119
tam müstəqildir. Belə ki, tərəflər bu Qanuna və digər qanunvericilik aktlarına (Mülki
Məcəllə və s.) uyğun olaraq müqavilə bağlayır və müqavilənin şərtlərini
(qiymətləndirmə işinin həyata keçirilməsi müddəti, ödəniləcək haqqın məbləği və s.)
sərbəst şəkildə müəyyən edirlər.
kinci halda isə (yəni məhkəmənin ekspertiza və təkrar ekspertiza haqqında qərarı
olduqda), qiymətləndirici inzibati qaydada təyin olunur və burada sifarişçi əsasən
hüquq mühafizə orqanları (məhkəmə, müstəntiq və s.) olurlar. Məhkəmə icraatı zamanı
qiymətləndiricinin hüquqi statusu, hüquq və vəzifələri həm qiymətləndirmə fəaliyyəti
haqqında qanunvericiliklə və həm də prosessual qanunvericiliklə (Azərbaycan
Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi, Cinayət Prosessual Məcəlləsi, “Məhkəmə
qərarlarının icrası haqqında” qanun və s.) tənzimlənir. Yəni, qiymətləndirici əmlakı
qiymətləndirərkən qiymətləndirmə sahəsində mövcud qanunvericiliyə, norma və
standartlara riayət edir, lakin onun hüquqi vəziyyəti prosesssual qanunvericiliyə uyğun
olaraq müəyyən edilir. Belə ki, məhkəmənin ekspertiza və yaxud təkrar ekspertiza
haqqında qərarı olduqda, qiymətləndirici prosesə mütəxəssis və ya ekspert qismində
cəlb olunur, mütəxəssis və ekspert üçün müəyyən olunmuş bütün hüquqlara malik
olmaqla, vəzifələri icra edir. Qiymətləndirici məhkəmənin onun qarşısında qoyduğu və
aydınlaşdırılmalı olduğu suallar əsasında və çərçivədə qiymətləndirməni həyata
keçirməyə borcludur. Beləliklə, qiymətləndirici hər bir neqativ halların qarşısının
alınmasına, korrupsiyaya qarşı mübarizəyə kömək etmiş olur.
Qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün əsaslar mövcud olduqda,
qiymətləndirici qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə (birinci mərhələ)
başlayır. Qiymətləndirici sifarişçi tərəfindən onun qarşısında qoyulmuş məqsədlər üçün
qiymətləndirməni həyata keçirir və razılaşdırılmış müddət ərzində qiymətləndirmənin
nəticələrinə dair hesabatları tərtib edərək, sifarişçiyə təqdim edir. Bunun üçün
qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektə baxış keçirməlidir. “Qiymətləndirmə
fəaliyyəti haqqında” qanunun 3-cü maddəsinə görə, qiymətləndirmə fəaliyyətinin
obyekti mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan və sifarişçi tərəfindən zəruri hesab
edilən hər cür əmlak ola bilər.
120
Qiymətləndirilən obyektlə bilavasitə təmas olmadan, ona əyani şəkildə baxış
keçirilmədən dəqiq və obyektiv qiymətləndirməyə nail olmaq mümkün deyildir.
Bununla da, qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektin növünü, yararlılıq vəziyyətini
müəyyən edir, onun yerləşdiyi yeri və s. nəzərə almaq imkanı əldə edir.
kinci mərhələdə qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektin sənədləri (əmlaka
mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədi, əmlakın texniki pasportu və onun barəsində
məlumatları əks etdirən digər sənədləri) ilə tanış olur və qiymətləndirmə fəaliyyətində
həmin məlumatlardan istifadə edir. Şübhəsiz ki, əmlakın sənədləri ilə tanışlıq onun
barəsində ən etibarlı məlumat mənbələrindən biri kimi səciyyələndirilə bilər. Bu zaman
ə
mlakın dövlət tərəfindən qoyulan inventar dəyəri, normativ qiyməti, yaradılma tarixi,
yerləşdiyi torpağın növü və zonası və s. xüsusiyyətlər nəzərə alınır. Qeyd etmək
lazımdır ki, ikinci mərhələ birinci mərhələni tamamlayır. Həmin mərhələlər
qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektiv cəhətləridir. Bu, o deməkdir ki, qiymətləndirici
faktlara istinadən obyekt barəsində kifayət qədər məlumat əldə edir. Qiymətləndirməyə
aid müqavilə imzalandıqdan sonra, əsas hesablamalara başlamazdan əvvəl
qiymətləndirici çoxsaylı informasiyaların toplanması və onun təhlili ilə məşğul olur.
Qiymətləndirmənin reallığı və obyektivliyi istifadə olunan informasiyaların
tamlığıından və dəqiqliyindən asılı olduğuna görə, bu iş qiymətləndirməyə aid olan
mərhələlər içərisində ən vacibi və məsuliyyətlisi sayılır.
Ə
n əvvəl obyektə peşəkarlıqla baxış keçirilməli, müəyyən ölçmələr aparılmalıdır.
Daha sonra isə obyektə aid bəzi məsələləri xırdalıqlarına qədər aydınlaşdırmaq üçün
sifarişçinin qiymətləndirmə obyekti barədə daha məlumatlı olan nümayəndəsi ilə fikir
mübadiləsinin aparılması lazım gəlir. Bu mərhələdə qiymətləndirici sifarişçinin təqdim
etdiyi layihə, smeta, mühasibat və digər sənədlərlə tanış olur. Həmin sənədlər və
informasiyalara əsasən qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi bölgə şəhər və rayon
miqyasında obyektin qiymətinə təsir edən təbii, iqtisadi, sosial, ekoloji və digər
amilləri xarakterizə edən məlumatların təhlili aparılır.
Ə
lavə informasiya bazası nəşr olunan cari mənbələr, internet, statistik məcmuələr,
qiymətləndiricilərin və rieltorların xüsusi məlumat bazaları, Azərbaycan
121
Respublikasının qanunvericilik məcmuələri sayılır. Bəzən çatışmayan və olduqca zəruri
olan informasiyaların müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarından, dövlət tabeli şirkətlərdən
və hətta vaxtilə əmlakın taleyi ilə bağlı olan kənar təşkilatlardan da əldə edilməsi
qiymətləndirmənin reallığına kömək edə bilər.
Üçüncü mərhələdə qiymətləndirici əldə etdiyi məlumatları təhlil edir,
müqavilədə nəzərdə tutulmuş təyinat üzrə qiymətləndirməni həyata keçirir. Bu,
qiymətləndirmənin subyektiv cəhətidir. Burada qiymətləndirici öz peşəkarlığı, təcrübəsi
və əldə etdiyi faktiki informasiyalar daxilində əmlakın qiymətini müəyyən edir.
Qiymətləndirci zəruri informasiyaları topladıqdan sonra daha yaxşı, daha səmərəli
istifadə üzrə zəruri təhlillər apararaq, üç ənənəvi yanaşmaların (məsrəf, müqayisə və
gəlir yanaşmaları) bazasında qiymətləndirmə işinin qarşısında duran məqsəd və
vəzifələrə müvafiq olan metodların seçilməsi, onlardan hansının tətbiqinin daha önəmli
olması barədə düşünür. Hesablama prosesində əvvəlcə dəyərə təsir edən bütün amillər
(hansı ki, onlar əvvəlcədən təhlil edilmişdir) nəzərə alınır.Təbiidir ki, hər bir yanaşma
dəyərin səviyyəsini fərqli qaydada əks etdirəcəkdir. Ona görə də, onların hansının
reallıqları daha düzgün, daha dəqiqliklə əks etdirəcəyi yönümündə təhlil aparılır. Belə
təhlil hər bir yanaşmanın üstünlüyünü və qüsurlarını müəyyən etməyə imkan verməklə,
həm də alınan nəticənin razılaşdırılmasına, yəni qiymətləndirmə obyektinin yekun
dəyərinin müəyyən edilməsinə imkan verir. Şübhəsiz ki, hesablanmış qiymət əmlakın
real dəyərini ya tam ifadə edir, ya da obyektin dəyərini olduğundan az və ya çox əks
etdirir. Ona görə də, qiymətləndirici sifarişçi və həm də, dövlət qarşısında
qiymətləndirmənin düzgün və real aparılmasına görə məsuliyyət daşımalıdır.
Qiymətləndirici və sifarişçinin məsuliyyəti “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında”
qanunun 18-ci maddəsində təsbit olunmuşdur.
Dördüncü mə rhə lə qiymətləndirmə fəaliyyətinin nəticələrinə dair hesabatların
tərtib olunmasıdır. Qeyd etmək lazımdır ki, sonuncu mərhələyə qədərki bütün fəaliyyəti
ə
rzində qiymətləndirici sərbəstdir. Onun fəaliyyəti əvvəlki mərhələlərdə hüquqi
cəhətdən tənzimlənməmişdir. O, obyekti də, sənədləri də istədiyi formada müşahidə
edir və araşdırır. Qiymətləndiricinin müstəqilliyi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında”
Dostları ilə paylaş: |