Microsoft Word tgyo11 Torium avm-31. 12. 2010-spk

---

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DEĞERLEME RAPORU 

2618 Ada 18 Parsel, Torium AVM ve Konut Projesi  

Esenyurt, İstanbul 

 

31Aralık 2010 

 

Rapor No: 2010/TGYO/11 

 

 

 

 

 

 

---

 

 

           Rapor No: 2010/TGYO/11 

1 

Büyükdere Caddesi, No:108, 

 

 

Enka Binası, Kat:6/B, 

Esentepe, Şişli / İstanbul   

 

   

 

 

 

 

 

 

DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ 

-

 

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: 

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 

 

-

 

Değerleme Süresi: 

30 iş günü 

 

-

 

Sözleşme Tarihi ve No: 

22.11.2010 / TGYO/2010 

 

-

 

Değerlenen Mülkiyet Hakları: 

İstanbul  İli, Esenyurt İlçesi, D-100 Karayolu 

üzerinde yer alan 2618 Ada, 18 no’lu parselin 

Torunlar GYO A.Ş.’ye ait olan 2149519/2228569 

hissesidir. 

 

-

 

Raporun Konusu: 

Değer tespiti 

 

 

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: 

-

 

Adres: 

Torium AVM İstanbul,    

D-100 Karayolu üzeri 

2618 Ada, 18 parsel 

Esenyurt/ İSTANBUL 

 

-

 

Sahibi: 

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 

 

-

 

Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: 

Tamamlanmış Alışveriş Merkezi ve inşaatı devam 

eden konut üniteleri 

 

-

 

Tapudaki İncelemesi: 

Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. 

Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) 

 

-

 

İmar Durumu: 

(Bkz. İmar Durumu İncelemesi) 

 

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: 

Kullanılan Değerleme 

Yöntemi 

  

TL 

USD 

EUR 

Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 

Kullanılmamıştır 

Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: 

Kullanılmamıştır 

Gelir İndirgeme 

Yöntemi: 

KONUT 

7.119.680 TL 

$4.605.226 

€ 3.474.540 

AVM 

549.875.515 TL

$355.676.271 

€ 268.349.771 

Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış 

Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: 

556.995.195 TL

$360.281.497 

€ 271.824.311 

Değerlemede Görev Alan Kişiler: 

-

 

Sorumlu Değerleme Uzmanı: 

Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095 

-

 

Değerleme Uzmanı: 

Muammer EMANET – Lisans No: 401074 

 

 

---

 

 

           Rapor No: 2010/TGYO/11 

2 

Büyükdere Caddesi, No:108, 

 

 

Enka Binası, Kat:6/B, 

Esentepe, Şişli / İstanbul   

 

   

 

 

 

 

 

 

İÇİNDEKİLER 

 

 

 

 

 

 

 

 

SAYFA NO 

1 RAPOR 

BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 3 

2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ............................................................. 4 

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ......................................................................................................................................... 4 

2.2 Müşteri Bilgileri: .......................................................................................................................................................... 4 

3 DEĞER TESPİTİ ..................................................................................................................................................... 5 

4 DEĞER TANIMI ..................................................................................................................................................... 5 

5 DEĞERLEMEYEKONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ........................................... 6 

5.1 Gayrimenkulün  Tanımı: ............................................................................................................................................. 6 

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, ........................................................................................................................... 6 

6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN 

İNCELEMELER ....................................................................................................................................................... 6 

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: .................................................................................................................................. 6 

6.2 Gayrimenkuller  ile  İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ............................................ 7 

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: ....................................................................................................... 7 

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı 

Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin 

Görüş: ........................................................................................................................................................................... 8 

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: ............... 8 

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ................................................... 9 

7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: .................................................................... 9 

7.2 Proje  Hakkında Genel Bilgiler: ................................................................................................................................. 9 

7.3 Projenin  inşaat kalitesi ve standartları: ................................................................................................................. 10 

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ........................................  10 

8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: .................................................................................................................... 10 

8.2 Esenyurtİlçesi Hakkında Genel Bilgiler: .............................................................................................................. 11 

8.3 Piyasa  Araştırması: ................................................................................................................................................... 11 

8.4 Gayrimenkulün  Değerini Etkileyen Faktörler: .................................................................................................... 15 

9 DEĞERLEME ........................................................................................................................................................ 15 

9.1 En  İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ................................................................................................................ 15 

9.2 Değerleme Yaklaşımları: ......................................................................................................................................... 16 

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 17 

10.1 

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ................................................................. 17 

11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ .............................................................................................................................  20 

12 SONUÇ ..................................................................................................................................................................... 21 

 

---