249
tərtibatı olan 4 otaqlı mənzili satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirmək
lazımdır. Onu da qeyd edək ki, qiymətləndirilmədə əsas problemlər analoqlar
seçilərkən meydana çıxır. Məsələ bundadır ki, yeni inşa olunan evlərdəki mənzillər
standart tərtibatla (“mayak” suvaqlama, kommunikasiyalar, plastik pəncərələr), 1 kv.m
sahənin təsbit olunmuş qiyməti ilə satılır. Mənzilin normal yaşayış üçün yararlı
vəziyyətə gətirilməsi alıcının şəxsi vəsaitləri hesabına həyata keçirilir. Nəzərə
alınmalıdır ki, bu evlərin əksər hissəsi elit tipli hesab olunur və daha imkanlı
vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulmuşdur. Buna görə də, mənzillərin daxili tərtibatı yüksək
səviyyədədir və bunun üçün bahalı materiallardan, santexniki avadanlıqdan və texniki
sistemlərdən istifadə olunmuşdur. kinci amil hər bir mənzil sahibinin öz zövqünə
uyğun olaraq, təzə evin tam yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün daha yüksək peşəkarlıqlı
sənətkarları, ustaları cəlb etməsidir. Ona görə də, daxili tərtibatı eyni olan analoqların
seçilməsində çətinliklər yaranır. Həm də, son vaxtlar alıcıların özləri də evləri, öz
zövqlərinə uyğun təmir etməkdə maraqlıdırlar. “Avrotəmir” və “Supertəmir” anlayışları
o qədər müəmmalıdır ki, bu təmir növləri üzrə təsnifatın aparılması düzgün olmayan
nəticələr verə bilər.
Digər tərəfdən təmirin hansı variantla aparılması da mühüm rol oynayır. Məsələn,
“Avrotəmir” məfhumuna cavab verən iki mənzili nəzərdən keçirərkən, qiymətləndirici
parket döşəmələrin quraşdırılmasında çəkilən xərclərdə böyük fərq aşkar edə bilər. Bir
mənzildə mozaikalı parket döşəmələrin 1 kv. metri 60 manata, digərində isə 200
manata başa gəlir. Qiymətləndirmə təcrübəsində belə hallara tez-tez təsadüf olunur.
Bəzi hallarda təmirə cəkilən xərclərin kalkulyasiyasını aparmaq, yaxud tikinti
təşkilatlarının məlumatlarına istinad etmək və ya mənzilini təmir etmiş ev sahibi ilə
sorğu aparmaq lazım gəlir. Lakin milli mentalitet baxımından qiymətləndirici üçün bu
qaydadan istifadə etmək çox da asan olmur. Daha doğrusu, mənzillərini əla səviyyədə
təmir etmiş sakinlər tərəfindən də bu yaxşı qarşılanmır.
Fərz edək ki, mənzilin analoqları müvafiq mənbələrə əsasən 2005-cü ilin noyabr-
dekabr aylarında satışa çıxarılmışdır. Bütün analoqlar qiymətləndirilən mənzillə eyni
məhəllədə (Sirklə “Akvapark” arasında) yerləşir. Nəzərə alınmalıdır ki, mənzilini
250
satışa çıxaran hər bir satıcı qiyməti onun əldə olunmasına çəkdiyi xərclərdən (mənizilin
alınmasına və təmirinə çəkilən xərclərə) aşağı olmamaq şərtilə müəyyənləşdirir. Digər
tərəfdən isə, bəzən mənzilin təmiri alıcının zövqünə uyğun gəlmədiyi üçün həmin evə
onun qonşuluğundakı təmirsiz mənzilin qiyməti qədər pul verməyə belə razılaşmır.
Çünki o, belə təmirin mütləq söküləcəyini və onun kənara daşınacağına da əlavə xərci
qətiləşdirmiş olur.
Fərz edək ki, qiymətləndirilən mənzildə aparılmış təmirə çəkilən xərclərin
kalkulyasiyası onun hər kv. metrinin 260-280 manat məbləğinə başa gəldiyini
göstərmişdir.
Ə
mlakın dəyərinin bazar satışlarının müqayisəsi yolu ilə müəyyənləşdirilməsinə
dair başqa bir nümunəni nəzərdən keçirək. Fərz edək ki, şəxsi malikanənin dəyərini
satışların müqayisəsi metodu ilə müəyyənləşdirmək tələb olunur. Həmin əmlak başdan-
başa fərdi evlərin inşa olunduğu ərazidə (məsələn, Badamdar qəsəbəsi, M.Rəsulzadə
qəsəbəsi və s.) yerləşir. Nəzərə alaq ki, evin yerləşdiyi məhəllə çox səliqəli, ərazinin
havası olduqca təmizdir.
Evin ümumi sahəsi 120 kv.metrdir, 6 otağı, o cümlədən, 3 yataq otağı, vanna otağı,
duşxanası, zirzəmisi var. Qiymətləndirmə tarixinə qarajı yoxdur. Torpaq sahəsi 1000
kv. metrdir (10 ar). Qiymətləndirmə fəaliyyətinə yenə də analoji obyektlərin
seçilməsindən başlamaq lazım gəlir.
Qiymətləndirmə təcrübəsində mövcud maliyyələşmə şərtləri üzrə təshihlərin
kəmiyyəti bazar və qeyri-bazar şərtləri ilə maliyyələşdirilmiş satışların qiymətlərinin
müqayisə olunması yolu ilə hesablanır. Bu zaman kredit üzrə ödənişlər bazar faiz
dərəcələri ilə diskontlaşdırılır. Verilən nümunədə təshih kəmiyyətləri 1-ci obyekt üçün
3000 manat, 2-ci obyekt üçün manat 8000 manat müəyyənləşdirilmişdir. Müqayisə
olunan obyektlərin satış şərtləri eyni olduğu üçün bu amil üzrə təshihlərin aparılması
tələb olunmur.
Ə
mlakın satışı və müddət şərti üzrə təshihlərin aparılması üçün həmin elementə
görə fərqlənən obyektlər ayrılır. Göründüyü kimi, nümunədə 1-ci və 3-cü obyektlər
yalnız maliyyələşmə şərtlərinə və satış vaxtına görə fərqlənirlər. 1-ci obyektin satış
251
qiymətini maliyyələşmə şərtləri üzrə təshih edərək, satış vaxtı üzrə təshihi
müəyyənləşdirmək olar: (62 000 - 56 000) / 56 000 = 0,1. Bu isə ötən bir il ərzində
bazar qiymətlərinin 10 % artdığını səciyyələndirir.
Hesablamanın yeni mərhələsi olaraq, müqayisə olunan bütün obyektlər
maliyyələşmə şərtləri və satış vaxtı üzrə ortaq məxrəcə gətirilir ki, bu da qalan
müqayisə elementləri üzrə təshihlərin aparılması üçün zəmin yaradır. Daha sonra sahə
fərqlərinə nəzər salınır.
Hesablamada müqayisə olunan obyektlərin sahələrindəki fərqlər otaqların sayının
və torpaq sahəsinin ölçülərinin müxtəlifliyi ilə ifadə olunur. Özü də, 12 ar torpaq
sahəsinə 7 otaqlı, sahəsi 145 kv.m olan ev, 10 ar torpaq sahəsinə isə 6 otaqlı, sahəsi
120 kv.m olan ev müvafiqdir. Buna görə də, 1-ci və 2-ci obyektlərin ölçülərə görə
təshihi aşağıdakı şəkildə olacaqdır: 70 000 manat - 62 000 manat = 8000 manat.
Eyni zamanda qarajın olmasına görə təshih 3-cü və 5-ci obyektlərin müqayisəsi
ə
sasında müəyyənləşdirilir ki, bu da 2200 manata (61 600 - 59 400) bərabərdir.
Natamam zirzəmi üzrə təshihlər isə 2-ci və 4-cü obyektlərin müqayisəsi əsasında
aparılır. Hesablamada həmin göstərici ( 77 000 - 70 000 ) = 7000 manat təşkil edir.
Beləliklə,
hər
bir
müqayisə
obyekti
üçün
təshih
edilmiş
qiymət
müəyyənləşdirilmişdir. Daha sonra qarşıda duran növbəti vəzifə hesablamanın
şə
rtlərinə uyğun olaraq, satışların təshih olunmuş qiymətləri əsasında bazar dəyərinin
müəyyən edilməsindən ibarətdir.
Müqayisə yanaşmasının bazar dəyərinin vahid göstəricisi müqayisə obyektlərinin
qiymətləndirmə obyektindən fərqlənmə dərəcəsinin olması nəzərə alınmaqla, sıranın
satış qiymətləri onun təshih olunmuş hər bir ünsürünə çəki əmsalının verilməsi ilə
ə
saslandırılır. Bu zaman satış qiymətlərinin səpələnmə diapazonu, mütləq kəmiyyətə
ə
sasən götürülmüş təshihlərin ümumi faizi, müsbət və mənfi təshihlər arasındakı fərq
kimi hesablanan təshihlərin məbləği, habelə başqa məlumatlar nəzərə alınmalıdır.
Hesablamalar nəticəsində məlum olur ki, mövcud satış qiymətlərinin diapazonu
kifayət qədər məhdud olmaqla, 66400 manatla 73800 manat arasında tərədüd edir.
Göründüyü kimi, hesablamada ən az təshihləri olan 5-ci obyektin satış qiymətinə ən
Dostları ilə paylaş: |