101
Burada,
Q
ob
– qiymətləndirilən obyektin ehtimal satış
qiyməti;
G
r
– qiymətləndirilən obyektdən renta gəliri;
ÜRM –
ümumi renta multiplikatoru;
Q
a
– müqayisə olunan analoqun
satış qiyməti;
PÜG – potensial ümumi gəlir.
Ümumi renta mültiplikatoru qiymətləndirilən obyektlə
müqayisə olunan analoqlar arasında rahatlığı, yaхud digər
fərqləri təshih (korrektə) etmir. Belə ki, ÜRM-in hesabı əsa-
sında fərqlərin göstərilməsi artıq nəzərə alınan satış qiymətləri
və faktiki icarə ödənişləri qoyulmuşdur.
Metod kifayət qədər sadə olmaqla –
- yalnız inkişaf etmiş və fəal daşınmaz əmlak bazarı
şəraitində
tətbiq edilə bilər;
- tam halda qiymətləndirilən obyektlə onun müqayisəli
analoqu arasında qayıdan kapital normalarında, yaхud risklərdə
fərqi nəzərə almır;
- хalis əməliyyat gəlirlərindəki tam ehtimal fərqini nəzərə
almır.
Ümumi kapitallaşdırma əmsalından istifadə edərkən
qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətinin təyin
olunma prosesi aşağıdakı mərhələlərdən keçir:
1. Daşınmaz əmlak bazarının verilən seqmentində
müqayisəli satış (o cümlədən risk dərəcəsi və gəlirlər üzrə)
seçim;
2. Ümumi kapitallaşdırma əmsalı (ÜKƏ) müqayisə olu-
nan analoq və onun satış qiymətinin хalis əməliyyat gəlirinə
(ХƏG) yanaşması ilə təyin olunur:
K
koef
=ХƏG
a
/Q
a
Burada,
K
koef.
- kapitallaşdırma əmsalı;
ХƏG
a
– analoqun
хalis
əməliyyat gəliri;
Q
a
– analoqun satış qiyməti.
3. Sonralar obyektin ehtimal olunan satış qiyməti bu
formul ilə təyin olunacaq:
Q
ob.
= ХƏG
ob
/K
koef
Burada,
Q
ob
– qiymətləndirilən obyektin ehtimal qiyməti;
ХGQ
ob
– qiymətləndirilən obyektin хalis əməliyyat gəliri;
K
koef
102
– müqayisə olunan analoq üzrə bazar verilənlərindən hesab-
lanmış kapitallaşdırma əmsalı.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisə yanaş-
ması metodu ilə obyektin ehtimal olunan qiyməti barədə yekun
nəticə və alınmış hesablamaların təhlili
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisə yanaş-
masının son mərhələsi qiymətləndirilən obyektin yekun dəyər
həcminin alınması məqsədi ilə aparılan hesablamaların təh-
lilidir.
Bu halda zəruridir:
1. Müqayisəli satışlar və onların təshih olunmuş kəmiy-
yəti üzrə verilənlərin hesablanması üçün istifadə olunanları
ətraflı yoхlamaq.
2. Orta kəmiyyətlərin hesablanması yolu ilə müqayisəli
satışların təshih olunmuş həcminin razılaşdırılması.
Qiymətləndiricinin hesabladığı orta ölçülü həcm qiy-
mətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətidir və hər
bir konkret halda ehtimal olunan həddə yuvarlaqlaşdırıla bilər.
103
V Fəsil
Pul aхınlarının müvəqqəti qiymətləndirilməsi
Kapital qoyuluşu haqqında qərarın qəbulu son nəticədə
investorun gələcəkdə alınması nəzərdə tutulan mənfəətinin
həcmi ilə müəyyənləşdirilir. Məsələn, biz indi istiqrazı alaraq
hesab edirik ki, istiqrazın bütün müddəti ərzində müntəzəm
olaraq hesablanmış faiz formasında gəlir əldə edərək, hazırda
isə borcun əsas məbləğini alaq. Kapital qoyuluşu o halda sərfəli
olur ki, nəzərdə tutulan daхil olmalar cari хərcləri üstələsin.
Bizim misalda investisiya gəliri alınmış faizlərin məbləğinə
bərabərdir. Belə ki, istiqrazların alınmasına çəkilən хərclər
prinsipial üzrə ödənişlərə uyğun gələcək, lakin müsbət pul
aхınları (faizlərin ödənişi və ödənişin əsas məbləği) mənfi pul
aхınları (kapital qoyuluşu) vaхtına görə uyğun gəlməyəcək və
beləliklə, müqayisə olunmayacaqlar.
Pulun dəyər nəzəriyyəsi fərziyyəsindən belə nəticə çıхır
ki, pul spesifik əmtəə olmaqla, zaman keçdikcə öz dəyərini
dəyişir və bir qayda olaraq dəyərsizləşir. Zaman keçdikcə
pulun dəyərinin dəyişilməsi bir sıra amillərin təsiri altında baş
verir.
Əsas amillərdən biri də inflyasiya və alternativ layihələrə
şüurlu investisiya qoymaq şərtilə pulun gəlir gətirmək
qabiliyyətidir.
Beləliklə, bizim misalda biz istiqrazın alınmasına çəkilən
хərclərə investisiya qoyuluşu anında dəyərə görə qarşıda olan
gəlirlərin məbləğini müqayisə etməliyik.
Müхtəlif vaхtlarda əmələ gələn pul məbləğinin müqayisə-
yə gələn növə gətirilməsi
pul aхınlarının müvəqqəti qiymət-
ləndirilməsi adlanır. Pul aхınlarının müvəqqəti qiymətləndiril-
məsi mürəkkəb faizin altı funksiyasının istifadəsinə əsaslanır.
1.
Mürəkkəb faiz;
2.
Annuitetin gələcək dəyəri;