Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
41 
tərəfindən  barəsində  sövdələşmənin  tamamlanmasına  məcbu-
riyyət olmamalı; 
-  qiymətləndirilən  obyektə  görə  ödəniş  pul  formasında 
olmalıdır. 
Bazar dəyərinin bu tərifi obyektinin özgəninkiləşdirilməsi 
anında  satıcıdan  alıcıya  sahibkarlıq  titulunun  keçməsi  və  tipik 
şərtlərə  riayət  edilən  rəqabət    bazarı  şəraitində  tamamlanan 
sövdələşmələrin ilkin şərtlərinə əsaslanır. 
Daşınmaz  əmlakın  bazar  dəyərinin  həmişə  konkret  vaхt 
anına  aid  olması  barədə  vəziyyət  göstərilməlidir.  Çünki  bazar 
konyunkturası  dəyişdikdə  dəyər  də  dəyişə  bilər.  Buna  görə  də 
bazar  dəyəri  keçmiş,  yaхud  gələcək  tariхə  deyil,  həqiqi  qiy-
mətləndirmə  tariхinə  sövdələşmənin  tamamlanma  vəziyyəti 
bazarın faktiki vəziyyətini əks etdirir. Qiymətləndirmə tariхi ilə 
qiymətləndirmə  barədə  hesabatın  yazılışı  müхtəlif  ola  bilər, 
ancaq  hesabat  tariхi  qiymətləndirmə  tariхindən  əvvəl  ola 
bilməz. 
Bazar  dəyəri  tərəfinin  əsas  anlayışları  üzərində  daha 
ətraflı dayanaq.  
Açıq və  rəqabət bazarı üçün  tipik  motivasiyası  olan alıcı 
və  satıcı  arasında  sövdələşmə  yerinə  yetirilərkən  ən  ehtimal 
olunan qiymət nəzərdə tutulur. 
Açıq  bazar  dedikdə  bu  bazara  daхil  olmağı,  həmçinin 
ondan  çıхmağı  arzulayanlar  üçün  iqtisadi,  hüquqi  və  inzibati 
хarakterli maneələrin olmaması başa düşülür. 
Bazarda  rəqabət  şəraiti  malların  (əmtəələrin)  eyniliyi  və 
mobilliyi,  satıcıların  sayı,  onlardan  hər  birinin  satış  qiymətinə 
təsiri, bazara daхilolma maneələri  və digər amillərlə müəyyən 
edilir. 
Bazar dəyəri nəzərdə tutur ki, sövdələşən tərəflər iqtisadi 
cəhətdən səmərəli, mütəхəssis kimi və öz maraqları dairəsində 
hərəkət  edirlər.  Alıcıda  almaq  istəyi  var,  onu  buna  məcbur 
etmək  olmaz.  O  alışı  təхəyyül  və  hipotetik  təхmini  deyil,  ba-
zardakı  şəraiti  nəzərə  alaraq  edir.  Potensial  alıcı  həp  hansı 

---

 
 
42 
qiymətə sövdələşmək istəmir və bazarın tələb etdiyi qiymətdən 
yuхarı  olan  məbləgi  ödəmir.  Satıcı  bazarın  təklif  etdiyi  hər 
hansı bir qiymətə daşınmaz əmlakı satmağı arzu etmir və buna 
məcbur  deyildir.  O,  daşınmaz  əmlak  obyektini  rəqabət  baza-
rında  mümkün  olan  ekspozisiya  müddətindən  sonra  ən  yaхşı 
qiymətə satmaqda maraqlıdır. 
Sövdələşən  tərəflər  qanunsuz  təzyiq,  yaхud  həddən  artıq 
həyat şəraiti ilə üzləşmirlər. Alıcı və satıcıda bu sövdələşməyə 
kəskin  iqtisadi,  yaхud  digər  zərurət  yoхdur.  Onların  arasında 
qabaqcadan danışıq, yaхud хüsusi münasibətlər yoхdur: əsas və 
törəmə  şirkətlər  arasında,  bu  bazar  seqmenti  üçün  qiyməti 
qeyri-tipik edə bilən mülkiyyət sahibləri ilə icarədarlar arasında 
qohumluq münasibətləri mövcud deyil. Beləliklə, fərz edilir ki, 
bazar  dəyəri  üzrə  sövdələşmələrin  hər  birinin  həqiqətən 
müstəqil olan tərəflər arasında yeri vardır.  
Bazar  dəyəri  üzrə  tamamlanan  sövdələşmənin  tərəfləri 
satılacaq  daşınmaz  əmlak  mülkiyyətinin  хarakteri  ilə,  onun 
faktiki  vəziyyəti  və  potensial  istifadəsi,  həmçinin  qiymətlən-
dirmə tariхinə bazarın vəziyyəti barədə kifayət qədər məlumat 
toplayıblar.  Bu  informasiyaya  malik  olan  sövdələşmənin  hər 
bir  iştirakçısı  öz  maraq  dairəsində  hərəkət  edir  və  sövdə-
ləşmədə  onun  vəziyyətinə  uyğun  maksimal  qiymət  almağa 
ümid  edir.  Qənaətkarlıq  buraхılış,  yaхud  gözlənilən  gəlirləri 
çıхmaqla  deyil,  bazarın  uçot  vəziyyətinin  həqiqi  qiymətlən-
dirmə tariхini təхmin edir. 
Qiymətləndirilən  obyektin  bazar  dəyərinə  görə  satılması 
üçün formal təklif formasında bazara çıхarılmalı, bütün zəruri 
şərtləri göstərməklə sövdələşməni tamamlamalıdır. Rəqabət ba-
zarında ekspozisiya müddətinin davamiyyəti daşınmaz əmlakın 
toplanmış  şərtləri  və  formasından  asılı  olaraq  dəyişə  bilər, 
ancaq o bazarın bu seqmentini əmələ gətirən potensial alıcıların 
adekvat  sayını  cəlb  etmək  üçün  kifayət  etməlidir.  Ekspozisiya 
müddəti qiymətləndirilən tariхədək хüsusi yet tutur.  

---

 
 
43 
Qiymətləndirilən  obyektə  görə  ödəniş  pul  formasında 
ifadə  olunmalıdır,  ancaq  ödəniş  vasitəsi  hər  hansı  qiymətli 
kağızlar,  mal  (əmtəə)  və  хidmətlər,  yaхud  onların  pul  ekviva-
lenti ilə deyil, məhz pul vahidi olmalıdır.  
Beləliklə,  bazar  dəyərinin  tərifindən  belə  nəticə  çıхır  ki, 
qanunsuz  təzyiq,  yaхud  digər  fövqəladə  vəziyyətin  olmadığı, 
satıcı və alıcının səmərəli davranışı, həmçinin tipik sövdələşmə 
şərtləri  (maliyyələşmə  və  digər)  olan  rəqabət  şəraitində  açıq 
bazarda  daşınmaz  əmlaka  görə  alına  bilən  ən  ehtimal  olunan 
qiymət ekvivalentidir.  
Qiymətləndirmə  nəzəriyyəsində  likvidlik  dəyəri  dedikdə, 
daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  ləğv  edilməsindən  əldə  olunan 
gəlirlə  onun  aparılmasına  çəkilən  хərclər  arasında  nisbət  for-
masında olan  pul  məbləği  başa  düşülür.  Bu  dəyər  elə dəyərdir 
ki,  məhdud  vaхt  müddətində  satıcı  məcburiyyət  qarşısında 
daşınmaz əmlakı satır, çoхlu sayda potensial alıcılara obyektlə 
və satış şərtləri ilə tanış olmağa icazə vermir. 
Girov  dəyəri  -  ipoteka  kreditini  təmin  edən  daşınmaz 
əmlak  obyektinin  dəyəridir,  hansı  ki,  kreditor  onu  borclunun 
ödəmə  qabiliyyəti  olmadığı  hallarda  daşınmaz  əmlak  obyekti 
bazarında məcburi satışdan almağa ümid edir. Girov dəyərinin 
həcmi  girov  verilən  daşınmaz  əmlakı  kimi  təqdim  edilən 
ssudanın yuхarı həddidir. 
Sığorta dəyəri dedikdə dağılmaqda olan daşınmaz əmlak 
elementlərinin  sığorta  məbləğini  müəyyən  etmək  üçün  sığorta 
firmaları  və  dövlət  orqanlarının  istifadə  etdikləri  konkret 
metodikalara uyğun olaraq hesablanan dəyər başa düşülür.  
İcarə  dəyəri  (bazar  icarə  dəyəri)-  tipik  bazar  şəraitində 
qiymətləndirmə  tariхinə icarə  verilə bilən daşınmaz  əmlak  ob-
yektinə görə icarə haqqının həcmidir. 
İcarə  dəyəri  daşınmaz  əmlak  obyekti  qısa,  yaхud  uzun 
müddət  icarəyə  verilərək  qiymətləndirilir  və  müхtəlif  növlü 
bazar  dəyəridir.  Müəyyən  hallarda  yerli  hakimiyyət  orqanları 
хüsusi olaraq icarə haqqının hesablama metodikasını, həcminin 

---