  
• 
  Entschuldung einer Wohnung (zu Beginn der Auszahlungsphase),
  

• 
  Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft,
  
• 
  Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung.
  

Entnommen werden können entweder bis zu 75 % oder 100 % des geförderten Altersvorsorgevermögens. Eine Pflicht zur Rückzahlung des entnommenen Betrags besteht nicht.

b) „Wohn-Riester-Verträge“
Die „Wohn-Riester-Förderung“ umfasst folgende Vertragsarten:

• 
  Verträge über Genossenschaftsanteile: Es handelt sich hierbei um Verträge, die den Erwerb von Geschäftsanteilen an einer im Genossenschaftsregister eingetragenen Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung vorsehen. Die erworbenen Anteile dienen einer Mietminderung und ermöglichen die günstige Nutzung einer selbstgenutzten Genossenschaftswohnung im Alter.
  

• 
  Reine Darlehensverträge: Hierbei wird der Vertrag unmittelbar bei Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie abgeschlossen. Ein vorhergehender Sparvorgang ist nicht erforderlich.
  

• 
  Bausparverträge (Sparverträge mit Darlehensoption): Die Sparbeiträge und staatlichen Zulagen erhöhen in der Ansparphase das Bausparguthaben; in der Darlehensphase tilgen sie den Kredit.
  

• 
  Vorfinanzierungsdarlehen: Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Sparvertrag. Bei Vertragsabschluss wird unwiderruflich vereinbart, dass das Angesparte zur späteren Darlehenstilgung verwendet wird. Klassisches Beispiel ist die Vorfinanzierung eines Bausparvertrages bei Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorfinanzierungsdarlehen getilgt. Die Sparbeiträge und staatlichen Zulagen erhöhen in der Ansparphase das Bausparguthaben; in der Darlehensphase tilgen sie den Kredit.
  

Wohnförderkonto'>2. Nachgelagerte Besteuerung über das Wohnförderkonto

Wie bei allen Riester-Produkten wird auch beim „Wohn-Riester“ eine nachgelagerte Besteuerung durchgeführt. Das bedeutet, dass die vom Sparer in der Ansparphase eines privaten Altersvorsorgevertrages geleisteten Beiträge durch Zulagen oder, falls dies für den Steuerpflichtigen günstiger ist (Günstigerprüfung), durch die Abzugsfähigkeit der Beiträge als Sonderausgabe vom Staat gefördert werden, die späteren Rentenzahlungen hingegen voll einkommensteuerpflichtig sind.

Da es beim „Wohn-Riester“ im Gegensatz zu anderen Riester-Verträgen keine Rentenzahlungen gibt, sind die steuerpflichtigen Beträge fiktiv (rechnerisch) zu ermitteln. Sie werden auf einem gesonderten Konto, dem so genannten Wohnförderkonto, erfasst.
Auf diesem Konto werden die durch die Immobilie gebundenen steuerlich und durch Zulagen geförderten Beiträge erfasst, also:

• 
  Beträge, die aus einem staatlich geförderten Altersvorsorgevertrag (z.B. klassische oder fondsgebundene Rentenversicherung) zur Finanzierung der Immobilie entnommen wurden,
  
• 
  geförderte Sparleistungen samt Zulagen für den Kauf oder Bau der Immobilie sowie
  
• 
  geförderte Tilgungsleistungen samt Zulagen.
  

Diese Beträge werden während der „Ansparphase“ jährlich um 2 % rechnerische (fiktive) Zinsen erhöht. Die Verzinsung ist ein Ausgleich dafür, dass der Sparer das geförderte Kapital bereits vor Beginn der Auszahlungsphase nutzen kann. Folglich wird nicht der konkrete Nutzungswert der Immobilie im Alter besteuert, sondern nur die vom Förderberechtigten tatsächlich bezogene Förderung.

Zu Beginn der Auszahlungsphase hat der Vorsorgesparer ein Wahlrecht, ob der das auf dem Wohnförderkonto erfasste Kapital

• 
  auf den Zeitraum bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres gleichmäßig aufteilen und jährlich versteuern möchte oder
  
• 
  ob er das gesamte Kapital vermindert um einen Nachlass von 30 % sofort zu Beginn der Auszahlungsphase versteuern möchte.
  

Beispiel

Bernhard Keller hat staatlich geförderte Altersvorsorgebeiträge in einen zertifizierten Altersvorsorge-Bausparvertrag eingezahlt. Nach Zuteilung der Bausparsumme dienten die Beiträge einschließlich der Zulagen zur Tilgung des Bauspardarlehens. Bei Fälligkeit des Vertrages ist Bernhard Keller 63 Jahre alt. Sein Wohnförderkonto weist zu diesem Zeitpunkt einen Bestand von 45.000,00 EUR auf.

Der Bestand des Wohnförderkontos ist gleichmäßig auf die Zeit vom Beginn der „Auszahlungsphase" bis zum 85. Lebensjahr der förderberechtigten Person zu verteilen. Damit ergibt sich für Herrn Keller ein Betrag von [45.000,00 EUR : (85 – 63)] = 2.045,45 EUR. Diesen so genannten Verminderungsbeitrag würde er bei der ersten Alternative 22 Jahre lang versteuern. Bei einem Steuersatz von 25 % fallen darauf pro Jahr 511,36 EUR Steuern, bei 35 % entsprechend 715,91 EUR an.
Bernhard Keller kann sich zu Beginn der „Auszahlungsphase“ auch für die zweite Alternative entscheiden. Demnach müsste er 70 % des auf dem Wohnförderkonto befindlichen Kapitals sofort versteuern. Also würde er 70 % von 45.000,00 EUR = 31.500,00 EUR zu Beginn der „Auszahlungsphase“ einmalig versteuern und müsste keine weiteren Steuerzahlungen auf seinen „Wohn-Riester“ mehr leisten.