Xülasə I. Qlobal iqtisadi proseslər və milli iqtisadiyyat Dünya iqtisadiyyatında meyillər 5
Yüklə 2,68 Mb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Haşiyə 5. Daşınmaz əmlak bazarına qoyulan investisiya və qiymət arasında əlaqənin qiymətləndirilməsi
- Haşiyə 6. Pul siyasəti və daşınmaz əmlak bazarı
17 Qlobal iqtisadi proseslər və milli iqtisadiyyat 1.2.4.4. Daşınmaz Əmlak Qiymətləri. “MBA LTD” Qiymətləndirmə və Konsaltinq şirkətinin məlumatına əsasən, 2012-ci ilin birinci yarısında daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan aktivlik üçüncü rübdə bir qədər səngimişdir. Ümumilikdə 2012-ci ilin 9 ayı ərzində təkrar mənzil bazarında qiymətlər 5.5%, ilkin bazarda isə 0.9% artmışdır. Təkrar mənzil bazarında müşahidə olunan qiymət artımı əsasəsən daşınmaz əmlak bazarında təklifin daralması ilə izah olunur. Lakin təkrar mənzil bazarında 1kv. metr mənzil sahəsinin qiyməti 2008-ci ilin dekabr ayına nəzərən 9.5%, ilkin bazarda isə 22.8% aşağıdır. Ötən dövr ərzində yaşayış obyektərində kirayə haqqı 9.6% artmış, kommersiya obyektlərində icarə haqqı isə 4.3% ucuzlaşmışdır. Son 40 ildə Avropa Birliyi (AB) ölkələrində daşınmaz əmlak bazarına qoyulan investisiyaların ÜDM-də payı ortalama 3-8% arasında dəyişmişdir. Nisbətin kiçik olmasına baxmayaraq, Avropa ölkələrində tikinti sektoru əməktutumluluğu ilə seçilir ki, bu da iqtisadiyyatda tsikllərin meydana gəlməsinə təsir etmə gücünə malikdir. Bu baxımdan daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyalar ilə təkrar və ilkin mənzil bazarında formalaşan qiymətlər arasında əlaqənin ölçülməsi böyük əhəmiyyətə malikdir. Avropa Birliyi ölkələrində daşınmaz əmlak bazarında baş verən prosesləri müəyyən etmək və “sərvət effekti”-ni ölçmək məqsədilə 6 iqtisadiyyat üzrə (Almaniya, Fransa, İtaliya, İspaniya, Niderland və Birləşmiş Krallıq) qiymət dəyişmələrinin investisiya qoyuluşuna təsiri ekonometrik metodlarla qiymətləndirilmişdir. Qiymətləndirmə zamanı qısa müddətli və uzunmüddətli dövrdə baş verən proseslər nəzərdən keçirilmişdir. İstifadə olunmuş modeldə daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyaların əsas faktorları kimi ÜDM, uzunmüddətli dövr üçün faiz dərəcələri və torpaq qiymətləri istifadə edilmişdir: Burada: Y- investisiyanın həcmi, Z- investisiyaya təsir edən amillərin toplusu Qiymətləndirməyə daxil edilmiş ölkələr AB-nin ÜDM-nin 80%-ni təşkil edir. Hər bir ölkədə daşınmaz əmlakın qiyməti və investisiyaların dəyişməsi arasında kifayət qədər fərq mövcuddur. Belə ki, ekonometrik qiymətləndirmənin nəticələrinə əsasən qısa müddətli dövrdə 1%-lik daşınmaz əmlak qiymətlərinin artması Almaniyada 0.85%, Fransa və İspaniyada 0.20% həcmində investisiya cəlbi ilə nəticələnir. Həmçinin bu ölkələrdə investisiya qoyuluşunun multiplikativ effektə malik olduğu müəyyənləşdirilmişdir. Belə ki, daşınmaz əmlaka yatırılmış investisiyanın 1% artması növbəti 4 rüb ərzində Fransa və İspaniyada müvafiq olaraq 0.6 % və 0.7% investisiya artımı ilə nəticələnir. O da qeyd olunmalıdır ki, AB ölkələrində qiymət fərqlərinin mövcud olması təkcə iqtisadi deyil, həm də tikinti prosesində mövcud olan əngəlliklərlə də izah olunmalıdır. Belə ki, Dünya Bankının Doing Business - 2011 hesabatına əsasən, Almaniyada tikinti üzrə icazə sənədinin alınmasına 100 gün tələb olunduğu halda, Cənubi Avropa ölkələrində ortalama 257 gün tələb olunur.
18 Qlobal iqtisadi proseslər və milli iqtisadiyyat İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi də daşınmaz əmlak bazarında, xüsusilə təkrar bazarda aktivliyə təsir göstərmişdir. 2012-ci ilin 9 ayı ərzində banklar tərəfindən verilən ipoteka kreditlərinin həcmi 45.6 mln. manat, Azərbaycan İpoteka Fondu tərəfindən yenidən maliyyələşdirilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi isə 69.5 mln. manat təşkil etmişdir. Son illərdə Mərkəzi Bankların pul siyasəti xəttini müəyyənləşdirərkən aktivlərin qiymət dəyişiminin diqqətə alınması fikri müzakirə olunur. Belə ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər, pul siyasəti istiqamətinin müəyyənləşdirilməsinə bir neçə perspektivdən birbaşa və ya dolayı yolla təsir göstərir: ● Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər bir- başa olaraq inflyasiyaya təsir göstərir. Bu təsirin həcmi İstehlak Qiymətləri İndeksində (CPİ) “şəxsi
çəkisindən asılıdır. “Şəxsi daşınmaz əmlak malları” komponentinə ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi, əmlak vergilərinin həcmi, təmir xərcləri və əmlak sığortasının qiyməti daxildir. ● Daşınmaz əmlak bazarında qiymət azalması və ya artımı iqtisadiyyatda ev təsərrüfatı xərclərinin “daşınmaz əmlak malları xərcləri” bəndinə təsir edir. Daşınmaz əmlak malları xərcinə kirayə xərci, müntəzəm ipoteka ödənişləri, daşınmaz əmlakın qeydiyyat xərci, kommunal xərclər və s. aiddir. Daşınmaz əmlak malları xərcinin həcmi iqtisadiyyatda məcmu tələbin əsas təsiredici göstəricilərindən biri olduğundan birbaşa olaraq monetar siyasətin effektivliyinə təsir edir. Bazarda qiymət dəyişimi “maliyyə-katalizator effekti”-nə (maliyyə bazarında cüzi dəyişimin qısa zaman kəsiyində iqtisadiyyatda daha ciddi dəyişikliklərlə müşayiət olunması) gətirib çıxara bilər və bu qarşısıalınmaz nəticələrə səbəb ola bilər. Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı, daşınmaz əmlak sahiblərinə yeni maliyyələşmə mənbəyi yaradır. Bazar iştirakçıları yeni qiymətlərlə eyni əmlakı zəmanət qoymaqla daha çox borc əldə edə bilərlər ki, bu da “ev təsərrufatı xərcləri”ndə silsilə artıma səbəb ola bilər. ● Bazarda qiymətin kəskin şəkildə dəyişməsi və tarixi normalardan kənara çıxması “köpük effekti” yarada bilər ki, bu da real iqtisadiyyata mənfi təsir göstərə bilər. “Köpük” investorları qərar qəbul edərkən yanıldır və iqtisadi resursların səmərəli yerləşdirilməsinə mane olur ki, bu da iqtisadiyyatda ciddi itkilərlə nəticələnir. Belə halların qarşısını almağın ən səmərəli həlli Mərkəzi Bankların aşağı, stabil və proqnozlaşdırıla bilən inflyasiya həddinə nail olmaqdır. Monetar siyasət xəttini müəyyənləşdirərkən, diqqətə alınmalı əsas müddəa qərarların qəbul olunduğu zamana və şəraitə uyğun olaraq daşınmaz əmlak bazarında effektiv dəyişikliklərə səbəb olması və iqtisadi artımı lazımi səviyyədə dəstəkləməsidir. Bundan əlavə, yeni maliyyə alətlərinin tətbiq olunması daşınmaz əmlak bazarında maliyyələşmə şərtlərinə təsir göstərir ki, bu da pul siyasəti istiqamətini müəyyən edərkən Mərkəzi Bankların nəzərə almalı olduğu prioritet məsələlərdəndir. Son olaraq, daşınmaz əmlak bazarında şəffaflıq və bazar iştirakçılarının maarifləndirilməsi həm baş verə biləcək mənfi effektləri aradan qaldırır, həm də pul siyasətinin daha sağlam şəraitdə yerinə yetirilməsinə imkan yaradır. Haşiyə 6. Pul siyasəti və daşınmaz əmlak bazarı Mənbə: Sheryl Kennedy “Real estate, Mortgage Markets and Monetary Policy” Kanada Mərkəzi Bankı, 2008 Mənbə: «MBA LTD» Qiymətləndirmə və Konsaltinq Şirkəti Yüklə 2,68 Mb. Dostları ilə paylaş:
|