28
məşğul olan şəxslərin sayının artmasına və göstərdikləri xidmətin keyfiyyətinin
yüksəlməsinə təkan vermişdir. Bu bazarda ən mühüm və zəruri sahibkarlıq növlərindən
biri də, əmlakın müxtəlif növlərinin qiymətləndirilməsi fəaliyyətidir. Qətiyyətlə demək
olar ki, azad sahibkarlıq fəaliyyətinin bu növü bazar münasibətlərinin fəlsəfəsindən irəli
gəlir və müasir əmlak bazarının bunsuz fəaliyyəti, tərəqqisi qeyri-mümkündür.
Ə
mlak nədir? Əmlak bazarı nə deməkdir? Onların qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə
ə
laqəsi necə qurulmuşdur? Bu suallara cavab verməklə, qiymətləndirmə fəaliyyətinin
daha dərindən başa düşülməsinə nail olmaq mümkündür. Azərbaycan Respublikasının
Mülki Məcəlləsində göstərilir ki, əmlak istənilən əşyaların və qeyri-maddi əmlak
növlərinin elə bir toplusudur ki, fiziki və hüquqi şəxslər onlara sahib olur, onlardan
istifadə edir, onlara dair sərəncam verə bilir və əgər qanunvericiliklə qadağan
edilməyibsə, onları məhdudiyyətsiz əldə edə bilər.
Ə
mlak bazarı isə əmlakların alqı-satqısı, dəyişdirilməsi, bağışlanması, vəsiyyət
edilməsi üzrə əməliyyatların məcmusudur. Bu iqtisadi sistem çərçivəsində əmlakın
mülkiyyətçisi, sahibi, səhmdarı və s. səlahiyyətli şəxslər mülki dövriyyənin imkanları
daxilində həmin əmlaka sərəncam verir, ondan istifadə edir, onun faydalı
xüsusiyyətlərindən bəhrələnir. Tənzimlənən bazar iqtisadiyyatının ciddi surətdə nəzarət
olunan sosialist iqtisadi sistemindən əsas fərqi də bundadır. Belə ki, insanlara öz
ə
mlakları ilə müstəqil surətdə davranmaq, reallaşdırmaq hüququ verilir. Lakin, dövlət
özünün qanunları ilə, vergi, kömrük, qiymət siyasəti ilə əmlak bazarını tənzimləyir,
onun inkişafı üçün şərait yaradır, bəzi əmlak növləri üçün isə xüsusi rejim müəyyən
edir. Əgər əmlak bazarı tənzimlənməsəydi, onda bu sahədə pərakəndəlik,
idarəolunmazlıq yaranardı ki, bundan da yalnız dövlət deyil, həm də mülkiyyətçilər,
ə
mlak sahibləri zərər çəkmiş olardılar. Xüsusilə, daşınmaz əmlakın, o cümlədən
torpağın spesifik xüsusiyyətlərini nəzərə alaraq qanunvericiliklə daşınmaz əmlakın
dövriyyəsi, onun bir şəxsdən başqa şəxsə keçməsi üçün xüsusi qaydalar müəyyən
edilmişdir. Belə ki, daşınmaz əmlaka hüquqlar Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində
qeydə alınır. Dövlət Reyestrinə bütün daşınmaz əmlak və onunla əlaqədar mövcud olan
əş
ya hüquqları daxil edilir. Son illərdə qəbul edilən bir sıra normativ hüquqi sənədlərlə
29
(“Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında”, “Torpaq islahatı haqqında” qanunlar və
s.) dövlət mülkiyyətində saxlanılacaq əmlakın (o cümlədən torpağın) əhatə dairəsi və
xüsusiyyətləri müəyyən edilmişdir. Qüvvədə olan qanunvericiliklə həmçinin dövlət
ə
mlakının (o cümlədən torpağın) bələdiyyə ehtiyacları üçün bələdiyyələrin
mülkiyyətinə və ya istifadəsinə verilməsi qaydaları da müəyyən edilmişdir. Eyni
zamanda bunun əksinə olaraq, ictimai və dövlət ehtiyacları üçün bələdiyyə və xüsusi
mülkiyyətdə olan əmlakın alınması da nəzərdə tutulur. Bütün bunlar göstərir ki,
ə
mlakın hansı mülkiyyətdə olmasından asılı olmayaraq ondan səmərəli istifadə təmin
olunmalıdır.
Burada
dövlətin
və
insanların
maraqları
uzlaşdırılmalıdır.
Qanunvericilikdə həmçinin əmlakla bağlı əməliyyatların (əqdlərin) məhdudlaşdırılması
halları da aradan qaldırılır. Lakin, elə əşyalar (əmlak) da vardır ki, onların ya mülki
dövriyyədə olmasına yol verilmir (mülki dövriyyədən çıxarılır), ya da mülki dövriyyəsi
məhdudlaşdırılır. Belə əşyaların siyahısı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi
ilə müəyyən edilir. Başqa sözlə, dövriyyədən çıxarılmış (alınıb-satılması mümkün
olmayan və yaxud vətəndaşların xüsusi mülkiyyətində ola bilməyən) əmlak istisna
olmaqla, bütün əmlak növləri alqı-satqı, girov, bağışlama, dəyişmə, miras və s. obyekti
ola bilər. Bütün bunlar respublikamızda əmlak bazarının inkişafı üçün münbit şəraiti
təmin etmişdir. Belə ki, əmlakla bağlı əməliyyatlar (alqı-satqı, dəyişmə, girov qoyma,
vergiyə cəlb etmə, sığorta etmə və s.) zamanı hər bir əmlak ozünün dəyəri, başqa sözlə,
faydalılıq dərəcəsi çərçivəsində əhəmiyyət kəsb edir. Beləliklə də, əmlakın dəyərinin
onun qiymətində real və düzgün müəyyən edilməsi məsələsi aktuallaşır. Əmlakın real
qiymətinin müəyyən edilməsi həm də, ona görə əhəmiyyətlidir ki, bu qiymət əmlakla
bağlı əməliyyatlar zamanı tərəflərin ümumi rəyə gələ biləcəyi, razılaşacağı qiymətdir.
Deməli, əmlakın dəyərinin dəqiq və obyektiv müəyyən edilməsi əmlak bazarında
ə
mlakın qiyməti ilə bağlı tərəflərin bir-birinə qarşılıqlı etimadını şərtləndirən ən
mühüm amildir. Əmlakın müəyyən olunmuş qiyməti onun real dəyərindən
kənarlaşmışdırsa, onda bu, mülki dövriyyəyə girən bir tərəfin marağını təmin etsə belə,
digər tərəfin maraqlarını, daha doğrusu, əmlak menafelərini pozur. Qeyd etmək
lazımdır ki, müstəqilliyimizin ilk illərində ölkəmizdə baş verən yüksək inflyasiya
30
prosesləri nəticəsində əmlakın real (bazar) dəyəri ilə, onun balans dəyəri arasında
kəskin fərqlər yaranmışdır. Həmin fərqlərin aradan qaldırılması məqsədi ilə 1993, 1994
və 1996-cı illərdə aparılan əsas fondların yenidən qiymətləndirməsi tədbirləri isə nəinki
bu kimi kənarlaşmaları aradan qaldırdı, əksinə bəzi əmlak növləri üzrə bu fərqlərin
hətta (az və çox dərəcədə) artımına səbəb oldu. Qeyd olunan bu məqamlar
qiymətləndirmə fəaliyyətinin ölkəmizdə inkişafını və genişlənməsini daha da
sürətləndirdi.
Əmlakın real qiymətini konkret əmsallarla, yaxud ümumi qaydalarla deyil, hər bir
ə
mlaka fərdi yanaşmaqla, onun xüsusiyyətlərini nəzərə almaqla müəyyən etmək
mümkündür. Göründüyü kimi, əmlak bazarının qiymətləndirməyə olan ehtiyacı bu
fəaliyyətin hüquqi tənzimlənməsini labüd etmişdir.
Azərbaycanda əmlak bazarının və xüsusi mülkiyyətin genişlənməsinə xidmət
edən dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi prosesi də əmlakın real qiymətinin ortaya
çıxarılması məsələsini aktuallaşdırdı. Əvəzsiz şəkildə özəlləşdirilən dövlət əmlakı
istisna olmaqla, qalan bütün hallarda özəlləşdirilən əmlakın ilkin satış qiyməti müəyyən
edilməlidir. Bu halda qiymətləndirmə dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin bir
mərhələsi kimi çıxış edir. Özəlləşdirmə prosesinin sürəti və keyfiyyəti bilavasitə
özəlləşdirilən əmlakın qiymətinin düzgün müəyyən edilməsindən asılı olur. Bu məqamı
nəzərə alaraq özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin qiymətləndirilməsi sivil
dünya ənənələrinə uyğunlaşdırılaraq özəlləşdirməyə məsləhətçilərin seçilməsi və
ə
mlakın qiymətləndirilməsinin yeni metodikasının işlənib hazırlanması təmin
edilmişdır.
Hazırda peşəkar ekspertlər tərəfindən aparılan qiymətləndirmə fəaliyyəti bazar
infrastrukturunda ən vacib sahələrdən birinə çevrilməkdədir. Əks halda bu, müxtəlif
mülkiyyət formalarında olan müəssisələr, təşkilatlar, şirkət və firmalarla yanaşı
dövlətin milli maraqlarına böyük zərər vurulması ilə nəticələnə bilər. Ona görə də milli
resursların ekspertizası, kompleks qiymətləndirilməsi və idarə olunması sahələrində
peşəkar
qiymətləndirmə
fəaliyyətinin
inkişafı
dövrümüzün
təxirəsalınmaz
tələblərindəndir. Bu şərtin labüdlüyü həm də, bazar infrastrukturlu iqtisadiyyatın
Dostları ilə paylaş: |