24
2015/209
Nakit Ödenen Vergiler :
Şirketin vergi planlaması yapacağı varsayılarak etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul
edilmiştir.
Özet olarak :
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 26’da yer
alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere taşınmazın bugünkü
finansal değeri yaklaşık 29.530.000,-TL olarak bulunmuştur.
13.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
13.1.
Farklı
Değerleme
Metotlarının
ve
Analiz
Sonuçlarının
Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin
Açıklaması
TESİS İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER
TOPLAM DEĞER (TL)
İKAME MALİYET YÖNTEMİ
38.300.000
GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI
29.530.000
Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler (arsalar hariç
yalnızca tesis için hesaplanan) birbirine yakındır. Ancak, kira gelirleri, başta
piyasa koşulları olmak üzere çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da
olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebileceği ve kira gelirinin
tesisin çevresindeki parselleri kapsamaması sebepleriyle ve yanı sıra
gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığı
için nihai değer olarak İkame Maliyet Yaklaşımı yöntemiyle bulunan değerin
alınması uygun görülmüş ve tesisin arsalar dahil toplam değeri 38.300.000,-TL
olarak belirlenmiştir. Rapor konusu taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu
hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.
13.2.
Kira Değeri analizi ve Kullanılan Veriler
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
13.3.
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konu taşınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
25
2015/209
13.4.
Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
Varsayımlar
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
13.5.
Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Değerlemeye konu tesis bir bütün halinde kullanılmakta olup bölünmüş kısımları
yoktur.
13.6.
Hasılat Paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak
projelerde, emsal pay oranları
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
13.7.
Asgari
Bilgilerden
Raporda
Verilmeyenlerin
neden
verilmediklerinin gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi yoktur.
13.8.
Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat
Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz
Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Tesisin yapı kullanma izin belgeleri ve mevcut durumunu yansıtan cins tashihi
mevcuttur.
13.9.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin, Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerine aykırı bir durumu
bulunmamaktadır.
26
2015/209
LÜLEBURGAZ TESİSİ
(TL)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Kiralanabilir Brüt Alan (m
2
)
58.598
Aylık Kira Değeri (USD)
46.925
48.802
50.754
52.784
54.896
57.092
59.375
61.750
64.220
66.789
69.461
72.239
13/02/2015 USD/TL
2,493
02/2014 – 01/2015 TÜFE
7%
Reel İskonto Oranı
8%
Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE)
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI)
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
Dönemsel Devalüasyon Oranı
5%
5%
5%
4%
4%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
Dönem Sonu Kuru
2,622
2,750
2,885
2,998
3,116
3,207
3,301
3,399
3,509
3,612
3,718
3,827
Ortalama Kur
2,557
2,686
2,817
2,941
3,057
3,161
3,254
3,350
3,454
3,560
3,665
3,773
Reel İskonto Oranı
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
8%
Nominal İskonto Oranı
17%
16%
16%
14%
14%
13%
13%
13%
14%
13%
13%
13%
1 / İskonto Faktörü
1,07 1,24 1,44 1,65 1,89 2,15 2,44 2,77 3,15 3,57 4,05 4,59
Etkin Vergi Oranı
0%
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Kira gelirleri (TL)
1.200.000
1.572.861 1.715.961 1.863.122 2.013.633 2.165.840 2.318.723 2.482.397 2.661.477 2.853.352 3.054.765
3.270.395
Serbest Nakit Akımı
1.200.000
1.572.861 1.715.961 1.863.122 2.013.633 2.165.840 2.318.723 2.482.397 2.661.477 2.853.352 3.054.765
3.270.395
Uç Değer
81.759.883
Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri
1.121.231
1.265.834 1.195.050 1.128.110 1.065.028 1.005.392
949.172
896.096
846.006
798.681
754.020
711.856
Uç Değerin Bugünkü Değeri
17.796.398
13/02/2015 İtibarı İle Toplam Değer
29.532.873
13/02/2015 İtibarı İle Toplam Değer (USD)
11.846.319