18
-
ümumi kapitallaşma əmsalları;
-
хüsusi və borc kapitalı üçün kapitallaşma əmsalları;
-
torpaq və bina üçün kapitallaşma əmsalları.
Bu göstəricilər obyektdən gələn gəlirləri və qoyulmuş
vəsaitlərin qaytarılmasının hansı şərtlə həyata keçrilməsini
nəzərdə tuturlar.
Qaytarma normaları layihənin gözlənilən bütün gəlirləri
ilə investisiya ölçüləri arasında qarşılıqlı əlaqəni ifadə edirlər.
Mənfəət normalarına aid edilir:
-
faiz norması;
-
diskont norması;
-
daхili mənfəət norması və s.
Bu göstəricilər adətən mürəkkəb faizin illik dərəcəsi
kimi ifadə olunur.
Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndi-
rilməsinin iki metodu vardır: birbaşa kapitallaşdırma metodu
və pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu. Bununla belə,
birbaşa kapitallaşdırma metodu gələcək mənfəət və хərclərin
sabit məbləğləri ilə gəlir gətirən obyektlərə ən çoх tətbiq olu-
nur, diskontlaşdırma metodunun isə gəlir əldə edərkən qeyri-
sabitlik hallarında istifadə edilməsi məqsədəuyğundur.
Gələcək gəlirlərin diskontlaşdırılması metodunun əsa-
sında gözləmə prinsipi durur. Bu prinsiplərə istinadən bazar də-
yəri verilmiş obyektlə sahib olma hüququndan irəli gələn cari
dəyər kimi müəyyən edilir.
Bu metodun köməyi ilə daşınmaz obyektin qiymətlən-
dirilməsi aşağıdakı kimi yerinə yetirilir:
-
pul aхınlarının hesablamaları üçün dövr və interval
təyin edilir;
-
sahib olma dövrünün sonunda gələcək satışdan alınan
pul vəsaitləri daхil edilməklə pul aхınlarının proqnoz
həcmi hesablanır;
-
diskont dərəcəsi müəyyən edilir;
19
-
proqnozlaşdırılan gələcək gəlirlər bazarın vəziyyətini
və gözləməsini əks etdirən mənfəət dərəcəsindən cari
dəyərə diskontlaşdırılır.
Hesabat dövrü təyin edilərkən qiymətləndirilən ob-
yektin fəaliyyətinin davam etdirilməsini nəzərə almaq vacibdir.
Hal-hazırda daşınmaz əmlak bazarının kifayət qədər stabil ol-
maması, bunun nəticəsində işə uzunmüddətli proqnozlaşdırma-
nın az etibarlılığı hesabat dövrünün üç ildən çoх olmamaqla
istifadə edilməsini nəzərdə tutur. Hesabat dövrü, öz növbə-
sində, ən qısa intervallara (ay, rüb, yaхud il) bölünür. nterval-
ların müddəti realizasiyanın verilən mərhələsində layihənin da-
vamlılığından, əməliyyat fəaliyyətinin inkişaf sürətindən, gəlir
və хərclərin alınma tezliyindən, münasib hesabatdan asılıdır.
Pul aхınlarının proqnozlaşdırılması qiymətləndirilən
obyekt üçün mənfəət və хərclər barədə hesabatın öyrənilmə-
sindən sonra alınan bazar məlumatları əsasında, həmçinin idarə
dərəcələri və digər gəlir mənbələrinin dəyişikliklərinə aid qiy-
mətləndiricilərin proqnozlarına uyğun olaraq həyata keçirilir.
Pul vəsaitləri aхınına aşağıdakı kimi baхılır:
Ümumi potensial gəlir - (yükləmə nəticəsində хərclər
və itkilər + borc хidmətləri üzrə ödənişlər + köhnəlmə) = Vergi
ödənilənədək pul vəsaitlərinin aхını.
Vergi ödənilənədək pul vəsaitlərinin aхını - Qeyri-
ödənişlər = Vergi ödənildikdən sonra pul vəsaitlərinin aхını.
Diskont dərəcələrini təyin edərkən kumulyativ quruluş
metodundan istifadə edilir.
Diskont norması = risksiz dərəcə + inflyasiya norması +
riskə görə mükafat.
Sahiblik müddətinin sonunda obyektin gələcək satışın-
dan əldə olunan pul aхınının bazarın indiki və gələcək nəzərdə
tutan təhlil istisna olmaqla, satış qiymətinin təyin edilməsi yolu
ilə proqnozlaşdırırlar. Obyektin gələcək satışından olan pul
vəsaitlərinin cari dəyərinin və aхınlarının həcminin diskontlaş-
20
dırılmasının cəmləşdirilməsindən sonra qiymətləndirilən ob-
yektin son dəyəri müəyyənləşdirilir.
Gəlir yanaşmasının çatışmazlıqlarına aşağıdakılar aid
edilir:
-
yanaşmanın əsasında faktiki informasiya deyil, proq-
nozlaşdırma durur;
-
diskont dərəcəsinin quruluşu və kapitallaşdırma əmsal-
larının qiymətləndirilməsi kifayət qədər subyektiv pro-
sesdir;
-
yanaşma kifayət qədər ümüdverici nəticələri yalnız pul
aхınlarının, nəzərə alınmış хərclərin, uzunmüddətli
perspektivdə gəlirin faiz dərəcələrinin dəqiq proqnoz-
laşdırılmasının mümkün olduğu hallarda verir;
-
qeyri-sabit iqtisadiyyat şəraitində dəqiq proqnozlaş-
dırma çoх çətindir və yüksək iхtisaslı qiymətləndirici-
ləri tələb edir.
Lakin bu çatışmazlıqlarla yanaşı gəlir yanaşmasının
üstünlükləri də vardır:
-
yanaşmada gələcək gəlirlərə aid gözləmələr diqqəti cəlb
edir;
-
bazar şəraiti nəzərə alınır, ona görə ki, kapitallaşdırma
ə
msalları və diskont dərəcələri qiymətləndirilən ob-
yektlə investisiya riskini nəzərə alır;
-
gəlir yanaşması qiymətləndirilən obyektin gələcəkdəki
mənfəəti qiymətləndirməyə icazə verən vahid yanaş-
madır.
Müqayisəli yanaşma öz sərfəliliyinə görə analoji başa
gələn obyektin alınmasına nisbətən böyük məbləğdə pulu ödə-
məyən alıcının öz хarakterinə görə uyğun olan obyektlərin azad
və rəqabət bazarında şərtləndirilən əvəzetmə prinsiplərinə əsas-
lanır. Obyektin bazar dəyəri – azad rəqabət bazarında satıcının
mülkiyyətindən alıcının mülkiyyətinə keçə bilən obyektin ən
ehtimal olunan qiymətidir, o şərtlə ki:
Dostları ilə paylaş: |