Karar no: 2014/11 genel müDÜRLÜk makamina

KARAR NO: 2014/11

GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA

Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğünün 28.10.2013 tarihli ve 2013/28 sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğünün 20.09.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararına, süresi içinde M… tarafından 02.11.2013 tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.

İSTEM:
… İli, ... İlçesi, … Mahallesi, 1194 ada 16 parselde bulunan kargir apartmanın bodrum kat (1) numaralı bağımsız bölümü, D… oğlu M… , zemin kat (2) nolu bağımsız bölümü D… oğlu K… adına kayıtlı iken, M… tarafından, 19.09.2013 tarih 2013/23591 başvuru numarası ile (1) ve (2) numaralı bağımsız bölümlerin tevhidi ve cins değişikliği talebinde bulunulmuştur.
RET NEDENİ:
… İli, … İlçesi, … Mahallesi, 1194 ada 16 parselde bulunan kargir apartmanın bodrum kat (1) ve (2) nolu bağımsız bölümleri “daire” nitelikli iken, taşınmazın cinsinin “işyeri” olarak değiştirilmesi talebi, bağımsız bölümlerin tevhit ve cins değişikliği suretiyle tapuda tescili işlemine tüm kat maliklerinin oybirliğiyle almış oldukları kat malikleri kurul kararının bulunmaması hususu gerekçe gösterilerek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1016. maddesi ve Tapu Sicili Tüzüğünün 26. maddesi gereğince … Tapu Müdürlüğü’nce 20.09.2013 tarih … yevmiye numarası ile ret edilmiştir.

YAPILAN İNCELEME:

… İli, … İlçesi, … Mahallesi, 1194 ada 16 parsel bulunan kargir apartmanın bodrum kat (1) numaralı, “Daire” niteliğindeki bağımsız bölüm D… oğlu M… zemin kat (2) numaralı bağımsız bölümün ise D… oğlu K…. adına kayıtlı olduğu,

Anayapıda yapılacak proje tadilatı istemi (ilgili belediyesinden) sırasında, muhtelif tarihlerde o anda kayıt maliki olarak bulunan kişilerin muvafakatlerini içeren dilekçelerin bulunduğu;
Bu muvafakatlerin alındığı tarihte taşınmazın 3. kat (5) numaralı bağımsız bölümünün maliki S… iken, ilgili Belediyesinden yapı ruhsatı alınmasında kayıt malikinin (1) ve (2) nolu bağımsız bölümlerin mesken olan cinsinin dükkan olarak değişikliğine muvafakıtınnın alındığı, ancak maliki olduğu bağımsız bölümün daha sonra muhtelif tarihlerde devir işlemine konu edilmiş olduğu ve son olarak da 13.04.2011 tarihinde … yevmiye numaralı işlemle satışının yapılarak K… oğlu G… adına tescilinin yapılmış olduğu ve taşınmazın halen tapuda G… adına kayıtlı olduğu,
İnşaatın tamamlanmasıyla birlikte … Belediyesinden 19.07.2011 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alındığı,
19.09.2013 tarih 2013/23591 başvuru numarası ile M… tarafından taşınmaz üzerindeki (1) ve (2) numaralı bağımsız bölümlerin tevhidi ve cins değişikliği işleminin talep edildiği,
Talebin, Müdürlüğün 20.09.2013 tarihli ve ... yevmiye ile reddi ve Bölge Müdürlüğünce 28.10.2013 tarihli ve 2013/28 sayılı kararı ile onanması üzerine, 02.11.2013 tarihli dilekçe ile bu kararlara karşı itiraz edildiği dosyadan anlaşılmaktadır.
HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 24. maddesine göre, anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. Aynı Kanun’ un 44. maddesinde, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi, b)…, gerektiği düzenlenmiştir.
Müdürlük ve Bölge Müdürlüğü kararlarında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine göre, talep sırasında tüm kat maliklerinin veya malik değişimleri nedeni ile sonradan edinimde bulunan maliklerin muvafakatlerinin gerektiği ve bunların dosyasında belgelenemediği gerekçesine dayanmışlardır.
Cins değişikliği işlemi, 2010/4 sayılı Genelgemizde, bir taşınmaz malın cinsinin yapısızken yapılı veya yapılıyken yapısız hale, bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya veya arazi iken bağ, bahçe, tarla vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem şeklinde tanımlanmıştır.
Olayda teknik anlamda bir cins değişikliği işlemi bulunmayıp, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 24. maddesinde belirtilen ve daha çok bir bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesini (tapu kaydında veya tapu kaydında bir değişikliğe gitmeden fiili kullanım itibari ile) öngören bağımsız bölüm niteliğinin değiştirilmesi durumu bulunmaktadır. Kural olarak cins değişikliği talebi tek kişi mülkiyeti veya birlikte mülkiyetin (paylı/elbirliği) söz konusu olduğu yukarıda belirtilen nitelikteki taşınmazlar üzerinde söz konusudur. Bu taşınmazlar üzerinde birlikte mülkiyet söz konusu ise tek hissedarın başvurusu ile kadastro müdürlüğündeki süreç başlatılabilmekle birlikte, tapu siciline tescil sırasında tüm hissedarların yazılı muvafakatlerinin/beyanlarının (oy birliği) alınması gerekmektedir.
Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki bir bağımsız bölümün cinsinin değiştirilmesi ise bundan farklılık arz etmektedir. Bir bağımsız bölüm, ana taşınmazdan ayrı ve başlı başına bir taşınmaz hükmündedir. Bu nedenle birlikte mülkiyete ilişkin hükümler (bağımsız bölümün kendisi üzerinde birlikte mülkiyet durumu bulunmadıkça) burada uygulanamayacaktır. Olaydaki cins değişikliği talebinde, Türk Medeni Kanunu’ nun birlikte mülkiyete (paylı/elbirliği) ilişkin hükümleri değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun ilgili hükümlerine göre değerlendirme yapmak gerekir. Belediyesince, Kanunda öngörülen gerekli şartlar değerlendirilerek bağımsız bölümün kullanım amacının değişikliğine dair işlem tesis edilerek ruhsat/yapı kullanma izin belgesi verilmişse bu belgelerde belirtilen vasıfla gerekli değişikliğin yapılması gerekir.
Yani, diğer bağımsız bölüm maliklerinin, ana yapının muhafazası, apartmanın huzur ve sükununun sağlanmasına yönelik Kat Mülkiyeti Kanunu’ dan kaynaklı hakları dışında (ki bunları değerlendirecek olanlar yapılan iş ve davranışa razı olmayanların itirazı halinde yargı mercileri ile işlemi tesis eden belediyelerdir), o bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı veya bağımsız bölüm malikinin tasarruf hakkının kısıtlanmasına dair bir hakları bulunmadığından, ilgili idarece gerekli hukuksal değerlendirme yapılarak ön görülen değişiklik yapılmışsa, o bağımsız bölüm maliklerinin talebi ile ilgili idarenin düzenlediği belgelere göre işlem yapılabilmelidir.
Kanun hükmüne bakıldığında (m. 24), tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün dükkan vb. bir işyerine çevrilebilmesi için kat malikleri kurulunca bu hususta oy birliği ile karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında da, tapuda mesken olarak kullanılan bir bağımsız bölümün dükkan vs. şekilde işyeri olarak kullanılmasının kat malikleri kurulunun oy birliği ile verecekleri muvafakatle mümkün olduğu (ör.Y.18. H.D. 04.04.2002 tarih, 2002/2295-3594 E.K.), kat maliklerinin yapılacak işe olumlu yazılı muvafakat verdikten ve işin yapılmasından sonra kararın oy birliği ile alınmadığı savıyla muvafakatinden vazgeçemeyeceği (ör.Y.18. H.D. 09.12.2002 tarih, 2002/11466-11887 E.K.; 19.10.2000 tarih, 2000/8455-1083 E.K.; 24.06.2010 tarih, 2010/1995-9530 E.K.), yapılacak iş öncesi tüm maliklerin muvafakati (kat malikleri kurulu kararı ile) sağlanmamışsa sonradan iktisapta bulunan malikin önceki malikin muvafakati ile bağlı olmayacağı (ör.Y.18. H.D. 09.12.2002 tarih, 2002/11466-11887 E.K.) görüşüne yer verilmektedir. Bu kararlardan ve Y.18. H.D.,12.11.1998 tarih,1998/12607-12430 E.K. sayılı kararındaki “… kararın oy birliği verildiği ve tüm kat maliklerini kapsadığı görülmektedir.… kararın alındığı tarihten sonraki maliklerin isimleri verilerek karara tüm kat maliklerinin katılmadığını belirtilen yanlış bilirkişi raporuna dayanılması doğru değildir….” şeklindeki görüşünden, yapılacak işleme tüm maliklerin muvafakati sağlanmışsa sonradan iktisapta bulunan malikin muvafakatine gerek duyulmayacağı anlaşılmaktadır.
Genel Müdürlüğümüz de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 44. maddesi kapsamında yapılan ve kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesini gerektiren ve bağımsız bölüm ilavesini içeren bir konu hakkında verdiği 23.09.1991 tarih ve 41-3632 sayılı talimatında (arsa payı değişikliği sonucunu doğurması nedeni ile olaydakinden daha önemli bir konu olmasına ve Yargıtay’ ın ısrarlı bir şekilde kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği muvafakat kararı aramasına karşın), iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) alınmasından önce mevcut kat maliklerinin muvafakati alınmışsa, muvafakatlerin alınmasından ve iskan belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) verilmesinden sonra taşınmazların el değiştirmesi nedeni ile yeni edinimde bulunan kat maliklerinin tekrar muvafakatlerinin aranmasının gerekmediği görüşüne yer verilmiştir.
Öte yandan, 634 sayılı Kanun’ un 24. maddesi, tapuda mesken olan bir bağımsız bölümünün işyeri olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususunu düzenlemektedir. Bu fiili değişikliğin tapu da alacağı duruma ve yapılacak işleme ilişkin her hangi bir düzenleme bulunmadığı görülmektedir. Bir anayapıdaki mesken olan bir bağımsız bölümün kullanımının işyeri şeklinde değiştirilmesi, kural olarak bir tadilat projesi yanında, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma, çalıştırma ruhsatı gerektirmektedir. Yani talebe konu bağımsız bölümle ilgili işlem tapu müdürlüğüne intikal etmeden önce sayılan bu belge, onay ve iznin ilgili belediyesinden temini gerekmektedir. Bu belgelerin düzenlenmesi, onaylanması ve iş yeri olarak kullanım izninin verilmesi için ilgili belediyenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ unun ilgili hükümlerine riayet ederek tüm kat maliklerinin onayını almış olması gerekir.
…. Belediyesince, meskenin 09.03.1988 tarihli tadilat projesi ve 19.07.2011 tarihli yapı kullanma izin belgelerine göre dükkana çevrildiği görülmektedir.
Tapu Müdürlüklerince burada yapılacak işlem, ilgili Belediyesince, Kanun hükümlerinde ön görülen prosedürlere (tüm kat malikleri kurulunun oy birliği ile muvafakatinin temini sağlanarak) uyularak, daha önce tadilat projesi yapılmak ve meskenin dükkana dönüştürüldüğüne dair yapı kullanma izin belgesi verilmek suretiyle hukuken ve fiilen dükkana dönüştürülen (Belediyenin mevzuatında ön görülen ve Kanundaki usullere uyularak düzenlenmiş belgeleri ve bu yönde bir işlemi olmadan tapu müdürlüğünce bir işlem yapılamayacağı) bir bağımsız bölümün sicil kaydına aleniyet sağlamadan ibaret bir işlemdir. Başka bir anlatımla, ilgili ve yetkili idarece fiilen ve hukuken sonuçlandırılmış bir işlemin tapu kaydında gösterilmesi söz konusudur.

Yukarıda açıklanan hususların birlikte değerlendirilmesinden, Kanunda, bağımsız bölümün kullanım amacı ve cins değişikliğinin tapu sicilinde yapılma şekline ilişkin bir usul ön görülmediği, ilgili Belediyesince proje tadilatı ve yapı kullanma izin belgesi vermek suretiyle “mesken” nitelikli bağımsız bölümün “dükkan” nitelikli bağımsız bölüme çevrildiği, bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi ve dükkana dönüştürülmesinin tapu müdürlüğünün insiyatifi dışında fiilen ve hukuken ilgili belediyesince ve ilgililerince yapıldığı, konunun bu işlemlerin tamamlanmasından sonra tapu müdürlüklerine intikal ettiği, tapu müdürlüğünce yapılacak işlemin zaten gerçekleşmiş fiili ve hukuki durumun tapu kütüğünde gösterilmesinden ibaret olacağı, Kanun’da ön görülen usullerin (tüm kat maliklerinin muvafakatinin temini) yerine getirilip getirilmediğinin proje tadilatı ve yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce Belediyesince değerlendirilmesi ve belgelenmesinin sağlanmasının gerektiği, bu durum değerlendirilerek Belediyesince bahse konu değişiklik yapıldıktan sonra, diğer kat maliklerinin tapu sicilinde yapılacak değişiklikle ilgili bir alakalarının kalmayacağı (bağımsız bölüm müstakil bir taşınmaz hükmünde olduğundan), Yargıtay’ ın kimi kararlarında yer verilen görüşleri (bu kararlarda kat malikleri kurulunun oy birliği ile verilmiş muvafakatlerini aramakla birlikte böyle bir karar varsa sonraki edinenlerin muvafakatlerinin gerekmeyeceği anlamındaki görüşleri) ve Genel Müdürlüğümüzün yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce tüm maliklerin muvafakati alınmışsa, yapı kullanma izin belgesi verilmesinden sonraki maliklerin muvafakatlerine gerek bulunmadığı yönündeki görüşleri dikkate alındığında, Kanun hükümlerine göre değerlendirme yaparak işlem tesis etmek durumunda olan ilgili idarece proje tadilatı ve yapı kullanma izin belgesi verilmesinden sonra, idarenin tesis ettiği bu işlem ve düzenlediği belgeler yeterli görülerek, tapu müdürlüğünden talep sırasında tekraren tüm maliklerin veya sonradan edinimde bulunan maliklerin muvafakatleri aranmadan talebin karşılanabileceği, bunun yapılması halinde, Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesine göre konunun ilgililerine bildirilmesi suretiyle işlem yapılması gerektiği anlaşılmaktadır.

İlgili Belediyesince, proje tadilatı öncesi malik durumunda bulunanların tümünün işleme (mesken olan bağımsız bölümü dükkana dönüştüren) muvafakatinin bulunduğu, ancak o tarihte taşınmazın 3. kat (5) numaralı bağımsız bölümünün maliki S… iken, taşınmazın sonradan devir işlemlerine konu edilmiş olduğu ve son olarak da 13.04.2011 tarihinde … yevmiye numaralı işlemle satışının yapılarak K… oğlu G…adına tescilinin yapılmış olduğu (yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce taşınmazı edinmiş olduğu) dosyadan anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, tapu sicilinde yapılacak değişikliğin dayanağı ve hukuki sebebi durumundaki işlemleri yapmakla yetkili ve görevli idari birimce, tüm kat maliklerinin muvafakatinin sağlandığı bildirilerek, “mesken” olan bağımsız bölümün “dükkan” olmasına ilişkin proje tadilatı ve yapı kullanma izin belgesi verilmesi suretiyle işlemin ilgili idarece sonuçlandırılmasından sonra, bunun tapuda tescili sırasında tekrar tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri kararın (bunun yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce ilgili idarece temin edilmiş olması gerekir) ve her bir malik değişikliğinde yeni maliklerin de muvafakatlerinin alınmasını aramak, bir kamu idaresinin yaptığı işlemin diğer bir kamu idaresince hukuka uygunluk yönünden denetlenmesi (belediyenin işleminde bir hukuka aykırılık varsa bunun ilgililerince yargısal yolla dile getirilmesi gerektiği) suretiyle yargı erkinin yerine geçme sonucunu doğuracağı gibi, Kamu idarelerinin idarenin iş ve işlemlerinde istikrarlı olması gereğine, toplumsal kararlılığa, hukukun kişilere güvence oluşturması ve belirsizlikleri sonlandırma amacına ve sosyo-ekonomik hayatın gereklerine aykırı olacaktır.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, 1194 ada 16 parselde bulunan kargir apartmanın bodrum kat (1) numaralı bağımsız bölümü, D… oğlu M…, zemin kat (2) nolu bağımsız bölümü D… oğlu K… adına kayıtlı iken, “mesken” olan vasfının, “dükkan” olarak değiştirilmesine yönelik talebin mevcut durumda karşılanabilmesinin mümkün olmadığı; yapı kullanma izin belgesi verilmesi sırasında (5) numaralı bağımsız bölüm maliki G…’nin proje tadilatına muvafakatinin, belediyeye ibraz edildiğinin belgelenmesi veya bu malikin işlem sırasında yazılı muvafakatinin temini halinde söz konusu talebin karşılanabileceği anlaşılmakla Tapu ve Kadastro …. Bölge Müdürlüğü’ nün 28.10.2013 tarihli ve 2013/28 sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğü’ nün 20.09.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararının yerinde olduğu kanaatine varılmıştır.
SONUÇ:
… Tapu Müdürlüğünün 20.09.2013 tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararı ile bu kararı onayan Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğünün 28.10.2013 tarihli ve 2013/28 sayılı kararının “ONANMASI” na karar verilmiştir.
Takdirlerinize arz ederim.