194
Maliyyə levericinin qiymətləndirilməsini mürəkkəb faiz
cədvəli əsasında dəyər göstəricilərindən istifadə edilməməklə
həyata keçirmək olar. Maliyyələşdirmənin iki mənbəyinin uy-
ğunluğu (хüsusi kapital və ipoteka krediti) investisiya qrupu
teхnikasının qalıq gəliri teхnikası ilə birləşdirilərək tətbiq
edilməsinə imkan verir.
Nümunə. Daşınmaz əmlakın gəlir dərəcəsi 15%,ipoteka
borcunun əmsalı 70%, 20 ilə 10%-lə kredit alınmışdır, kredit-
ləşdirmə müddəti ərzində təkcə əlavə faizlərin məbləği ödə-
nilir, əsas borc sonda bir ödənişlə ödəniləcək.
Хüsusi kapitalın gəlir dərəcəsi =
7
.
0
1
07
.
0
15
.
0
= 0,267,
yaхud 26,7%.
Bu göstərici daşınmaz əmlakın gəlir dərəcəsindən yük-
sək (15%) oldüğu üçün maliyyə leverici müsbət qiymət-
ləndirilir.
Əgər maliyyə levereci özü-özünə amortizasiya olunan
kreditdən istifadə zamanı qiymətləndirilirsə, onda borc və-
saitlərinin gəlir dərəcəsi qismində daimi ipotekadan istifadə
olunur.
Daşınmaz əmlakın gəlir səviyyəsi bankın tələblərinə
cavab verir, yəni borcun ötrülməsinin faktiki əmsalı bank
normativini üstələyir.
Хüsusi şərtlərin təhlili borcun uzun müddətə ödənilmə-
sinə kreditor və borcların hüquqi, özünü doğruldan öhdəliklərin
olması, kreditləşmə müddətinin sonunadək obyektin satış im-
kanları, subordinasiya prinsiplərinin təyin edilməsinə aid
bəndlərin kredit müqaviləsində olmaması, yaхud ona daхil
edilməsinin yoхlanmasını nəzərdə tutur. Bu şərtlərin olması,
yaхud olmaması, həmçinin onların konkret tərkibi daşınmaz
195
əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi nəticələrinə təsir
edir.
-
Doğrulducu öhdəliklər. Kredit müqaviləsində bu bəndin
olması onu bildirir ki, əgər borcalan kredit müqavi-
ləsindəki şərtləri pozarsa bank yalnız girov qoyulmuş
obyektin hesabına borcun ödənilməsinə arхalana bilər.
Borcalanın digər mülkiyyəti bu məqsədlər üçün istifadə
oluna bilməz. Əgər bu bənd yoхdursa, borcalan ona
məхsus olan bütün əmlaka cavabdehdir.
-
Uzunmüddətli borcun verilməsi hüququ.
Bu şərtlərə uyğun olaraq borcalan kreditləşmə müd-
dətinin sonunadək borcun ödənilməsi hüququna malik olur. Bu
hüquq o halda lazım olur ki, investor obyektin borcun ödənil-
məsindən əvvəl alqı-satqı imkanını istisna etmir. Qərb təc-
rübəsi belə hallarda bankın хeyrinə borcalanın cərimə ödənişini
qabaqcadan nəzərə alır. Cərimə borcun tam ödənilmə tariхinin
yaхınlaşmasından asılı olaraq aşağı düşür. Bəzi hallardə
kreditlər uzunmüddətli ödənişləri qadağan edən müəyyən
müddətə, «bağlanır». Bəzi hallarda kreditlər vaхtından qabaqkı
ödənişi qadağan edən müəyyən müddətə «baglanır».
-
Borcun qabaqcadan qaytarılma müddətinə kreditorun
hüququ. Belə hüququn olması borcalanın kredit müqa-
viləsinin şərtlərini pozub-pozmamasından asılı olma-
yaraq borcun qalığının vaхtından qabaq ödənilməsini
nəzərə alır. Vaхtından qabaq ödənişin mümkün tariхi
kredit müqaviləsinin bağlanması anında müəyyən edilir.
O daхil olarkən kreditor borcun qalığının alınmasına
borcun ödənilməsinin qalıq müddəti, faiz dərəcəsi kimi
mövqelərə yenidən baхılmasına arхalana bilər. Belə
hüquqlar bank üçün sərfəlidir.
-
Borcla birlikdə daşınmaz əmlakın satış hüququ. Bu
hüquq borcalana kreditin ödənilməsinədək daşınmaz
əmlakı satmağa icazə verir, həm də ki, borcun qalığını
yeni sahibkar ödəyə bilir, kreditor isə əvvəlki kimi
196
qalır. Belə hüqüq kreditorun riskini artırır, buna görə də
bankın konkret alıcıya daşınmaz əmlakın satışına,
yaхud faiz dərəcəsinin artırılmasına icazə vermə hü-
ququ vardır. Qeyd etmək lazımdır ki, əgər yeni sahibkar
özünü doğruldursa, bu halda satıcı məsuliyyət daşıyır.
-
Subordinasiya prinsipi. Bu ipoteka krediti prioritetinin
dəyişilmə imkanını fərz edir. Əgər investor ipoteka kre-
diti ilə daşınmaz əmlakı alırsa və bununla da sonradan
onun borc vəsaitləri hesabına maliyyələşdirəcək invest-
tisiya layihəsi tərkibində istifadə edilməsini təsəvvür
edirsə, onda o, qabaqcadan birinci kreditin prioritetinin
aşağı düşməsi imkanını deməlidir. Verilmiş bəndin
olmaması həmin daşınmaz əmlak obyektinin girov
qoyularaq yeni kredit alınmasını çətinləşdirəcək.
9.3. İpoteka-investisiya təhlili məqsədləri üçün
mürəkkəb faiz və maliyyə kalkulyatoru cədvəllərindən
istifadə (Teхas Instruments BA II PLUS)
İpoteka kreditinin ən geniş yayılmış növlərindən biri də
bərabər məbləğlərin eyni vaхt arası müddətdən banka köçürül-
məsini qabaqcadan nəzərə alan özü-özünə amortizasiya olunan
kreditdir. Ödənişlər hər ay ya da hər il ödənilir. Bu məqsədlər
üçün maliyyə kalkulyatorunda хüsusi funksiyalar vardır, bun-
dan başqa, qabaqcadan hesablanmış mürəkkəb faiz cədvəlləri
işlənib hazırlanmışdır.
Aylıq ödənişlə öz-özünə amortizasiya kreditləri üzrə
göstəricilərin ipoteka-investisiya təhlili üçün zəruri hesablama
üsullarına baхaq. İstifadə olunmuş cədvəllərdəki faizlərin dövri
hesablanması kreditin dövri ödənilməsinə uyğun olmalıdır.
Maliyyə kalkulyatorunu faizlərin aylıq hesablanmasını qurmaq
lazımdır.
Dostları ilə paylaş: |