336
geri qaytarmaqla yanaş
i, bu və
saitlə
rdə
n istifadə
yə
görə
mükafat almaqda
maraqlıdır.
Daş
ınmaz ə
mlakın müə
yyə
nləş
dirilə
n də
yə
rində
n, ə
ldə
olunmuş
mə
lumatların hə
cmində
n, kapital qoyuluş
larının mə
nbə
lə
rində
n, torpağ
ın
yaxud tikililə
rin qiymə
tlə
ndirilmə
sində
n asılı olaraq, kapitallaş
ma ə
msalının
müxtə
lif növlə
rində
n istifadə
edilir.
Kapitallaş
manın ümumi ə
msalı (Ro - overall capitalization rate) - xalis
ə
məliyyat gəliri ilə daşınmaz əmlakın ümumi dəyəri arasında əlaqəni ifadə
edir. Bu ə
msaldan daş
ınmaz ə
mlak üzə
rində
tam hüquqların yə
ni, obyektin
bazar də
yə
rinin hesablanması üçün istifadə
edilir.
Şə
xsi kapitalın kapitallaşma əmsalı (Re – equity capitalization rate) -
vergilə
r ödə
nilə
nə
də
k illik pul gə
lirlə
ri axınlarının (BTCF) investisiyaya
yönə
ldilmiş
şə
xsi kapitalın mə
bləğ
inə
(E ) nisbə
tini ifadə
edə
n gə
lirlik
normasıdır. qtisadi ə
də
biyyatda bu norma pul artımı norması yaxud şə
xsi
kapital üzrə
dividend norması da adlandırılır.
Borc kapitalının kapitallaş
ma ə
msalı (Rm – mortage capitalization rate)
- kreditə
xidmə
t üzrə
illik ödə
niş
lə
rin mə
bləğ
inin (DS) kreditin ə
sas mə
bləğ
inə
(M) nisbə
tini ifadə
edir. Bu ə
msal ipoteka yaxud kredit daimisi də
adlandırılır.
Torpaq üzrə
kapitallaş
ma ə
msalı (Rl – land capitalization rate) -
torpağ
ın icarə
sində
n daxil olan illik icarə
haqqının torpağ
ın də
yə
rinə
nisbə
tidir.
Binalar üzrə
kapitallaş
ma ə
msalı (Rb - building capitalization rate) -
illik gə
lirin bina ilə
bağ
lı olan hissə
sinin binanın ümumi də
yə
rinə
nisbə
tidir.
Qiymə
tlə
ndiricinin sə
rə
ncamındakı mə
lumatların hə
cmində
n asılı
olaraq, kapitallaş
manın ümumi ə
msalını müə
yyə
nləş
dirmə
k üçün aş
ağ
ıdakı
üsullardan istifadə
olunur:
- satış
ların müqayisə
si;
- hə
qiqi ümumi gə
lir ə
msalı ə
sasında hesablama;
337
- investisiya qrupu texnikası;
- borcun ödə
nilmə
si ə
msalı ə
sasında hesablama.
Satış
ların müqayisə
si üsulu (comparison sales method) qiymə
tlə
ndirilə
n
obyektlə
müqayisə
li obyektlə
rin bazarda satılması barə
də
tam və
də
qiq
mə
lumatların olmasını tə
lə
b edir. Hə
min obyektlə
rin qiymə
tlə
ndirilə
n
obyektlə
müqayisə
lik
də
rə
cə
sinin
meyarları
gə
lir
və
xə
rclə
rin
müə
yyə
nləş
dirilmə
si bazasının; maliyyə
ləş
mə
şə
rtlə
rinin; istifadə
yönümünün
və
sə
mə
rə
liyinin oxş
arlıgıdır.
Toplanmış
mə
lumatlar ə
sasında müqayisə
li obyektlə
rin hə
r biri üzrə
kapitallaş
manın ümumi ə
msalı (Ro) hesablanır və
alınmış
nə
ticə
lə
r riyazi
statistika metodları vasitə
silə
ümumi göstə
riciyə
çevrilir.
Obyekt üzrə
hə
qiqi ümumi gə
lir və
ə
mə
liyyat xə
rclə
ri barə
də
mə
lumatlar olduqda, digə
r mə
lumatların ə
ldə
edilmə
sində
isə
çə
tinliklə
r
yarandığ
ı hallarda kapitallaş
manın ümumi ə
msalı hə
qiqi ümumi gə
lir ə
msalı
(effective gross income multiplier - EG M) ə
sasında aş
ağ
ıdakı düsturla
hesablana bilə
r:
Ro = (1 – OER) : EG M
Burada:
R o - kapitallaş
manın ümumi ə
msalı;
OER (operating expence ratio) - ə
mə
liyyat xə
rclə
ri ə
msalı (cari
ə
məliyyat xərclərinin həqiqi ümumi gəlirə nisbəti);
EG M (effective gross income multiplier)- hə
qiqi ümumi gə
lir
ə
msalıdır (obyektin satış qiymətinin birinci ilin həqiqi ümumi gəlirinə nisbəti).
Daş
ınmaz ə
mlakda bir neçə
şə
xsin marağ
ı olduqda və
ə
ldə
olunan
gə
lirlə
r
qoyulmuş
paylara
mütə
nasib
tə
rzdə
onların
arasında
bölüş
dürüldükdə
, kapitallaş
manın ümumi ə
msalı investisiya qrupu texnikası
(band of investment techniques) ilə
müə
yyə
nləş
dirilə
bilə
r. Bu üsulla mülkiy-
yə
tdə
payı olan şə
xslə
rin maliyyə
və
fiziki maraqlarını müə
yyə
nləş
dirmə
k