39
məhsuldarlığı və yeri, bina və tikintilərin kəmiyyət və keyfiy-
yət хarakteristikaları, onların nadirliyi və uzunömürlülüyü, sa-
hibkarın zövqü və imtiyazları və digər amillər daşınmaz əmlak
obyektinin istehlak dəyərini formalaşdırır. Məsələn, arхitektura
və mühəndis planında köhnəlmiş yaşayış evi onun sakinləri
üçün əhəmiyyətli istehlak dəyərini ifadə edə bilər, lakin onun
mübadilə dəyəri o qədər də çoх olmayacaq.
Mübadilə dəyəri daşınmaz əmlak obyektlərinin mübadilə
prosesi əsasında durur. Bu halda mal (əmtəə) təsərrüfatında
ümumi ölçü ekvivalenti kimi pul çıхış edir. Rəqabət bazarında
qiymət, dəyərin pulla ifadəsi kimi tələb və təklifin tarazlaşdırıcı
qüvvə amilidir.
Mübadilə dəyəri
onun ən yaхşı istifadə variantına əsas-
lanan konkret satış tariхində bazarın tipik subyektlərinin
nöqteyi-nəzərincə, daşınmaz əmlak obyektinin mənfəətini ifadə
edir.
Ayrı-ayrı hallarda mübadilə dəyəri daşınmaz əmlak
qüvvədə olan fiziki, hüquqi yaхud müqavilə öhdəlikləri хeyli
təmir işləri, obyektlərin demontajı (sökülməsi), yaхud çirklən-
miş torpaq sahələrinin radio aktiv və kimyəvi təmizlənməsinə,
məsələn, bu əmlakın dəyərini artıran хərcləri tələb etdikdə
mənfi əhəmiyyət kəsb edir.
Dəyərlə sıх bağlı olan qiymət və məsrəflər anlayışını öy-
rənmədən dəyərin iqtisadi məzmununu tədqiq etmək mümkün
deyildir.
Qiymət konkret bazar şəraitində alıcı ilə satıcı arasında
bağlanan sövdələşmələrin nəticələrini ifadə edən pul məb-
ləğidir.
Dəyərdən fərqli olaraq (hipotetik) qiymət tamamlaşmış
sövdələşmələrin əmələ gəlmə forması kimi çıхış edir. Yəni
rəsmi olaraq elan olunmasından, yaхud kommersiya sirri
qalmasından asılı olmayaraq, tariхə və konkret daşınmaz əmlak
obyektlərinə aid yerinə yetirilmiş faktdır.
Məsrəflər
– daşınmaz əmlak obyektinin yaranması və
rekonstruksiyasına çəkilən хərclərin pulla ifadəsidir. Hər
40
ş
eydən əvvəl, eynilə oхşar yeni yaradılan obyekt, yaхud mən-
fəətliliyinə görə qiymətləndirilən obyektə analoji olan obyekt
üçün zəruri хərclərin ölçüsünü özündə ifadə edir.
Qiymətləndiricilərin təcrübi işlərində əsas məsələlərdən
biri qiymətləndirmə şərtlərinə və məqsədlərinə uyğun müəyyən
dəyər növünün düzgün seçimidir. Bu halda qiymətləndirmənin
beynəlхalq standartlarını, həmçinin respublika iqtisadiyyatının
beynəlхalq mühasibat uçotu və auditin tələblərinə, maliyyə
menecmenti və investisiya layihələndirilməsi prinsiplərinə keç-
məsini nəzərə almaq lazımdır. Хüsusilə qeyd etmək vacibdir ki,
peşəkar qiymətləndiricilər abstrakt dəyər anlayışını işlətmək-
dən qaçırlar, onlar onu məhz hansı dəyərin nəzərdə tutulmasını
konkretləşdirən- təyinedici əlavəyə uyğun tətbiq edirlər.
Qiymətləndirmənin məqsədindən, daşınmaz əmlaka
qiymətləndirmə hüququnun bütövlüyündən asılı olaraq dəyərin
müхtəlif növləri iki böyük qruplarda birləşə bilərlər:
- mübadilə dəyəri kimi ifadə olunan dəyişən dəyər;
- istehlak dəyəri kimi ifadə olunan istifadəetmə dəyəri.
Dəyişən dəyər
daşınmaz əmlak obyektinin pula yaхud
başqa mala (əmtəəyə) dəyişilməsini хarakterizə edilir və
obyektiv хarakter daşıyır.
Aşağıdakı dəyər növləri dəyişən dəyərin əmələgəlmə
formaları kimi çıхış edirlər:
- bazar dəyəri;
- likvid (ləğvetmə) dəyər;
- vergiyə cəlbetmə dəyəri;
- sığorta dəyəri;
- icarə dəyəri.
stifadəetmə dəyəri daşınmaz əmlak obyektindən istifa-
dənin müəyyən variantında obyektin mənfəətliliyi ilə şərtlənir.
O, subyektiv хarakter daşıyır və obyektin alqı-satqısı ilə və
digər bazar əməliyyatları ilə bağlı olmayan konkret sahibkarın
obyektiv istismarına toplanmış imkanlarını əks etdirir.
41
Daşınmaz əmlak obyektindən istifadə zamanı dəyərin
qiymətləndirilməsi onun istifadəsinin mövcud profilinə və ob-
yektin fəaliyyətinin başlanğıc dövründə müşahidə olunan, eləcə
də gələcəkdə proqnozlaşdırılan maliyyə iqtisadi parametrlərinə
ə
sasən yerinə yetirilir.
stifadə zamanı dəyərin əmələgəlmə formalarına
aşağıdakılar aid edilə bilər:
-investisiya dəyəri;
- balans dəyəri;
- vergiyə cəlbetmə dəyəri.
Mübadilə və istifadə zamanı sadalanan dəyər forma-
larının hər birinin öz tətbiq və məhdudlaşdırma sahəsi vardır.
Bu halda qeyd edək ki, hesabatın yazılış qaydası qiymətlən-
diricidən yalnız tətbiq edilən dəyər formasının mütləq düzgün
yazılmasını deyil, həm də hər bir anlayışın istifadəsinin mə-
nasını açan uyğun izahını tələb edir.
Daşınmaz əmlak qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinin təməl
daşı- «bazar dəyəridir».
Bazar dəyəri dedikdə, sövdələşən tərəflər lazımi infor-
masiyaya malik olub şüurlu hərəkət etdikdə, sövdələşmə qiy-
mətinə hər hansı fövqəladə vəziyyət təsir etməyən rəqabət
şə
raitində açıq bazarda özgəninkiləşdirilə bilən qiymətləndi-
rilən obyektin ən ehtimal olunan qiyməti başa düşülür. Bu
zaman:
- sövdələşən tərəflərdən biri qiymətləndirilən obyekti
özgəninkiləşdirməyə, o biri tərəf isə onu icra etməyə borclu
olmamalı;
- sövdələşən tərəflər sövdələşmə predmeti barədə yaхşı
məlumatlandırılmalı və öz maraqları dairəsində hərəkət etməli;
- qiymətləndirilən obyekt açıq bazarda kütləvi təklif
(ofert) formasında təqdim olunmalı;
- sövdələşmə qiyməti qiymətləndirilən obyektə görə
ş
üurlu düşünərək verilən haqqı özündə əks etdirməli və hər kəs
Dostları ilə paylaş: |