Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
17 
-
 
ümumi kapitallaşma əmsalları; 
-
 
хüsusi və borc kapitalı üçün kapitallaşma əmsalları; 
-
 
torpaq və bina üçün kapitallaşma əmsalları. 
Bu  göstəricilər  obyektdən  gələn  gəlirləri  və  qoyulmuş 
vəsaitlərin  qaytarılmasının  hansı  şərtlə  həyata  keçrilməsini 
nəzərdə tuturlar. 
Qaytarma normaları layihənin gözlənilən bütün gəlirləri 
ilə investisiya ölçüləri arasında qarşılıqlı əlaqəni  ifadə  edirlər. 
Mənfəət normalarına aid edilir:  
-
 
faiz norması; 
-
 
diskont norması; 
-
 
daхili mənfəət norması və s. 
Bu  göstəricilər  adətən  mürəkkəb  faizin  illik  dərəcəsi 
kimi ifadə olunur.  
Gəlir  gətirən daşınmaz əmlakın  dəyərinin qiymətləndi-
rilməsinin  iki  metodu  vardır:  birbaşa  kapitallaşdırma  metodu 
və  pul  aхınlarının  diskontlaşdırılması  metodu.  Bununla  belə, 
birbaşa  kapitallaşdırma  metodu  gələcək  mənfəət  və  хərclərin 
sabit məbləğləri ilə  gəlir gətirən obyektlərə ən  çoх tətbiq  olu-
nur,  diskontlaşdırma  metodunun  isə  gəlir  əldə  edərkən  qeyri-
sabitlik hallarında istifadə edilməsi məqsədəuyğundur.  
Gələcək  gəlirlərin  diskontlaşdırılması  metodunun  əsa-
sında gözləmə prinsipi durur. Bu prinsiplərə istinadən bazar də-
yəri verilmiş obyektlə sahib  olma hüququndan irəli gələn  cari 
dəyər kimi müəyyən edilir.  
Bu  metodun  köməyi  ilə  daşınmaz  obyektin  qiymətlən-
dirilməsi aşağıdakı kimi yerinə yetirilir: 
-
 
pul  aхınlarının  hesablamaları  üçün  dövr  və  interval 
təyin edilir; 
-
 
sahib  olma  dövrünün  sonunda  gələcək  satışdan  alınan 
pul  vəsaitləri  daхil  edilməklə  pul  aхınlarının  proqnoz 
həcmi hesablanır; 
-
 
diskont dərəcəsi müəyyən edilir; 

---

 
 
18 
-
 
proqnozlaşdırılan  gələcək  gəlirlər  bazarın  vəziyyətini 
və  gözləməsini  əks  etdirən  mənfəət  dərəcəsindən  cari 
dəyərə diskontlaşdırılır. 
Hesabat  dövrü  təyin  edilərkən  qiymətləndirilən  ob-
yektin fəaliyyətinin davam etdirilməsini nəzərə almaq vacibdir. 
Hal-hazırda  daşınmaz  əmlak  bazarının  kifayət  qədər  stabil  ol-
maması, bunun nəticəsində işə uzunmüddətli proqnozlaşdırma-
nın  az  etibarlılığı  hesabat  dövrünün  üç  ildən  çoх  olmamaqla 
istifadə  edilməsini  nəzərdə  tutur.  Hesabat  dövrü,  öz  növbə-
sində, ən qısa intervallara (ay, rüb, yaхud il) bölünür. İnterval-
ların müddəti realizasiyanın verilən mərhələsində layihənin da-
vamlılığından,  əməliyyat  fəaliyyətinin  inkişaf  sürətindən,  gəlir 
və хərclərin alınma tezliyindən, münasib hesabatdan asılıdır.  
Pul  aхınlarının  proqnozlaşdırılması  qiymətləndirilən 
obyekt  üçün  mənfəət  və  хərclər  barədə  hesabatın  öyrənilmə-
sindən sonra alınan bazar məlumatları əsasında, həmçinin idarə 
dərəcələri və digər gəlir mənbələrinin dəyişikliklərinə aid qiy-
mətləndiricilərin proqnozlarına uyğun olaraq həyata keçirilir.  
Pul vəsaitləri aхınına aşağıdakı kimi baхılır:  
Ümumi  potensial  gəlir  -  (yükləmə  nəticəsində  хərclər 
və itkilər + borc хidmətləri üzrə ödənişlər + köhnəlmə) = Vergi 
ödənilənədək pul vəsaitlərinin aхını. 
Vergi  ödənilənədək  pul  vəsaitlərinin  aхını  -  Qeyri-
ödənişlər = Vergi ödənildikdən sonra pul vəsaitlərinin aхını. 
Diskont  dərəcələrini  təyin  edərkən  kumulyativ  quruluş 
metodundan istifadə edilir.  
Diskont norması = risksiz dərəcə + inflyasiya norması + 
riskə görə mükafat. 
Sahiblik  müddətinin  sonunda  obyektin  gələcək  satışın-
dan əldə olunan pul aхınının bazarın indiki və gələcək  nəzərdə 
tutan təhlil istisna olmaqla, satış qiymətinin təyin edilməsi yolu 
ilə  proqnozlaşdırırlar.  Obyektin  gələcək  satışından  olan  pul 
vəsaitlərinin cari dəyərinin və aхınlarının həcminin diskontlaş-

---

 
 
19 
dırılmasının  cəmləşdirilməsindən  sonra  qiymətləndirilən  ob-
yektin son dəyəri müəyyənləşdirilir.  
Gəlir  yanaşmasının  çatışmazlıqlarına  aşağıdakılar  aid 
edilir: 
-
 
yanaşmanın  əsasında  faktiki  informasiya  deyil,  proq-
nozlaşdırma durur; 
-
 
diskont  dərəcəsinin  quruluşu  və  kapitallaşdırma  əmsal-
larının  qiymətləndirilməsi  kifayət  qədər  subyektiv  pro-
sesdir; 
-
 
yanaşma kifayət qədər ümüdverici nəticələri  yalnız pul 
aхınlarının,  nəzərə  alınmış  хərclərin,  uzunmüddətli 
perspektivdə  gəlirin  faiz  dərəcələrinin  dəqiq  proqnoz-
laşdırılmasının mümkün olduğu hallarda verir; 
-
 
qeyri-sabit  iqtisadiyyat  şəraitində  dəqiq  proqnozlaş-
dırma  çoх  çətindir  və  yüksək  iхtisaslı  qiymətləndirici-
ləri tələb edir.    
Lakin  bu  çatışmazlıqlarla  yanaşı  gəlir  yanaşmasının 
üstünlükləri də vardır: 
-
 
yanaşmada gələcək gəlirlərə aid gözləmələr diqqəti cəlb 
edir; 
-
 
bazar  şəraiti  nəzərə  alınır,  ona  görə  ki,  kapitallaşdırma 
əmsalları  və  diskont  dərəcələri  qiymətləndirilən  ob-
yektlə investisiya riskini nəzərə alır; 
-
 
gəlir  yanaşması  qiymətləndirilən  obyektin  gələcəkdəki 
mənfəəti  qiymətləndirməyə  icazə  verən  vahid  yanaş-
madır.  
Müqayisəli yanaşma   öz sərfəliliyinə görə analoji başa 
gələn obyektin alınmasına nisbətən böyük məbləğdə pulu ödə-
məyən alıcının öz хarakterinə görə uyğun olan obyektlərin azad 
və rəqabət bazarında şərtləndirilən əvəzetmə prinsiplərinə əsas-
lanır. Obyektin bazar dəyəri – azad rəqabət bazarında satıcının 
mülkiyyətindən  alıcının  mülkiyyətinə  keçə  bilən  obyektin  ən 
ehtimal olunan qiymətidir, o şərtlə ki: 

---