Predmet zakupa po so kmetije in kmetijska zemljišča, ki se lahko uporabljajo za kmetijsko pridelavo oziroma zemljišča, ki se L

SPLOŠNI POGOJI ZAKUPA

SKZG 9/2013, 19.6.2013

1. MERILA ZA SKLEPANJE ZAKUPNIH RAZMERIJ

Med prijavljenimi, ki so pripravljeni v zakup sprejeti ponujeno celoto, Sklad zakupnika izbere z upoštevanjem zakonsko in s Pravilnikom o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč določenimi merili.

Zakupnik mora upoštevati vse veljavne predpise, ki urejajo zakupno razmerje, četudi jih Sklad na ponudbi ni izrecno navedel oziroma so bili sprejeti po sklenitvi zakupne pogodbe.

Sprejem ponudbe s katero sprejemnik ne sprejema vseh razpisanih pogojev, se šteje za nepopolno, zato se pri izbiri zakupnika ne upošteva.

Kadar je več sprejemnikov ponudbe, Sklad izbere zakupnika v skladu z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča, ki pri zakupu kmetijskega zemljišča oziroma kmetije določa uveljavljanje prednostne pravice upravičencev po naslednjem vrstnem redu:

1. 
   zakupnik;
   
2. 
   zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup;
   
3. 
   drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti.
   

Glede prednostnega vrstnega reda se enakovredno kot upravičence pod točko b) obravnava tudi kmeta solastnika zemljišča, ki je predmet ponudbe. Kadar ima zemljišče v zakupu večje število zakupnikov, ki so sprejeli ponudbo za prosti del zemljišča, ima med njimi prednost sprejemnik ponudbe, katerega del zemljišča, ki ga ima v zakupu, v naravi meji na ponujeni del zemljišča.

Ob enakih pogojih ima med prednostnimi upravičenci iz b) in c) točke, uvrščenimi na isto mesto, prednostno pravico do zakupa tisti, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost in mu prihodki oziroma sredstva pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje ali poslovanje.

Če objavljeno ponudbo za zakup istega zemljišča sprejme več sprejemnikov Sklad zahteva, da sprejemniki ponudbe v roku 8 dni od prejema poziva Sklada dopolnijo svoj sprejem z dokazili, s katerimi dokažejo pomembnost kmetijske dejavnosti in vira za preživetje ali poslovanje. Pri izbiri zakupnika Sklad upošteva dokazila v času objave ponudbe za zakup zemljišča.

Če objavljeno ponudbo za zakup zemljišča sprejme več sprejemnikov ter so glede na zakon, ki ureja kmetijska zemljišča in Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, povsem izenačeni, Sklad v skladu s petim odstavkom 11. člena Pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč dodeli zemljišče sprejemniku ponudbe, ki ima na območjih, ki so z aktom občine opredeljena kot prvo vodovarstveno območje oziroma so opredeljena kot območje vodnega zajetja v uredbah, ki opredeljujejo vodovarstvena območja, v lasti največjo primerljivo površino kmetijskih zemljišč. Prednostno pravico do zakupa lahko uveljavlja na območju občine oziroma na območju sosednjih občin, na katerih je lastnik zemljišč na vodovarstvenih območjih po tem odstavku.

Če med sprejemniki ponudbe za zakup ni nikogar z zemljišči na vodovarstvenih območjih, Sklad zemljišče dodeli v zakup sprejemniku ponudbe, ki ponudi najvišjo zakupnino.

Vsakdo, ki na objavljeno ponudbo za zakup uveljavlja prednostno pravico kot zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup, pa zemljišče, ki ga ima v zakupu ni v lasti Republike Slovenije in gospodarjenju Sklada, mora sprejemu ponudbe priložiti zakupno pogodbo. Če je zakupna pogodba sklenjena po 26. oktobru 1996 in zakupno razmerje ni vknjiženo v zemljiško knjigo, mora zakupnik predložiti tudi odločbo upravne enote oziroma potrdilo upravne enote s katerim izkaže, da je bila pogodba sklenjena v skladu z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča (Uradni list RS, št. 55/03 – uradno prečiščeno besedilo).

Če sprejemnik ponudbe uveljavlja prednostno pravico do zakupa kot kmet oziroma kmetijska organizacija, mora sprejemu ponudbe priložiti kopijo odločbe, da izpolnjuje pogoje za kmeta fizično osebo oziroma kmetijsko organizacijo v skladu z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča.

Zakupna pogodba se sklene z eno osebo, razen v primerih obnove že sklenjenih zakupnih pogodb z več osebami.

Z zakupnikom, ki do zaključka objave ponudbe za zakup oziroma do izteka osem dnevnega roka glede na poziv Sklada, nima v celoti poravnanih obveznosti do Sklada, Sklad ni dolžan skleniti zakupne pogodbe za objavljena zemljišča v ponudbi.

Kadar ima Sklad sklenjeno zakupno pogodbo za zemljišča, na katerih so trajni nasadi, naprave in objekti, napravljeni s soglasjem Sklada, niso pa v lasti Sklada, temveč zakupnika, lahko katerakoli stranka zahteva, da se zakupna pogodba spremeni ali razveljavi, če bi zaradi dogodkov, ki jih ob času sklepanja zakupne pogodbe ni bilo mogoče pričakovati:

• 
  izpolnitev obveznosti za zakupnika postala očitno pretežka ali bi mu povzročila preveliko izgubo,
  
• 
  če zakupnik izkaže trajno delovno nezmožnost, onemoglost ali drug razlog za delovno nezmožnost.
  

Sprememba ali razveljavitev zakupne pogodbe iz prejšnjega odstavka je možna samo v primeru, da se predhodno med Skladom in zakupnikom doseže pisni sporazum v zvezi s spremembo ali razveljavitvijo zakupa in določitvijo neamortizirane vrednosti trajnega nasada, objektov in naprav, ki mora temeljiti na sodni cenitvi, ki jo naroči lastnik trajnega nasada, objekta ali naprave, in je za Sklad sprejemljiva. Sklad v tem primeru ponudi v zakup zemljišče s trajnimi nasadi pod pogojem plačila neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, objektov in naprav s strani novega zakupnika prejšnjemu zakupniku.

Novega zakupnika izbere Sklad izmed sprejemnikov ponudbe, ki so v celoti sprejeli ponudbo, z upoštevanjem prednostnega vrstnega reda kot ga določa zakon, ki ureja kmetijska zemljišča in Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, pri čemer trajni nasad deli usodo zemljišča.

Sklad odstopa od ponudbe za zakup v naslednjih primerih:

• 
  če se v času od objave ponudbe do sklenitve zakupne pogodbe ugotovi, da gre za zemljišče, s katerim Sklada ne gospodari;
  
• 
  če se do sklenitve zakupne pogodbe ugotovi, da že obstaja veljavna zakupna pogodba za to zemljišče. Zakupnik mora v tem primeru Skladu plačati zakupnino za tri leta za nazaj;
  
• 
  da obstajajo ovire za izročitev zemljišča v posest.
  

2. TRAJANJE ZAKUPNEGA RAZMERJA

Zakupna pogodba se lahko še pred potekom pogodbene dobe sporazumno podaljša. Podaljša se lahko v primerih, ko ob predhodnem pisnem soglasju Sklada, zakupnik zasadi trajni nasad, izvede druga vlaganja v zemljišča, ali podaljšanje drugače utemelji.

Če nobena od pogodbenih strank najmanj šest mesecev pred iztekom zakupne pogodbe le te pisno ne odpove, se šteje, da je dotedanja zakupna pogodba podaljšana za prvotno dogovorjeno dobo, razen v primeru, ko je na zemljišču trajni nasad. V tem primeru se prvotna zakupna pogodba podaljša za 10 let.

V skladu z zakonom, ki ureja kmetijska zemljišča, zakupno razmerje preneha s spremembo namenske rabe zemljišča. Zakupnik je do odškodnine za neamortizirano vrednost trajnega nasada, objektov in naprav upravičen le v primeru, da jih je zgradil ob predhodnem pisnem soglasju Sklada. Ob prodaji zemljišča s spremenjeno namensko rabo, Sklad od lastnika trajnega nasada, objekta, ali naprave pridobi sodno cenitev in ocenjeno neamortizirano vrednost prišteje vrednosti zemljišča, ki ga prodaja. Zakupnik ni stranka kupoprodajne pogodbe. Po prejemu kupnine Sklad ocenjeno neamortizirano vrednost nakaže zakupniku. Če zakupnik cenitve ne predloži v 30 dneh od prejema obvestila Sklada o nameravani prodaji, cenitev neamortizirane vrednosti trajnega nasada, objekta in naprav naroči Sklad in zakupniku ocenjeno vrednost zniža za stroške cenitve.

3. ODPOVED ZAKUPNEGA RAZMERJA IN PODZAKUP

Odpovedni rok zakupodajalca mora biti takšen, da zakupnik lahko pospravi pridelke v roku, običajnem v kraju sklenitve zakupne pogodbe.

Zakupodajalec lahko predčasno odpove zakupno pogodbo brez odpovednega roka, v skladu z določili obligacijskega zakonika.

Če je zemljišče, ki je predmet zakupa, vrnjeno po predpisih, ki urejajo denacionalizacijo, zakupna pogodba preneha z dnem, ko je odločba o denacionalizaciji pravnomočna. Zakupnik v tem primeru plača Skladu sorazmerni del letne zakupnine.

Zakupnik lahko predčasno odpove zakupno pogodbo s 1. januarjem naslednjega leta. Odpoved mora podati najpozneje do 1. oktobra v tekočem letu. Odpovedi prejete po 1.oktobru v tekočem letu, se za naslednje leto še ne upoštevajo. Izjemoma lahko zakupodajalec pristane tudi na krajši odpovedni rok zakupnika, če zakupodajalec lahko, ob upoštevanju zakonsko določenega postopka za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup, zagotovi neprekinjeno obdelavo zemljišča.

Sklad praviloma podzakupa ne dovoljuje. Izjemoma podzakup dovoli za čas, ki je krajši od enega leta (za strniščne dosevke ipd.). Izjemoma dovoli podzakup tudi za čas do zaključka komasacijskih postopkov, razdružitev, menjav ali drugih nepravdnih postopkov, v primerih doseženih dogovorov med zakupniki in denacionalizacijskimi upravičenci.

Zakupodajalec lahko odpove zakupno pogodbo, če:

1. 
   zakupnik ne ravna kot dober gospodar v skladu s predpisi, ki podrobneje urejajo ravnanje s kmetijskimi zemljišči;
   
2. 
   z zemljiščem ne gospodari na način, ki zagotavlja trajno rodovitnost zemljišč;
   
3. 
   zemljišča ne obdeluje in uporablja v skladu z njihovim namenom;
   
4. 
   proizvodnje ne prilagodi ekološkim in talnim razmeram ter ne preprečuje onesnaževanja ali drugačnega degradiranja zemljišč;
   
5. 
   na zemljiščih ne uporablja kraju primernih metod za preprečevanje zbitosti tal in erozije;
   
6. 
   ne plačuje zakupnine v zneskih in rokih, dogovorjenih v zakupni pogodbi;
   
7. 
   zemljišča brez predhodnega pisnega soglasja zakupodajalca, daje v podzakup. Kriterij za razmejitev med zakupom in podzakupom je lastništvo pridelka. Če zakupnik ni hkrati tudi lastnik pridelka z zakupljenega zemljišča, potem se to šteje kot podzakup;
   
8. 
   na zemljiščih brez predhodnega pisnega soglasja zakupodajalca postavlja objekte, ali s kakršnimkoli drugačnim načinom delovanja spreminja njihovo kmetijsko namembnost;
   
9. 
   na lastne stroške ne opravlja tekočega vzdrževanja melioracijskih in drugih sistemov, ali ne plačuje sorazmernega dela stroškov vzdrževanja le-teh;
   
10. 
    brez pisnega soglasja zakupodajalca posega v gozdno drevje, ki raste na kmetijskih zemljiščih;
    
11. 
    v primeru spremembe katastrskih podatkov ne pristane na uskladitev zakupne pogodbe z novim stanjem;
    
12. 
    na gozdnih površinah ne gospodari v skladu z načrti za gospodarjenje z gozdovi, odločbami Zavoda za gozdove Slovenije in sprejetimi akti o razglasitvi gozdov posebnega pomena;
    
13. 
    pri poseganju v drevje, ki raste na kmetijskih površinah ne upošteva pogojev Sklada, ki jih določi sektor za gozdarstvo;
    
14. 
    v nasprotju s pogodbenimi določili preprečuje izvrševanje obstoječih služnostnih pravic na zemljišču, ki je predmet zakupa.
    

4. OBVEZNOSTI ZAKUPNIKA

Z zemljiščem, ki ga ima v zakupu, mora zakupnik ravnati kot dober gospodar in jih uporabljati za kmetijsko pridelavo. Na zakupljenih površinah posekani les premera nad 10 cm oz. od vključno tretje debelinske stopnje naprej, ostane last zakupodajalca.

Zakupnik se s podpisom zakupne pogodbe še posebej zaveže da:

1. bo z zemljiščem gospodaril na način, ki zagotavlja trajno rodovitnost zemljišč;

2. bo kmetijska zemljišča obdeloval in uporabljal v skladu z njihovim namenom;

3. bo proizvodnjo prilagodil ekološkim in talnim razmeram ter preprečeval onesnaževanje ali drugačno degradiranje zemljišč;

4. bo preprečeval onesnaževanje ali drugačno zaviranje rasti rastlin ter ne bo sadil gensko spremenjenih rastlin;

5. bo uporabljal zemljiščem in kraju primerne metode za preprečevanje zbitosti tal in erozije;

6. prevzema vso morebitno odškodninsko odgovornost za škodo na zemljišču v zakupu in škodo tretjim osebam, ki bi nastala kot posledica posegov s strani zakupnika ali osebe, ki je delala po njegovem naročilu, podzakupnika, ali drugega, ki mu je zakupnik omogočil rabo stvari v zakupu;

7. bo plačeval zakupnino v zneskih in rokih dogovorjenih v zakupni pogodbi;

8. zemljišč ali njihovih delov, brez predhodnega pisnega soglasja zakupodajalca, ne bo dajal v podzakup;

9. bo zakupodajalca po ugotovitvi sprememb na zemljiščih in morebitnih posegih tretjih oseb na zemljišča o tem takoj obvestil, sam pa opravil vse potrebno za zaščito svojih pravic iz naslova varstva posesti;

10. na zemljiščih brez predhodnega pisnega soglasja zakupodajalca ne bo postavljal nobenih objektov, trajnih nasadov, naprav, izvajal melioracijskih del, ali s kakršnimkoli drugačnim načinom delovanja spreminjal njihove kmetijske namembnosti;

11. brez predhodnega pisnega soglasja zakupodajalca ne bo obnavljal obstoječih trajnih nasadov;

12. lahko samo s pisnim soglasjem Sklada izvaja ukrepe, s katerimi se povečuje vrednost zemljišča;

13. bo na lastne stroške opravljal tekoče vzdrževanje melioracijskih in drugih sistemov, ali plačal sorazmerni del stroškov vzdrževanja le-teh;

14. bo sam na lastne stroške oziroma skupaj z ostalimi zakupniki in lastniki zemljišč vzdrževal poljske poti in dostope do zemljišč;

15. od zakupodajalca ne bo uveljavljal škode na pridelkih zaradi divjadi, naravnih nesreč, ali drugih oseb;

16. brez pisnega soglasja zakupodajalca ne bo posegal v gozdno drevje, ki raste na kmetijskih zemljiščih;

17. bo v primeru spremembe katastrskih podatkov pristal na uskladitev zakupne pogodbe z novim stanjem;

18. bo na gozdnih površinah gospodaril v skladu z načrti za gospodarjenje z gozdovi, odločbami Zavoda za gozdove Slovenije in sprejetimi akti o razglasitvi gozdov posebnega pomena;

19. bo pri poseganju v drevje, ki raste na kmetijskih površinah upošteval odločbe Zavoda za gozdove Slovenije;

20. bo objekte in naprave, ki jih ima v zakupu, na lastne stroške vzdrževal v uporabnem stanju;

21. bo gospodarske objekte v zakupu na lastne stroške zavaroval proti požaru in ostalim osnovnim rizikom;

22. bo po prenehanju zakupa zakupodajalcu vrnil zemljišča, v stanju kakršnem so bila, ko jih je dobil v zakup, upoštevajoč njihovo normalno rabo. Če bodo ob prenehanju zakupa na zemljišču amortizirani trajni nasadi, objekti in naprave, jih mora zakupnik na lastne stroške odstraniti;

23. bo najpozneje v tridesetih dneh po prenehanju zakupnega razmerja z notarsko overjeno pisno izjavo dovolil izbris vpisa zakupnega razmerja v zemljiško knjigo. Overitev izjave zakupnik izvede na lastne stroške;

24. bo po predhodni preveritvi postopkov denacionalizacije predlagal vknjižbo zakupnega razmerja v zemljiško knjigo;

25. bo ob prekinitvi zakupne pogodbe prepustil posest na zemljiščih in izbrisal GERK (grafična enota rabe kmetijskih zemljišč);

26. ne bo oviral spravila lesa iz zemljišč v upravljanju Sklada preko zemljišča v zakupu, ob pogoju, da se bo spravilo izvajalo v času, ko bo to povzročalo najmanj škode, na način, ki bo povzročil najmanj škode, ob pogoju vzpostavitve zemljišča v prvotno stanje in prejemu odškodnine za škodo oziroma izpad pridelka, ki jo plača povzročitelj.
Zakupnik lahko na zemljiščih zasadi trajne nasade, ali postavi objekte in naprave pod pogojem, da si predhodno pridobi pisno soglasje Sklada. Če zakupnik investicijo izvede brez pisnega soglasja zakupodajalca, ob prenehanju zakupne pogodbe nima pravice do povračila njihove neamortizirane vrednosti. Prav tako nima pravice zahtevati spremembe oziroma uskladitve dobe zakupnega razmerja z dobo, določeno za trajne nasade. Na zahtevo zakupodajalca mora na zemljišču vzpostaviti stanje pred posegom.

Za trajne nasade, objekte in naprave, napravljene s soglasjem zakupodajalca, se štejejo tudi vsi trajni nasadi, objekti in naprave, napravljeni pred letom 1993.

Zakupnik nima pravice, da zahteva plačilo neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, zgrajenih objektov in naprav, če zakupno razmerje preneha po krivdi zakupnika, ali na njegovo zahtevo, prenehanje pa ni posledica zakupnikove trajne nezmožnosti za nadaljnjo obdelavo.

Za objekt, zgrajen s soglasjem zakupodajalca, se šteje objekt:

• 
  za katerega je bilo izdano upravno dovoljenje, objekt pa je po površini in po namembnosti skladen z izdanim upravnim dovoljenjem;
  
• 
  zgrajen do ustanovitve Sklada, če gre za enostaven objekt v skladu z 12. členom Uredbe o vrstah objektov glede na zahtevnost (Uradni list RS, št. 37/2008 in 99/2008), ki sodi v kategorijo pomožnih kmetijsko gozdarskih objektov iz 16. člena te Uredbe.
  

Sklad praviloma ne dovoljuje gradnje objektov na kmetijskih zemljiščih. Izjemoma pa podeli pravico graditi v naslednjih primerih, ki izpolnjujejo pogoje po Uredbi o vrstah objektov glede na zahtevnost (Uradni list RS št. 37/2008 in 99/2008):

1. 
   nezahtevni objekti: ograje, škarpe in podporni zidovi, pomožni infrastrukturni objekti, vodni zbiralnik, poljska pot, obora za rejo divjadi;
   
2. 
   enostavni objekti: pomožni infrastrukturni objekti, pomožni obrambni objekti, od pomožnih kmetijsko – gozdarskih objektov le gozdna učna pot, grajena gozdna vlaka, poljska pot, vrtina ali vodnjak, krmišče, ograje za pašo in rastlinjak.
   

Sklad podeli stavbno pravico za legalizacijo objektov, za katere pristojna občina izda potrdilo, da je njihova legalizacija skladna z veljavnimi prostorskimi akti.

Sklad izda soglasja za trajni nasad, za površine pod 2.000 m² samo za primere, ko ta površina, skupaj z ostalimi zemljišči v lasti oziroma zakupu zakupnika meri več kot 2.000 m² ali za primere, ko gre za samostojno parcelo v upravljanju Sklada, med zemljišči, ki niso v lasti Republike Slovenije in upravljanju Sklada, ki meri manj kot 2.000 m² in je v celoti zasajena s trajnim nasadom.

Sklad soglasja za zasaditev trajnega nasada in za druge posege na zemljišče ne izdaja zlasti v naslednjih primerih:

- ko zakupnik nima poravnanih vseh obveznosti do Sklada;

- ob nedovoljenem posegu zakupnika na zemljišče;

- ko občina izda potrdilo, da je na zemljišču predvidena sprememba namenske rabe v stavbno zemljišče in je pobuda za spremembo namenske rabe v stavbno zemljišče uvrščena v dopolnjen osnutek občinskega prostorskega načrta;

- ko je poseg v nasprotju s prostorskim planom oziroma predvidenimi spremembami prostorskega plana;

- ko ni izdano pozitivno geomehansko mnenje za plazovita območja.

5. ZAKUPNINA

Cenike v zvezi z gospodarjenjem z zemljišči za vsako naslednje leto sprejme svet Sklada v mesecu decembru tekočega leta.

Cenik temelji na podatkih Ministrstva za kmetijstvo in okolje o dejanski rabi zemljišč, podatkih Geodetske uprave RS o boniteti zemljišč ter oceni Sklada o možni dejanski kulturi glede na proizvodno sposobnost zemljišč. Zakupnina se obračuna v skladu s podatki dejanske rabe in bonitete zemljišča, korigira pa glede na dejansko rabo in proizvodno sposobnost zemljišča.

Zakupnina za trajni nasad in naprave se letno uskladi s cenikom zakupnin oziroma skladno z določili že sklenjenih zakupnih pogodb.

Višina zakupnine za že sklenjene zakupne pogodbe se letno uskladi s cenikom zakupnin in iz tega razloga ni potrebno sklepati aneksa k zakupni pogodbi oziroma spreminjati vsebino obstoječe zakupne pogodbe.

Kadar neugodne vremenske razmere ali izredni dogodki dosegajo višino škode, določene v zakonu, ki ureja odpravo posledic naravnih nesreč, lahko Svet Sklada v skladu s predpisom Unije, ki ureja pomoč »de minimis« v sektorju kmetijske proizvodnje po predhodni prijavi sheme pomoči delno ali v celoti odpiše zakupnino v primerih neugodnih razmer, ali izrednih dogodkov, ki jih ni mogoče zavarovati, kot so suša, moča, burja in zimska pozeba. Delni oziroma celotni odpis zakupnine temelji na oceni škode, vpisane v uradno evidenco – aplikacijo Uprave za zaščito in reševanje RS (AJDA) in se izvede na podlagi pisne vloge zakupnika in izjave, da ni podjetje v težavah oz.,da ni insolventna fizična oseba na dan vložitve vloge.

Računi za zakupnino se izstavijo v istem koledarskem letu, na katerega se zaračunana zakupnina nanaša. Rok plačila zakupnine je 30 dni od izstavitve računa oziroma do pogodbeno dogovorjenega roka, v kolikor je le ta v zakupni pogodbi posebej dogovorjen.

Zakupnikom z letnimi zneski zakupnine nad 500 EUR, se na njihov predlog omogoči pogodbeno dogovorjeno obročno plačilo do največ treh obrokov. Zakupnikom nad 5.000 EUR letne zakupnine se omogoči plačilo po dvanajstinah.

6. POSEST

Na zemljiščih, ki so predmet ponudbe za zakup, zakupnik nastopi posest z dnem, ki je določen v zakupni pogodbi.

Če na zemljiščih, ki se dajejo v zakup, obstajajo služnosti, jih je zakupnik dolžan trpeti.

Če služnostne pravice niso vpisane v zemljiški knjigi, v naravi pa so se dejansko izvajale že pred sklenitvijo zakupne pogodbe (poti, sprehajalne in planinske poti, ipd.), njihove uporabe zakupnik ne sme preprečevati lahko pa zahteva od zakupodajalca, da se v zakupni pogodbi uskladi površino s stanjem v naravi.

7. DEDOVANJE ZAKUPA

Zakup je predmet dedovanja samo če so:

- zemljišča, ki so predmet zakupne pogodbe sestavni del posesti kmetije, ki v času smrti zakupnika, skupaj z zemljišči v zakupu dosega najmanj 5 ha primerljive površine kmetijskih zemljišč, če zakup kot celoto deduje posamezni dedič;

- na zemljišču trajni nasadi, objekti in naprave, zasajeni s soglasjem Sklada, ki še niso amortizirani, ne glede na površino zemljišč v zakupu, če zakup kot celoto deduje posamezni dedič.

Za 1 ha primerljive kmetijske površine se šteje:

• 
  1 ha zemljišč, ki so po dejanski rabi v zemljiškem katastru evidentirana kot kmetijska zemljišča in imajo boniteto zemljišč v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: boniteta), od 50 do 100,
  
• 
  2 ha zemljišč, ki so po dejanski rabi v zemljiškem katastru evidentirana kot kmetijska zemljišča z boniteto od 1 do 49, ali
  
• 
  8 ha zemljišč, ki so po dejanski rabi v zemljiškem katastru evidentirana kot gozdna zemljišča.
  

Če glede zakupa, ki je predmet dedovanja, obstaja kateri od odpovednih razlogov iz 19. člena Pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, mora dedič v šestih mesecih po pravnomočnosti sklepa o dedovanju nepravilnost odpraviti, sicer zakupodajalec lahko odpove zakupno pogodbo.

Če zakupnik umre mora dedič najpozneje v 60 dneh po smrti zakupnika o tem obvestiti Sklad in podati pisno izjavo, da bo na sodišču uveljavljal pravico do dedovanja zakupa, pri čemer mora predložiti tudi dokazilo o lastništvu zemljišč pokojnika, če gre za razloge iz prve alinee te točke. V primeru dedovanja se dedič zaveže plačati zakupnino za čas od smrti pokojnika do sklenitve nove zakupne pogodbe, kot tudi morebitne zapadle obveznosti pokojnika.

Ob pogojih iz 34. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih lahko zakupodajalec dovoli spremembo zakupne pogodbe in sicer tako, da na mesto dotedanjega zakupnika vstopi novi zakupnik, ki pa je lahko le zakonski ali izvenzakonski partner, potomec ali posvojenec dotedanjega zakupnika.

Sprememba zakupne pogodbe iz prejšnjega odstavka je mogoča le, če so hkrati izpolnjeni naslednji kriteriji:

1. zakupnik, ki vstopa na mesto dotedanjega zakupnika mora biti prevzemnik kmetije. Za prevzemnika se šteje novi zakupnik, ki je postal bodisi lastnik, bodisi upravlja s premoženjem na podlagi drugega veljavnega pravnega posla;

2. prevzeta kmetija mora skupaj z lastnimi zemljišči ter zemljišči v zakupu dosegati 5 ha primerljive površine kmetijskih zemljišč, v skladu z določbami zakona, ki ureja dedovanje kmetijskih gospodarstev;

3. da se s spremembo zakupne pogodbe, kakor je navedeno v tem odstavku, predmet zakupne pogodbe ne spremeni;

4. da na zemljišču ni nobenega nedovoljenega posega.

Spremembo zakupne pogodbe, da na mesto dotedanjega zakupnika vstopi novi zakupnik, kot je navedeno v tej točki, zakupodajalec dovoli tudi v primeru, če na zemljišču obstajajo, s soglasjem Sklada, zasajeni trajni nasadi, objekti, ali naprave, če sta hkrati izpolnjena pogoja, da se s spremembo zakupne pogodbe, ne spremeni predmet zakupne pogodbe in da na zemljišču ni nobenega nedovoljenega posega.
8. SPREMEMBA NAMEMBNOSTI

V primeru zakupa kmetijskih zemljišč, ki se jim v času trajanja zakupa spremeni namembnost iz kmetijskega zemljišča v stavbno, gozdno ali vodno zemljišče, ter se še naprej uporabljajo kot kmetijska zemljišča, pa za njih ni izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug akt, se lahko za taka zemljišča na predlog dotedanjega zakupnika, neposredno z njim sklene nova zakupna pogodba za dobo enega leta, z možnostjo podaljšanja in s trimesečnim odpovednim rokom.

9. JAVNOST PODATKOV

Pregled sklenjenih zakupnih pogodb se sproti objavlja na spletni strani Sklada, v skladu z določili Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/2010).

Povzeto po Pravilniku o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, ki ga je sprejel svet Sklada 27.1.2011 in Pravilniku o spremembah in dopolnitvah pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč z dne 6.9.2012.
http://www.s-kzg.si/si/delovna-podrocja/sektor-za-kmetijstvo/