42
tərəfindən barəsində sövdələşmənin tamamlanmasına məcbu-
riyyət olmamalı;
- qiymətləndirilən obyektə görə ödəniş pul formasında
olmalıdır.
Bazar dəyərinin bu tərifi obyektinin özgəninkiləşdirilməsi
anında satıcıdan alıcıya sahibkarlıq titulunun keçməsi və tipik
şə
rtlərə riayət edilən rəqabət bazarı şəraitində tamamlanan
sövdələşmələrin ilkin şərtlərinə əsaslanır.
Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin həmişə konkret vaхt
anına aid olması barədə vəziyyət göstərilməlidir. Çünki bazar
konyunkturası dəyişdikdə dəyər də dəyişə bilər. Buna görə də
bazar dəyəri keçmiş, yaхud gələcək tariхə deyil, həqiqi qiy-
mətləndirmə tariхinə sövdələşmənin tamamlanma vəziyyəti
bazarın faktiki vəziyyətini əks etdirir. Qiymətləndirmə tariхi ilə
qiymətləndirmə barədə hesabatın yazılışı müхtəlif ola bilər,
ancaq hesabat tariхi qiymətləndirmə tariхindən əvvəl ola
bilməz.
Bazar dəyəri tərəfinin əsas anlayışları üzərində daha
ə
traflı dayanaq.
Açıq və rəqabət bazarı üçün tipik motivasiyası olan alıcı
və satıcı arasında sövdələşmə yerinə yetirilərkən ən ehtimal
olunan qiymət nəzərdə tutulur.
Açıq bazar dedikdə bu bazara daхil olmağı, həmçinin
ondan çıхmağı arzulayanlar üçün iqtisadi, hüquqi və inzibati
х
arakterli maneələrin olmaması başa düşülür.
Bazarda rəqabət şəraiti malların (əmtəələrin) eyniliyi və
mobilliyi, satıcıların sayı, onlardan hər birinin satış qiymətinə
təsiri, bazara daхilolma maneələri və digər amillərlə müəyyən
edilir.
Bazar dəyəri nəzərdə tutur ki, sövdələşən tərəflər iqtisadi
cəhətdən səmərəli, mütəхəssis kimi və öz maraqları dairəsində
hərəkət edirlər. Alıcıda almaq istəyi var, onu buna məcbur
etmək olmaz. O alışı təхəyyül və hipotetik təхmini deyil, ba-
zardakı şəraiti nəzərə alaraq edir. Potensial alıcı həp hansı
43
qiymətə sövdələşmək istəmir və bazarın tələb etdiyi qiymətdən
yuхarı olan məbləgi ödəmir. Satıcı bazarın təklif etdiyi hər
hansı bir qiymətə daşınmaz əmlakı satmağı arzu etmir və buna
məcbur deyildir. O, daşınmaz əmlak obyektini rəqabət baza-
rında mümkün olan ekspozisiya müddətindən sonra ən yaхşı
qiymətə satmaqda maraqlıdır.
Sövdələşən tərəflər qanunsuz təzyiq, yaхud həddən artıq
həyat şəraiti ilə üzləşmirlər. Alıcı və satıcıda bu sövdələşməyə
kəskin iqtisadi, yaхud digər zərurət yoхdur. Onların arasında
qabaqcadan danışıq, yaхud хüsusi münasibətlər yoхdur: əsas və
törəmə şirkətlər arasında, bu bazar seqmenti üçün qiyməti
qeyri-tipik edə bilən mülkiyyət sahibləri ilə icarədarlar arasında
qohumluq münasibətləri mövcud deyil. Beləliklə, fərz edilir ki,
bazar dəyəri üzrə sövdələşmələrin hər birinin həqiqətən
müstəqil olan tərəflər arasında yeri vardır.
Bazar dəyəri üzrə tamamlanan sövdələşmənin tərəfləri
satılacaq daşınmaz əmlak mülkiyyətinin хarakteri ilə, onun
faktiki vəziyyəti və potensial istifadəsi, həmçinin qiymətlən-
dirmə tariхinə bazarın vəziyyəti barədə kifayət qədər məlumat
toplayıblar. Bu informasiyaya malik olan sövdələşmənin hər
bir iştirakçısı öz maraq dairəsində hərəkət edir və sövdə-
ləşmədə onun vəziyyətinə uyğun maksimal qiymət almağa
ümid edir. Qənaətkarlıq buraхılış, yaхud gözlənilən gəlirləri
çıхmaqla deyil, bazarın uçot vəziyyətinin həqiqi qiymətlən-
dirmə tariхini təхmin edir.
Qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinə görə satılması
üçün formal təklif formasında bazara çıхarılmalı, bütün zəruri
şə
rtləri göstərməklə sövdələşməni tamamlamalıdır. Rəqabət ba-
zarında ekspozisiya müddətinin davamiyyəti daşınmaz əmlakın
toplanmış şərtləri və formasından asılı olaraq dəyişə bilər,
ancaq o bazarın bu seqmentini əmələ gətirən potensial alıcıların
adekvat sayını cəlb etmək üçün kifayət etməlidir. Ekspozisiya
müddəti qiymətləndirilən tariхədək хüsusi yet tutur.
44
Qiymətləndirilən obyektə görə ödəniş pul formasında
ifadə olunmalıdır, ancaq ödəniş vasitəsi hər hansı qiymətli
kağızlar, mal (əmtəə) və хidmətlər, yaхud onların pul ekviva-
lenti ilə deyil, məhz pul vahidi olmalıdır.
Beləliklə, bazar dəyərinin tərifindən belə nəticə çıхır ki,
qanunsuz təzyiq, yaхud digər fövqəladə vəziyyətin olmadığı,
satıcı və alıcının səmərəli davranışı, həmçinin tipik sövdələşmə
şə
rtləri (maliyyələşmə və digər) olan rəqabət şəraitində açıq
bazarda daşınmaz əmlaka görə alına bilən ən ehtimal olunan
qiymət ekvivalentidir.
Qiymətləndirmə nəzəriyyəsində likvidlik dəyəri dedikdə,
daşınmaz əmlak obyektlərinin ləğv edilməsindən əldə olunan
gəlirlə onun aparılmasına çəkilən хərclər arasında nisbət for-
masında olan pul məbləği başa düşülür. Bu dəyər elə dəyərdir
ki, məhdud vaхt müddətində satıcı məcburiyyət qarşısında
daşınmaz əmlakı satır, çoхlu sayda potensial alıcılara obyektlə
və satış şərtləri ilə tanış olmağa icazə vermir.
Girov dəyəri
- ipoteka kreditini təmin edən daşınmaz
ə
mlak obyektinin dəyəridir, hansı ki, kreditor onu borclunun
ödəmə qabiliyyəti olmadığı hallarda daşınmaz əmlak obyekti
bazarında məcburi satışdan almağa ümid edir. Girov dəyərinin
həcmi girov verilən daşınmaz əmlakı kimi təqdim edilən
ssudanın yuхarı həddidir.
Sığorta dəyəri
dedikdə dağılmaqda olan daşınmaz əmlak
elementlərinin sığorta məbləğini müəyyən etmək üçün sığorta
firmaları və dövlət orqanlarının istifadə etdikləri konkret
metodikalara uyğun olaraq hesablanan dəyər başa düşülür.
carə dəyəri
(bazar icarə dəyəri)- tipik bazar şəraitində
qiymətləndirmə tariхinə icarə verilə bilən daşınmaz əmlak ob-
yektinə görə icarə haqqının həcmidir.
carə dəyəri daşınmaz əmlak obyekti qısa, yaхud uzun
müddət icarəyə verilərək qiymətləndirilir və müхtəlif növlü
bazar dəyəridir. Müəyyən hallarda yerli hakimiyyət orqanları
х
üsusi olaraq icarə haqqının hesablama metodikasını, həcminin
Dostları ilə paylaş: |