Pöytäkirja tn 2001-695 983

pöytäkirja ()

TN 2001-695 983

Uudenmaan maanmittaustoimisto 2001-11-26

KML 62 §:N MUKAINEN TONTINOSAN LUNASTUSTOIMITUS ja KML 63 §:n mukainen tontinosan kiinteistöön siirtäminen

Toimituksen kohde	Tontinosan lunastustoimitus koskien tonttiin 49-22-288-5 sisältyvän osan lunastamista kiinteistöstä T2/K1 49-412-1-207 ja siirtämistä kiinteistöön T1/K1 49-412-1-206 Espoon kaupungin Friisilän kylässä.
Aika	2001-05-23
Paikka	Espoon kaupungin kiinteistöpalvelukeskus, kiinteistölautakunnan kokoushuone
Toimitusmiehet	Toimitusinsinööri Petri Lukin.
Läsnäolijat	Pentti Aalto edustaen Espoon kaupunkia tilalta 1:206 Hallituksen varapuheenjohtaja Jaakko Ravald ja isännöitsijä Harri Rajantaus edustaen Asunto Oy Jorvaskiloa tilalta 1:207

1Tiedottaminen

Kokouksesta oli tiedotettu kiinteistönmuodostamislain 168 §:n mukaisesti eli lähettämällä 7.5.2001 kutsukirjeet kaikille asianosaisille. Tiedotusnäyttö liitetään toimituksen 10 vuotta säilytettäviin asiakirjoihin.

2Kokouksen laillisuus

Kokous todettiin laillisesti kokoonkutsutuksi, toimitusinsinööri jäävittömäksi ja toimituksen aloittaminen esteettömäksi. Kysyttäessä kukaan ei vaatinut uskottujen miesten kutsumista kokoukseen.

3Hakemuksen käsittely

Toimitusinsinööri selosti toimituksen vireilletulon, kiinteistönmuodostamislain 62-64 §:ien säännökset ja muita säännöksiä soveltuvin osin sekä toimituksen kulkua pääpiirteittäin.
Pentti Aalto uudisti hakemuksen lunastaa korttelin 22288 tonttiin 5 kuuluva alue tilasta 1:207. Aallon mukaan tontti tulisi saattaa rakennuskelpoiseksi, jotta se voitaisiin myydä.
Asunto Oy Jorvaskilon edustaja Jaakko Ravald vastusti lunastamista, koska hänen mukaansa lunastettavaksi haettu alue muodostaa osan tilan 1:207 (tontin 22-288-5) sisäänajotiestä. Mikäli tieyhteys menetetään, vaikeutuu tontille ajo huomattavasti. Ottaen huomioon tontin maaston muodot, tehdyt pihajärjestelyt ja rakennuksen sijainti on nykyinen tie ainoa järkevä kulkureitti tontille. Hänen mukaansa yhtiö oli jo aikoinaan valittanut kaavasta ja yrittänyt muuttaa korttelin rajoja tällä kohdalla.

4Päätös lunastusoikeudesta, lunastuksen kohde

Toimitusinsinöörin kysyttyä asiaa muita lunastusvaatimuksia esitetty. Nyt kyseessä olevalla tontilla on asemakaavan muutos vahvistettu 17.12.1999 ja tonttijaon muutos hyväksytty samana päivänä. Kaupunki omistaa tontista tiloihin 1:206, 1:51 ja 1:976 kuuluvat osat eli yhteensä 1912 m², kun taas Asunto Oy Jorvaskilo vain tilaan 1:207 kuuluvan osan eli 89 m². Muita omistajia tontinosilla ei ole. Tontti on rakentamaton. Tilusvaihdolla ei voida edesauttaa tonttien muodostamista.

Näin ollen toimitusinsinööri päätti kiinteistönmuodostamislain 62 ja 64 §:ien nojalla, että Espoon kaupunki ainoana lunastusvaatimuksen esittäjänä saa oikeuden lunastaa Espoon kaupungin 22. kaupunginosan korttelin 22288 tonttiin 5 sisältyvän alueen kiinteistöstä T2/K1 49-412-1-207. Kaupunki myös omistaa suurimman ja siten arvokkaimman osan tontista.

Tontinmittaus koskien tonttia 49-22-288-1 on suoritettu 24.11.1999 ja se on lainvoimainen. Em. tontin ja nyt suoritettavan toimituksen tultua merkityksi kiinteistörekisteriin, ei tilaan 1:207 jää jäljelle maatiluksia.

5Maastokatselmus

Toimitusinsinööri suoritti katselmuksen toimituksen kohdealueella maastossa ja totesivat lunastettavan tontinosan olevan osaksi vanhaa tiealuetta ja osaksi metsämaata, jolla kasvaa 20-30 v. luonnonvaraista lehtipuuta. Lunastettavan alueen halki kulkee noin 2 m leveä vanha tieura, jota on ilmeisesti käytetty tilalle 1:977 (nykyinen tontti 22288-4) kulkemiseen vielä ainakin 1980-luvulla. Tieura ei kuitenkaan sijoitu toimituksen nro 41856 (rek. 15.2.1949) kartalla näkyvän, rakennetun yhteisen tien kohdalle eikä tila 1:977 (vuonna 1977 vielä 1:97) ole ollut toimituksessa 41856 yhteiseksi muodostetun tien osakaskiinteistö. Pieni osa (noin 5 m²) lunastettavasta alueesta on tontin 22288-1 sisäänajotietä. Vastaavasti kulku tontille 22288-5 tullee tapahtumaan tontin 1 kautta. Pentti Aalto ja Jaakko Ravald ilmoittivat, että he tulevat myöhemmin sopimaan mahdollisten tierasitteiden perustamisesta. Rasitteiden perustaminen tapahtunee tontin 5 lohkomisen yhteydessä.

Tontti 5 rajoittuu idässä Kalastajantiehen, joka muodostaa yhteyden Friisilän ja Matinkylän välillä. Etelänpuolella tontti rajoittuu Länsiväylään. Rakennettavuudeltaan se on vähintään keskimääräistä tasoa. Tontti sijaitsee lähellä vilkasta Kuitinmäen- ja Kalastajantien risteystä. Lähialueet (Suomenoja-Friisilä-Piispankylä) ylipäänsä ovat suosittua liike- ja toimistoaluetta. Naapuritontilla 1 sijaitsee 1950-luvulla rakennettu asuinliikerakennus ja tontilla 4 puhelinkeskus.

6Piirirajat

Toimitusinsinööri totesi arkistotutkimusten perusteella, että lunastettava alue on lakannutta yhteistä tietä, joka on nk. ojalain (17.12.1976/983) 7 §:n nojalla siirtynyt tilaan 1:207. Suurin osa tiestä jätettiin yhteiseksi lohkomistoimituksessa nro 41856 (ark.nro 12:59-). Koska em. lohkomisalueen raja kulkee tässä yhteisen tien reunassa, on mainittu tieosuus tällä kohdalla siirtynyt nk. jakokuntaperiaatteen (ojalain 7.3 §) mukaisesti kokonaisuudessaan tilaan 1:207. Sen sijaan muu osa tiestä on jäänyt jo aiemmin (tnro 7220, ark.nro 12:3-) yhteiseksi ja sen osalta siirtyminen tiloihin on tapahtunut keskiviivaperiaatteen mukaisesti.

Toimitusinsinööri suoritti piirirajankäynnin koskien tiloja 1:207, 1:206 ja 1:51 pyykkivälillä 11-rp100-rp12 määrittääkseen lakanneesta yhteisestä tiestä tilaan 1:207 siirtyneen alueen. Pyykki 11 ja rp 12 löytyivät maastosta. Pyykki 11 on vanha maaperäpyykki ja rp 12 puupaalu, joka on rakennettu tontin 49-22-288-1 tontinmittauksen yhteydessä. Rp 100:aa ei rakennettu, koska se tulee piakkoin poistumaan tontin 5 lohkomisen yhteydessä. Rajankäynti suoritettiin toimitusten nrot 7220 ja 41856 karttojen perusteella.

7Toimituskartta

Espoon kaupungin kaupunkimittausyksikkö on suorittanut maastokartoituksen lunastettavalla alueella tontin 1 lohkomisen yhteydessä. Toimituskartta laaditaan em. mittausten ja tonttijakokartan perusteella mittakaavaan 1:500.

8Lunastettavan alueen rajat sekä selitelmä lunastettavan alueen siirtämisestä

Toimitusinsinööri kävi lunastettavan alueen rajat. Uusia pyykkejä tai muita rajamerkkejä ei tarvinnut rakentaa (ks. kohta 5).

Toimitusinsinööri totesi, että tontin 49-22-288-1 lohkomisessa siirretyn 172 m²:n lisäksi on 89 m² lakannutta yhteistä tietä on siirtynyt nk. ojalain nojalla tilaan 1:207. Koska mainitun tien siirtämistä ei ole koskaan merkitty kiinteistörekisteriin, suoritetaan se tämän toimituksen yhteydessä.

Lunastettava 89 m²:n alue – joka on siis edellä tilaan 1:207 siirretty lakanneen yhteisen tien alue – siirretään kiinteistönmuodostamislain 64 §:n nojalla Espoon kaupungin ennestään omistamaan kiinteistöön T1/K1 49-422-1-206, kuten toimituskartta ja selitelmä osoittavat.

Edellä esitetyn perusteella tilan 1:207 kiinteistörekisteripinta-ala ei toimituksen seurauksena muutu, mutta 1:206 pinta-ala suurenee 89 m²:llä.

9Rasitteet

Toimitusinsinööri totesi maastokatselmushavaintojen ja asiasta saadun muun selvityksen perusteella, ettei yksikään kohdassa 5 esitetyn yhteisen tien osakaskiinteistö ole käyttänyt tietä ojalain (983/76) voimaantulohetkellä 1.3.1977. Tien käyttö lienee päättynyt Länsiväylän rakentamisen seurauksena 1960-luvulla. Näin ollen toimitusinsinööri päätti, ettei lunastettavaan alueeseen kohdistu tie- eikä muitakaan rasitteita.

10Korvausvaatimukset ja vastine

Asunto Oy Jorvaskilon edustaja Jaakko Ravald vaati korvauksena luovutetusta alueesta rakennusoikeuden käypää hintaa.

Kaupungin edustaja Pentti Aalto esitti korvaukseksi 1200 mk/k-m²:aa, joka oli ollut kaupungin viimeinen tarjous vapaaehtoiseen kauppaan pyrittäessä.

Ravald piti kaupungin tarjousta alhaisena ja ilmoitti, että korvauksen tulisi olla lähempänä 2000 mk/k-m²:aa kuin 1200:aa.

11Korvaukset

Toimitusinsinööri totesi, että tontin kaavamerkintä on KT eli toimistorakennusten korttelialue. Tontin kokonaispinta-ala on 2001 m² ja sallittu rakennusoikeus 1200 k-m², joten tehokkuusluku on noin 0,60. Tontille saa rakentaa 3-kerroksisen talon.

Oikeuskäytännön mukaan tontinosan lunastuksissa tulee kaikille tontinosille pääsääntöisesti määrätä sama yksikköhinta.

Catella Kiinteistökonsultointi Oy:n julkaiseman Markkinakatsaus 2001:n mukaan vapaan toimistotilan määrä on edelleen vähentynyt pääkaupunkiseudulla. Vajaakäyttöaste (nk. vacancy rate) koko pääkaupunkiseudulla on 1,3 % ja Espoossa noin 1,8 %. Toimistotilojen vuokrataso on edelleen nousussa. Kuitenkin uutta toimistotilaa ollaan rakentamassa merkittäviä määriä ja mm. nk. Ison Omenan kauppakeskuksen yhteyteen Matinkylään on tulossa paljon uutta toimistotilaa.

Liitteessä 1/11 § on esitetty tiivistelmä rakentamattomien liike- ja toimistotonttien kaupoista koko Espoossa ajalta 2000-04.2001. Hintahajonta alueesta riippuen on huomattava. Karkealla tasolla voidaan todeta, että parhailla alueilla Otaniemen - Pohjois-Tapiolan (Innopoli ym.) alueella sekä Leppävaarassa rakennusoikeuden hinta on noin 2000 mk/k-m² (kaupat 1,3,12). Vastaavasti Kauklahdessa, Lintuvaarassa, ja Espoonlahdessa kauppahinnat ovat olleet yleensä 700-900 mk/k-m².

Toimituskohteen lähialueista Piispankylässä (kaupat 14,15,22) on tehty kolme kauppaa, joiden keskihinta oli 1367 mk/k-m². Matinkylässä Ison Omenan ympäristössä on tehty neljä kauppaa (7,8,19,21), joiden keskihinta oli 1305 mk/k-m². Kauppa nro 15 koski lunastuksen kohdetontin osaa (397 m²) ja siinä kauppahinta oli 1200 mk/k-m². Lisäksi kaupunki oli 27.7.2000 ostanut kiinteistön 49-412-1-976, josta 32 m² sisältyy lunastuksen kohdetonttiin. KT-tontin hinnaksi oli kaupassa määritelty 1000 mk/k-m².

Toimitusinsinööri toteaa, että lunastuksen kohdetontti sijaitsee kehittyvällä, melko vilkkaalla ja houkuttelevalla liike- ja työpaikka-alueella. Alueellaan tontti sijaitsee keskimääräistä paremmalla paikalla (näkyvyys, liikenneyhteydet) Länsiväylän varressa sekä Kuitinmäentien ja Kalastajantien risteyksen tuntumassa. Esimerkiksi em. Piispankylän kauppoihin verrattuna tontti sijaitsee hieman paremmalla sijainnilla. Matinkylän kauppoihin nähden nyt arvioitava kohde on siinä mielessä parempi, että sijaitsee mm. kunnallistekniikan puolesta jo valmiilla alueella. Joitakin Matinkylän kauppoja on vaikeata ottaa suoraan vertailukohdiksi, koska niissä ei tontilla ole omaa paikoitusaluetta. Näin ollen kaupoissa yksikköhinnat saattavat olla hieman alempia, koska lisäksi joudutaan hankkimaan osuus erillisestä paikoitustontista. Nyt arvioitavan tontin tehokkuusluku on keskimääräistä vertailukaupan kohdetta pienempi. Yleensä tehokkuusluku on vaikuttanut yksikköhintaan mk/k-m² siten, että mitä pienempi se on, sitä korkeampi yksikköhinta.

Normaalisti lunastuksen kohdetontista tehdyt kaupat ovat painoarvoltaan merkittävimpiä vertailukauppoja. Nyt tätä painoarvoa kuitenkin laskevat ne seikat, että myydyt tontinosat ovat olleet erittäin pieniä ja kaupan kohteeseen on sisältynyt muutakin aluetta kuin KT-tonttia.

Edellä esitetyn perusteella toimitusinsinööri päätti määrätä korvauksen yksikköhinnaksi 850 mk/m², mikä vastaa likimäärin rakennusoikeuden hintaa 1416 mk/k-m². Näin ollen kokonaiskorvaus muodostuu seuraavasti: 89 m² á 850 mk= 75 650 mk.

12Korvausten suorittaminen

Toimitusinsinööri päätti KML 203 ja 205 §:ien nojalla, että lunastajan Espoon kaupungin on maksettava korvaus tilan 1:207 omistajalle Asunto Oy Jorvaskilolle kolmen (3) kuukauden kuluessa toimituksen lopettamispäivästä eli viimeistään 23.8.2001. Jollei korvausta makseta määräajassa, on maksamatta olevalle korvaukselle suoritettava korkolain 4 §:n 3 momentin mukaista viivästyskorkoa eräpäivästä lukien.

Lunastajan omistama tila 1:206 on panttina maksamattomasta korvauksesta ja sille suoritettavasta viivästyskorosta.

13Haltuunotto

Lunastaja saa kiinteistönmuodostamislain 192 §:n nojalla omistusoikeuden lunastettuun alueeseen, kun toimitus on merkitty kiinteistörekisteriin. Toimitusinsinööri päätti em. lain 186 §:n nojalla, että lunastaja saa haltuunotto-oikeuden lunastettuun alueeseen, kun korvaukset on maksettu.

14Kiinnitykset

Lunastettu alue vapautuu KML 65.1 §:n nojalla siihen kohdistuneista kiinnityksistä ja panttisaamisista.

15Toimituskustannukset

Toimitusinsinööri päätti KML 209 §:n nojalla, että lunastava kiinteistö 49-412-1-206 vastaa kaikista toimituskustannuksista. KML 207 §:n mukaisia toimitusmenoja ei aiheutunut.

Panttivastuu

Kiinteistö 49-412-1-206, jonka osalta kiinteistötoimitusmaksu on määrätty suoritettavaksi, on panttina kiinteistötoimitusmaksusta ja sille laskettavasta korosta niin kuin maakaaren (540/95) 20. luvussa säädetään.

Laskutusosoite on:

Espoon kaupunki, Tonttiyksikkö/Pentti Aalto, PL 13, 02771 Espoo.

16Toimituksen lopettaminen

Toimitusinsinööri esitti asianosaisille lunastuspäätöksen sekä kaikki muut toimituksessa tehdyt ratkaisut, julisti toimituksen päättyneeksi, ilmoitti muutoksenhakuoikeudesta sekä antoi asianosaisille valitusosoitukset.

Espoossa 23.5.2001

Toimitusinsinööri Petri Lukin