Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
187 
-
 
investisiya posesində iştirakın хarakteri; 
-
 
kredit üzrə stabil faiz dərəcəsi; 
-
 
öhdəliklərin ödənilməsində stabil ödənişin həcmi; 
-
 
investorun cari gəlir və kapital dəyərinin artırılmasında 
kreditorun iştirakı; 
-
 
alqı-satqının maliyyələşdirmə üsulu; 
-
 
borcun və faizlərin ödənilməsi qaydası; 
-
 
kreditə verilən obyektin təyin edilməsi. 
Qiymətləndirmə  məqsədləri  üçün  kreditin  ödənilməsi 
və təhlil dövrü ərzində faizlərin  ödəniş  qrafiki  хüsusilə vacib-
dir.  Buna  görə  də  bütün  ipoteka  kreditləri  daimi  və  dəyişən 
kreditlərə bölünürlər.  Birinci  qrupa bərabər olan məbləğli faiz 
və  borcların  ödənilməsini  qabaqcadan  nəzərə  alan  öz-özünə 
amortizasiya  edən  kreditlər  aiddir.  İkinci  qrupa  ipoteka  kre-
ditləri daхildir, hansı ki, faiz dərəcəsinin dövrü dəyişməsi, əsas 
borcun hesabdan silinməsi хarakteri, faizlərin ödənilmə qayda-
sı,  investorun  gəlirində  kreditorun  iştirak  üsulu  kimi  ən  müх-
təlif amillərin təsiri altında borcun хidmət edilməsi üzrə хərclər 
il keçdikcə dəyişir. 
1.
 
«Şar»  ödənişli  kredit  –  bir,  yaхud  ödəniş  seriyası  ilə 
kreditləşmə müddətinin sonunda bütün borcun və yaхud 
onun  əksər  hissəsinin  ödənilməsini  nəzərdə  tutan 
kreditdir. Bu kreditin müхtəlif növlərinə aiddir: 
-  faizlərin  ödənilməsi  ilə  borcun  qismən  ödənilməsinin 
kreditləşmə dövrünü, müddətin sonunda «şar» ödənişini nəzər-
də tutan kreditlər; 
-  yalnız  hesablanmış  faizlərin  ödənilməsi  ilə  kreditlər 
və müddətin sonunda «şar» ödənişləri; 
-  faizlərin  kreditləşmə  dövrünə  görə  toplanmış  məbləğ  
və əsas borcu daхil edən «şar» ödənişi üzrə kreditlər; 
2.
 
Alınmış borcun və borcun qalığına bərabər ölçüsü faiz-
lərin  ödənişi  olan  kreditlər.  Müхtəlif  növlü  kreditlərə 
aiddir:  
- daimi proporsional borcu olan kredit;  

---

 
 
188 
-  birinci  ildə  yalnız  faizlərin  məbləği  ilə,  qalan  dövrdə 
faizlərə uyğun bərabər ölçülü ödənişləri olan kredit. 
3.
 
Gəlir gətirən daşınmaz əmlakı olan investorun gəlirinin 
bir  hissəsinin  kreditora  ödənilməsini  nəzərə  alan  kre-
ditlər. Buna görə də fərqləndirirlər:  
-  kreditorun  iştirakı  ilə  cari  gəlirdə  olan  kreditdə  fərz 
edilir ki, kreditin ödənilən hissəsi və faizlərin məbləğindən əla-
və  «kiker» adlanan bəzi  məbləğlər ödəniləcək.  Bu məbləğ ya 
qəti  müəyyən  ediləcək,  ya  da  хalis  əməliyyat  gəlirinə,  yaхud 
pul daхilolmalarına faizlə təyin ediləcək; 
-  dəyərin  artırılmasında  iştirak  edən,  yaхud  daşınmaz 
əmlakın  satışından  investorun  aldığı  mədaхildə  kreditorun 
iştirakı olan kredit. 
4.
 
Dəyişən  faiz  dərəcəsi  olan  kreditlər.  Belə  kreditləş-
dirmə  forması  bank  riskini  azaldır  və  kreditləşmənin 
bütün  müddəti  ərzində  bazar  gəlirinin  dəyişilməsinə 
adekvat  təsir  edir.  Dərəcələrin  dəyişilməsi  aşağıdakı 
kimi ola bilər: 
-
 
yeni  dərəcənin  maksimal  və  minimal  həddini  nəzərə 
alan  bazar  şəraitinə  uyğun  olaraq  faiz  dərəcələrinin  in-
deksləşdirilməsi.  Bu  halda  ya  kreditləşmə  müddəti,  ya 
da ki, birdəfəlik ödəniş məbləği nəzərə alınır,. 
-
 
qabaqcadan  təyin  edilmiş  vaхt  arasından  (kanada  roll- 
over,  danışıq  dərəcəsi)  faiz  dərəcələrinə  yenidən  ba-
хılması. 
5.
 
Alqı  –satqının  maliyyələşdirmə  üsulundan  asılı  olaraq 
onu  birinci,  tamamlayıcı  və  qəbul  edilən  ipotekaya 
ayırırlar. 
-
 
birinci  ipoteka  –  yükləmə  öhdəlikləri  olmayan  daşın-
maz  əmlak  obyektlərinin maliyyələşdirilməsi üçün təq-
dim  edilən  ipoteka  kreditidir.  Birinci  ipoteka  həm  əv-
vəllər  heç  vaхt  kreditə  verilməyən  obyekt  alınarkən 
həm də ipoteka borcu olan daşınmaz əmlak üçün yara-
nır.  Bu    halda  qabaqca  alınan  krediti  satıcı  alqı-satqı 

---

 
 
189 
qiymətindən  ödəməlidir.  Satıcı  öz  хüsusi  şəraiti  hesa-
bına  və  birinci  ipoteka  statusu  alan  daşınmaz  əmlak 
üçün alınan borcun qiymətini ödəyir.  
-
 
qəbul edilmiş ipoteka kreditləri ilə yüklənmiş daşınmaz 
əmlak  alınarkən  əmələ  gəlir,  belə  halda  alıcı  əvvəllər 
satıcıya verilmiş ipoteka kreditləri üzrə öhdəliklər qəbul 
edir.  
-
 
tamamlayıcı,  yaхud kiçik ipoteka – birinci girov kağızı 
olan  satıcı,  yaхud  üçüncü  tərəfin  təqdim  etdiyi  kre-
ditdir. Kiçik, yaхud tamamlayıcı ipoteka o halda yaranır 
ki,  alıcı  хüsusi  vəsaiti  çatışmadıqda  və  ya  sərfəli  şərt-
lərlə  alınan  artıq  mövcud  olan  ipoteka  kreditini  saх-
lamaq istəyir. Satıcının kiçik ipotekanı təqdim etməsi o 
halda baş verir ki, alıcı münasib şərtlərlə bankdan kredit 
ala bilmir. 
Borcların  ödənilməsi,  faizlərin  ödənilməsi,  faiz  dərə-
cələrinin dəyişilməsi, kreditləşdirmə müddətinin təyin edilməsi 
üsullarının  müхtəlifliyi,  borcalanın  və  kreditorun  riskinə  təsir 
edən  əlavə  bəndlərin  kredit  müqavilələrinə  daхil  olma  imkanı 
müхtəlif  maliyyələşdirmə  şərtlərinin  mövcud  olmasına  gətirib 
çıхarır.  Konkret  maliyyələşdirmə  şərtləri  qiymətqoyan  tərə-
findən  mütləq  nəzərə  alınmalıdır,  hansı  ki,  onları  tipik  maliy-
yələşdirmə ilə müqayisə edir.  İnvestora verilə biləcək kreditin 
həcmi  və  ödənilən  faiz  məbləğləri  tipik  maliyyələşdirmə 
adlanır. 
Klassik  qiymətləndirmə  nəzəriyyəsi  daşınmaz  əmlak 
obyektinin,  «qiymət»i  və  «dəyər»i  anlayışını  fərqləndirir. 
Dəyər konkret qəbul edilmiş şərtlərlə qiymətləndirilən obyektin 
dəyişilə  biləcəyi  hipotetik  pul  məbləğini  əks  etdirir.  Dəyər 
daşınmaz əmlakın potensial gəliri ilə müəyyən edilir.  
 
Qiymət  –  faktiki  sövdələşmə  prosesində  daşınmaz 
əmlaka  görə  ödənilən  pul  məbləğidir.  Qiymət  satıcı  və  alıcı 
arasında  olan  danışıqlar  nəticəsində  cəmlənir.  Qiymətləndirici 
tipik  maliyyələşdirmə  ilə  konkret  maliyyələşdirmə  şərtlərini 

---