Konu : Ret Kararı genel müDÜRLÜk makamina

KARARNO:2014/ 5

Konu : Ret Kararı

GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA
Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün 27.08.2013 tarih ve 2013/… sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğü’ nün 03.06.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararına, süresi içinde H… tarafından 16.09.2013 tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.
İSTEM:
… İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada … parsel, … ada … parsel, …ada … parsel numaralı taşınmazların kat irtifakı tesisi sırasında, vaziyet planı ve ferdileşme listeleri arasındaki farklılıktan dolayı bu parselde bulunan blokların hatalı parsellere tescil edilmesi nedeniyle, zemin ve tapu kütüğü arasında oluşan uyumsuzluk dolayısıyla düzeltme talebinde bulunulmuştur.

RET NEDENİ:
… Tapu Müdürlüğünce, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 1027. maddesi ile Tapu Sicili Tüzüğü’ nün mülga 85. maddesinde yer alan; düzeltme işlemi için tüm bağımsız bölüm maliklerinin işleme iştiraklerinin aranması gerektiği halde kat maliklerinin tamamının işleme muvafakatının sağlanamadığı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ nün 2011/3 sayılı Genelgesi kapsamında, hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesine ilişkin raporun tanzim edilmediği gerekçelerine dayanılarak, 06.06.2013 tarih ve … yevmiye numaralı karar ile reddedilmiştir.

YAPILAN İNCELEME:
… Kooperatifi adına kayıtlı, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel numaralı taşınmaz üzerinde 17.06.1987 tarih ve … yevmiyeli işlemle; … ada, … parsel numaralı taşınmaz üzerinde 17.06.1987 tarih ve …yevmiye numaralı işlemle; … ada, … parsel numaralı taşınmaz üzerinde 17.06.1987 tarih ve … yevmiye numaralı işlemle kat irtifakı tesis edildi,
…İli, … İlçesi, …Mahallesi, … ada, …parsel, … ada … parsel ve … ada, … parsel numaralı taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmasına esas olmak üzere 03.06.1987 tarihli müşterek olarak düzenlenmiş tek bir proje ve vaziyet planının bulunduğu; vaziyet planına göre, … ada … parsele F, … ada … parsele D, … ada… parsele E blok numaralarının verildiği; 30.11.1990 tarih ve … yevmiye numaralı işlemle malikin (kooperatifin) adının, …. Kooperatifi olarak tashih edildiği; 11.02.1993 tarih ve … yevmiye numaralı işlemle anılan taşınmazlar üzerinde ferdileşme yoluyla malikleri adına tescil edildiği,
Ferdileşme işlemi sonucunda tapu kayıtlarına göre;
… ada, … parselin (vaziyet planına göre F Blok olması gerekirken, ferdileşme listesine göre D blokta gösterilen) M…, E…, S…, …, ve müşterekleri adlarına tescil edildiği,

… ada, … parselin (vaziyet planına göre D Blok olması gerekirken, ferdileşme listesine göre E Blokta gösterilen) önce sehven … ada, … parsele tescil edilen malikler adına tescil edildiği, daha sonra 15.02.1993 tarih ve …sırada tashihler siciline alınarak düzeltilip M…, M…, B…, …, ve müşterekleri adına tescil edildiği,
… ada … parselin (vaziyet planına göre E Blok olması gerekirken, ferdileşme listesine göre F Blokta gösterilen) S…, Ş…, M…ve müşterekleri adına tescil edildiği; ferdileşme işleminden tescillerin, kooperatif temsilcilerinin belirledikleri listelere göre yapıldığı; kat irtifakı haklarının, irtifak hakları sütunundan kat mülkiyeti kütüğüne aktarılmasının, bu kayıtlara uygun olarak yapıldığı,
Ferdileşme listelerine göre, D Blok maliklerinin (vaziyet planına göre …ada, … parsel karşılık gelen), M… (1. BB), E… (2.BB), F… (3.BB), olarak; E Blok maliklerinin (vaziyet planına göre … ada, … parsel karşılık gelen) S… (1. BB), K… (2. BB), K… (3.BB),O… (44. BB) olarak belirlendiği; F Blok maliklerinin (vaziyet planına göre … ada, … parsel karşılık gelen) gösterildiği listenin ise dosyasında bulunmadığı ancak kooperatif üyesi borçlularına ait listeden anlaşıldığında göre bu blok maliklerinin de Ş… (3.BB), V. M… (4. BB), …, M… (44.BB) şeklinde belirlendiği,
Kat irtifakı tesisi işlemlerinin, her bir ada-parsel-blok için ayrı ayrı yapıldığından, kat mülkiyeti kütüğünde yapılan tescillerde blok numaralarının gösterilmediği,
Her bir ada üzerinde tek bir bina olması nedeniyle blok uygulaması olmadığı halde mimari proje ve düzenlenen ferdileşme listeleri üzerinde blok numaraları belirtildiği ve ferdileşme sırasında hatalar meydana geldiği, bu hataların ise; vaziyet planı ve zeminde … ada … parselde E Blok olarak görünen taşınmazın, ferdileşme listeleri ve projede E Blok … ada … parsel olarak; vaziyet planı ve zeminde D Blok … ada … parsel olarak görünen taşınmazın, ferdileşme listeleri ve projede D Blok … ada … parsel olarak; vaziyet planı ve zeminde … ada … parselde F Blok olarak görünen taşınmazın, ferdileşme listesi ve projede F Blok … ada … parsel olarak göründüğü,
Bahsedilen hataların giderilmesi için 03.06.2013 tarih ve … başvuru istem belgesi ile H…tarafından düzeltme talebinde bulunulduğu, talebin … Tapu Müdürlüğün 03.06.2013 tarih ve … yevmiye numaralı işlemi ile Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’nün 17.05.2011 tarih ve 2011/… sayılı kararına istinaden gerekli belgelerin temin edilerek tashih işleminin yapılmamış olması ve idaremizin 2011/… sayılı kapsamında, hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesine ilişkin raporun tanzim edilmediği gerekçeleriyle reddi ve Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün 27.08.2013 tarih ve 2013/… sayılı kararı ile onanması üzerine, 16.09.2013 tarihli dilekçe ile bu kararlara karşı itiraz edildiği dosyadan anlaşılmıştır.



HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE:
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 1027. maddesine göre, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazım yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re' sen düzeltir.

Tapu Sicili Tüzüğü’ nün 74. maddesinin 4. fıkrasına göre, kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerekir. İlgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, bu durum beyanlar sütununda belirtilerek, 26.9.2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre işlem yapılır.

İdaremizce yayınlanan, Hatalı Blok Veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme İşlemi konulu 2011/3 sayılı Genelgenin A/a bendinde, blok numarasında (veya adında) veya hem blok hem de bağımsız bölüm numarasında hata olması halinde, taşınmazın tamamı için kadastro müdürlüğü veya lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarınca teknik raporun hazırlanması gerektiği; A/3 bendinin 2. fıkrasında, düzeltme işlemi sonucu, mimari inşaat projesinde/vaziyet planında blok veya bağımsız bölüm numaraları dışında herhangi bir değişiklik yapılamayacağı; A/5 bendinde, düzeltme işlemine konu blokların veya bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında aynî veya kişisel haklar, yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerhler bulunması halinde, hak lehtarından ve şerhi talep eden idarelerden düzeltmeye ilişkin muvafakatlerinin (Noterden imzası onaylanmak suretiyle alınacak muvafakatname kabul edilir.) aranacağı; A/7 bendinin 3 ve 4. fıkralarında, blok numaralarının düzeltilmesinde, hatalı olan bloklardaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı anda istemde bulunması gerektiği; istemin, tescil istem belgesi düzenlenerek, düzeltme isteyen bağımsız bölüm maliklerinin veya düzeltme yapılacak bloklardaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin bizzat veya temsilcisinin talebi ya da muvafakati (Düzeltme istemlerinde, noterden verilen kat malikinin kimlik ve taşınmaz bilgilerini içerir muvafakatname kabul edilir.) alındıktan sonra düzeltme işlemi olarak yevmiye defterine kayıt edilerek karşılanacağı açıklanmış; belediye veya il özel idaresi tarafından düzenlenen blok veya bağımsız bölüm numaraları düzeltilmiş projenin ibraz edilmesi halini düzenleyen B/1-3 maddelerinde de yukarıdaki hükümlere paralel düzenleme getirilmiştir.
Somut olayda, her bir ada-parsel üzerinde yer alan yapıların ayrı ayrı kat irtifakı tesisi işlemine konu olduğundan tapuda yapılan tesciller blok numaraları belirtilmeden yapılmış; yanı sıra, kooperatifçe hazırlanan ferdileşme listeleri, yapıların vaziyet planındaki durumu göz önüne alınmadan hazırlandığından, maliklerin vaziyet planında yer alan ada-parsel-bloklardan farklı taşınmaz/bağımsız bölümlere tescil edilmiştir.
Dosya kapsamındaki belgelerden anlaşılmasına göre, olayda tipik hatalı blok/bağımsız bölüm numaralandırılmasında hataya düşülmesi durumunun söz konusu olmayıp, mülkiyet sorununun bulunduğu görülmektedir. Ancak, bu mülkiyet sorununun tamamen hukuki dayanaktan yolsuz tescil görünümünde de olmadığı, maliklerin gösterildiği ferdileşme listelerinde Kooperatif tarafından hataya düşülmesi ve tapuya tescil sırasında da bu hatanın fark edilmemesinden dolayı bir yazım hatası niteliğinde vakanın ortaya çıktığı anlaşılmaktadır. Duruma göre, Hatalı Blok Veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme İşlemi konulu 2011/3 sayılı Genelge hükümlerine göre düzeltme yapılması mümkün görünmemektedir.
Sorunun çözümü ve düzeltme işlemi tesisinin, ancak tapu sicilindeki kayıtların değiştirilmesi/düzeltilmesine ilişkin genel hükümlere göre tüm kat malikleri ile bağımsız bölümler üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakatlerinin temin edilerek veya düzeltmeye ilişkin mahkeme kararının ibrazı halinde mümkün olabileceği anlaşılmaktadır.
Buna göre, tapu sicilinde ferdileşme listelerinde belirtilen ada-parsel-blok numaraları ile vaziyet planında gösterilen ada-parsel-blok numaralarının çelişik bir durumda iken işlem tesisi suretiyle tapu sicilinde belgesine aykırı tescilin oluşturulduğu görüldüğünden, öncelikle taşınmazların ve taşınmazların yer aldığı blokların paftasına uygun olduğunun (pafta-zemin uyumluluğunun) Kadastro/LİHKAP tarafından tespit edilmesinden sonra, kat maliklerinin ve bağımsız bölümler üzerindeki diğer ayni ve şahsi hak sahiplerinin düzeltmeye ilişkin muvafakatleri alınarak, vaziyet planına ve fiili duruma uygunluğu sağlamaya dönük olarak tapu kütüğü sayfalarındaki ada-parsel-blok numaralarının düzeltilmesi; muvafakatlerin tamamlanamaması halinde muvafakati bulunmayanlara (kat maliki/ayni-şahsi hak sahibi-takyidat lehtarı) uygun bir süre tanınarak muvafakat verip vermeyecekleri konusunda tebligat yapılarak, belirlenen süre içerisinde ilgililerince muvafakat verilmemesi veya aleyhe dava açıldığının bildirilmemesi halinde, 26.09.2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede belirtilen hükümlere göre dava açılarak sonucuna göre işlem yapılmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.

Mevcut durumda, İdaremizce yayınlanan Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme İşlemi konulu 2011/3 sayılı Genelgesi kapsamında düzeltme yapılmasının mümkün olmadığı, sorunun tapu sicilinde değişiklik/düzeltme yapılmasına ilişkin genel hükümlere göre çözülebileceği, bunun da tüm kat maliklerinin ve bağımsız bölümler üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakatlerini veya düzeltmeye ilişkin bir mahkeme kararının ibrazını gerektirdiği anlaşılmakla, Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün 27.08.2013 tarih ve 2013/… sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğü’ nün 03.06.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararının yerinde olduğu kanaatine varılmıştır.

SONUÇ:

Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün 27.08.2013 tarih ve 2013/… sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğü’ nün 03.06.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararının “O N A N M A S I” na karar verilmiştir.

Takdirlerinize arz ederim.