246
ki, sivil bazar və analoji obyektlərin düzgün seçilməsi şəraitində qiymətləndirici
müqayisə yanaşmasının köməyi ilə əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsinə
nail ola bilər. Beləliklə, qeyd olunanların dəqiqliklə məminsənilməsi və təcrübi olaraq
təsdiqlənməsi məqsədilə, həm də, müvafiq nümunələrə müraciət edərək misallar
göstərilməsi məqsədəuyğun olardı.
Fərz edək ki, müfəssəl analoji məlumatlara malik qiymətləndirici icarə haqqı 22000
manat təşkil edən və Bakı şəhərinin 8-ci km massivində yerləşən obyekti gəlirlilik
göstəricilərinin
təhlili
metodu
vasitəsilə
qiymətləndirmək
niyyətindədir.
Qiymətləndirici 4 ay əvvəl qiymətləndirdiyi obyektlərdən üçünü A, B və C analoq kimi
qəbul edir. lk növbədə onların satış qiyməti ümumi həqiqi gəlir və ümumi renta
multiplikatoru göstəricilərini müəyyənləşdirərək hesablamanı aşağıdakı qaydada
aparmağa başlayır.
Məlum olan ardıcıllığa müvafiq olaraq qəbul olunmuş analoji obyektlər üzrə
ümumi renta (gəlir) multiplikatorunun orta miqyası müəyyən edilır. Bu göstərici əsasən
satış qiymətləri və icarə haqqının faktiki məbləğləri əsasında hesablanır. Həm də, bu
göstəricilərin qiymətləndirmə obyektinin keyfiyyətini əks etdirdiyini nəzərə alaraq
təshihlərin hesablanmasında keyfiyyət göstəricilərinə istinad olunur. Cədvəldəki
rəqəmlərə əsasən ümumi gəlir multiplikatoru 10,1 [ (6,9+13,9+9,6): 3] təşkil edir. Daha
sonra alınmış rəqəm (10,1) obyektdən əldə olunan illik icarə haqqına, yəni 22000
manata hasil edilməklə onun dəyərinin 22200 manat (22000 x 10,1) təşkil etdiyi
müəyyən olunur.
Qiymətləndirmə ənənələrində maliyyələşdirilmə baxımından satıcıya qarşı
tələblər olduqda, yəni, əvvəlcədən razılaşdırılmış məbləğ bütövlüklə müqavilə tərtib
olunarkən ödənildikdə, habelə vaxt amili eyni olduqda təshih aparılmasına ciddi ehiyac
qalmır. Çox vaxt analoqların cəzbediciliyi qiymətləndirilən obyektlə eyni olduğuna
görə də, təshih aparılması vacib sayılmır.
Həm də, nəzərdən keçirilən obyektlər yaşayış tərzi üçün eyni nəqliyyat rahatlığına
malik hesab olunurlar. Yəni, avtobusla hərəkət üçün dayanacaqla qiymətləndirmə
247
obyektinin arası cəmi 75 metrdir. Metro stansiyası bir qədər uzaq (350 metr) olduğuna
görə, müəyyən təshihin aparılması lazım gəlir. Bu da yuxarıda qeyd edildiyi kimi (%)
göstəricilərin tətbiqi vasitəsilə həyata keçirilir.
Təshih 2 analoq üzrə aparılmış, yəni sonra dövrlərdə inşa olunan obyektlər üçün
nəzərdə tutulmuşdur. Təshihin 3% səviyyəsi isə ilkin dəyərin binanın mövcud olduğu
vaxtdan asılı olaraq və orta normativ xidmət müddəti ərzində aşağı düşməsi prinsipi
ə
sasında qəbul edilmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə mövcud olan iqtisadi
ə
dəbiyyatdan bəlli olduğu kimi müqayisə yanaşması vasitəsilə qiymətləndirmə
obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsinin keyfiyyət metoduna daxil olan gəlirlilik
göstəricisinin təhilili metoduna daxil olan göstəricilərdən biri ümumi renta (gəlir)
multiplikatorudursa, ikincisi isə kapitallaşmanın ümumi əmsalı göstəricisidir. Birinci
barədə bizdə təfsilatı ilə tanışlığın, zəruri bilgilərin olmasıilə yanaşı, ikinci göstəricinin
də, yəni kapitallaşmanın ümumi əmsalı göstəricisinin də qiymətləndirmədə tətbiqi
haqda geniş anlayışların oması çox vacib şərtlərdən biridir.
Kapitallaşmanın ümumi əmsalı göstəricisinin ətraflı şərhini verməzdən əvvəl onun
tətbiq edilməsi üzrə əsas tələbləri bilmək daha zəruridir. Qeyd edək ki, kapitallaşmanın
ümumi əmsalı satış bazarlarının müvafiq seqmentlərindən müəyyən olunan analoji
obyektlərin düzgün seçilməsini tələb edir. Çünki həmin obyektlərin təmin etdiyi və ya
etməli olduğu xalis əməliyyat gəlirinin satış qiymətinə nisbəti hesablamaların
aparılması üçün çox mühüm göstəricilərdən biridir. Bu zaman həmin kəmiyyətlərin
nisbətinə istinad edərək seçilmiş analoji obyektlər üçün kapitallaşmanın ümumi
ə
msalının orta göstəricisi hesablanır. Ümumi renta multiplikatorunda olduğu kimi,
burada da kapitallaşmanın ümumi əmsalı müvafiq mərhələlər üzrə hesablanmaqla
müəyyən olunur. Həmin mərhələləri sxem vasitəsilə nəzərdən keçirməklə şərhini
vermək daha önəmli olar.
Beləliklə, sxemdəki ardıcıllığa istinad edərək qiymətləndirmə obyektinin ehtimal
olunan dəyəri müəyyən olunur. Lakin hesablamalar aparılarkən bəzi qiymətləndiricilər
qiymətləndirmə obyekti üzrə xalis əməliyyat gəliri, kapitallaşmanın ümumi əmsalı,
analoji obyektləri üzrə xalis əməliyyat gəliri göstəricilərini müvafiq düsturla ifadə
248
etməklə qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması qaydasına üstünlük
verirlər. Eyni zamanda onu da qeyd edək ki, istənilən halda kapitallaşmanın ümumi
ə
msalı əsasında obyektin dəyərinin müəyyən edilməsini mürəkkəb və sadə cədvəllər
vasitəsilə də aparmaq mümkündür. Bunu əyani qaydada aparılan sadə hesablamalarla
da aydınlaşdırmaq mümkündür.
Yuxarıda qeyd edilidyi kimi, əvvəlcə kapitallaşdırmanın ümumi əmsalı müəyyən
edilir. Hesablama xalis əməliyyat gəlirinin oxşar obyektlərin satış qiymətinə nisbəti
kimi müəyyən edilir. Beləliklə, ayrı-ayrı analoqlar üzrə kapitallaşdırma kəmiyyəti he-
sablanır və onların cəmi analoq obyektlərin sayına bölünür. Analoji müəssisələrin sayı
üç olduğuna görə kapitallaşdırmanın ümumi əmsalının orta kəmiyyəti 0,076 olacaqdır.
[(0,077+0,081+0,070):3] Beləliklə, hesablamada qiymətləndirmə obyektinin satış
qiymətinin (bazar satışlarının müqayisəsi ilə) 210526 manat (16000 : 0,076 ) olacağı
müəyyənləşdirilir.
Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin bazar satışlarının müqayisəsi yanaşması
vasitəsilə hesablanmasının son mərhələsində bütün göstəricilər qiymətləndirici
tərəfindən bir daha nəzərdən keçirilir və həmin əmlakın qiymətinə müvafiqliyi diqqətlə
yoxlanılır. Bu zaman qiymətləndirici ötəri də olsa, digər yanaşmalara da (məsrəf, gəlir)
müraciət edə bilər. Çünki müxtəlif yanaşmalarla aparılan hesablaşmaların biri-birini
tamamlaması qiymətləndiricidə öz işinə əminliyi daha da artırmış olur. Qiymətləndirmə
prosesinin sonunda əmlakın qiyməti barədə alınan yekun nəticə sifarişçi ilə
razılaşdırıldıqdan sonra həmin qiymətləndirməni təsdiqləyici hüquqi sənəd (hesabat)
tərtib edilir. Bu sənədə əsaslanaraq hüquqi qüvvəyə malik olan arayış verilir.
Analoji obyektlərin təshih olunmuş qiymətlərinin uzlaşdırılması onlardan hər
birinin qiymət əmələ gətirən xassələrinin qiymətləndirmə obyektinin xüsusiyyətlərinə
uyğunluğu əlaməti əsasında yerinə yetirilir. Analoji obyekt üzrə aparılan bütün
təshihlərin mütləq kəmiyyətlərinin cəmi onun 1 kv.metrinin ilkin qiymətindən
minimum məbləğdə fərqləndikdə qiymətləndirilən obyektin müqayisə olunan
xüsusiyyətlərinə daha yaxın hesab olunur. Bunu misalla izah edək. Fərz edək ki, Bakı
Dövlət Sirkinin yaxınlığında yerləşən, ümumi sahəsi 185,0 kv.m, yaxşılaşdırılmış
Dostları ilə paylaş: |