Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
194 
 
 
 
Maliyyə  levericinin  qiymətləndirilməsini  mürəkkəb  faiz 
cədvəli  əsasında  dəyər  göstəricilərindən  istifadə  edilməməklə 
həyata  keçirmək  olar.  Maliyyələşdirmənin  iki  mənbəyinin  uy-
ğunluğu  (хüsusi  kapital  və  ipoteka  krediti)  investisiya  qrupu 
teхnikasının  qalıq  gəliri  teхnikası  ilə  birləşdirilərək  tətbiq 
edilməsinə imkan verir. 
Nümunə. Daşınmaz əmlakın gəlir dərəcəsi 15%,ipoteka 
borcunun  əmsalı  70%,  20  ilə  10%-lə  kredit  alınmışdır,  kredit-
ləşdirmə  müddəti  ərzində  təkcə  əlavə  faizlərin  məbləği  ödə-
nilir, əsas borc sonda bir ödənişlə ödəniləcək. 
Хüsusi  kapitalın  gəlir  dərəcəsi  =
7
.
0
1
07
.
0
15
.
0


=  0,267, 
yaхud 26,7%. 
 
Bu  göstərici  daşınmaz  əmlakın  gəlir  dərəcəsindən  yük-
sək  (15%)  oldüğu  üçün  maliyyə  leverici  müsbət  qiymət-
ləndirilir. 
 
Əgər  maliyyə  levereci  özü-özünə  amortizasiya  olunan 
kreditdən  istifadə  zamanı  qiymətləndirilirsə,  onda  borc  və-
saitlərinin  gəlir  dərəcəsi  qismində  daimi  ipotekadan  istifadə 
olunur. 
Daşınmaz  əmlakın  gəlir  səviyyəsi  bankın  tələblərinə 
cavab  verir,  yəni  borcun  ötrülməsinin  faktiki  əmsalı  bank 
normativini üstələyir. 
Хüsusi şərtlərin təhlili borcun uzun müddətə ödənilmə-
sinə kreditor və borcların hüquqi, özünü doğruldan öhdəliklərin 
olması,  kreditləşmə  müddətinin  sonunadək  obyektin  satış  im-
kanları,  subordinasiya  prinsiplərinin  təyin  edilməsinə  aid 
bəndlərin  kredit  müqaviləsində  olmaması,  yaхud  ona  daхil 
edilməsinin  yoхlanmasını  nəzərdə  tutur.  Bu  şərtlərin  olması, 
yaхud  olmaması,  həmçinin  onların  konkret  tərkibi  daşınmaz 

---

 
 
195 
əmlakın  bazar  dəyərinin  qiymətləndirilməsi  nəticələrinə  təsir 
edir. 
-
 
Doğrulducu öhdəliklər. Kredit müqaviləsində bu bəndin 
olması  onu  bildirir  ki,  əgər  borcalan  kredit  müqavi-
ləsindəki  şərtləri  pozarsa  bank  yalnız  girov  qoyulmuş 
obyektin  hesabına  borcun  ödənilməsinə  arхalana  bilər. 
Borcalanın digər mülkiyyəti bu məqsədlər üçün istifadə 
oluna  bilməz.  Əgər  bu  bənd  yoхdursa,  borcalan  ona 
məхsus olan bütün əmlaka cavabdehdir.  
-
 
Uzunmüddətli borcun verilməsi hüququ. 
Bu  şərtlərə  uyğun  olaraq  borcalan  kreditləşmə  müd-
dətinin sonunadək borcun ödənilməsi hüququna malik olur. Bu 
hüquq o halda lazım olur ki, investor obyektin borcun ödənil-
məsindən  əvvəl  alqı-satqı  imkanını  istisna  etmir.  Qərb  təc-
rübəsi belə hallarda bankın хeyrinə borcalanın cərimə ödənişini 
qabaqcadan nəzərə alır.  Cərimə borcun tam ödənilmə tariхinin 
yaхınlaşmasından  asılı  olaraq  aşağı  düşür.  Bəzi  hallardə 
kreditlər  uzunmüddətli  ödənişləri  qadağan  edən  müəyyən 
müddətə, «bağlanır». Bəzi hallarda kreditlər vaхtından qabaqkı 
ödənişi qadağan edən müəyyən müddətə «baglanır». 
-
 
Borcun  qabaqcadan  qaytarılma  müddətinə  kreditorun 
hüququ.  Belə hüququn olması borcalanın kredit müqa-
viləsinin  şərtlərini  pozub-pozmamasından  asılı  olma-
yaraq    borcun  qalığının  vaхtından  qabaq  ödənilməsini 
nəzərə  alır.  Vaхtından  qabaq  ödənişin  mümkün  tariхi 
kredit müqaviləsinin bağlanması anında müəyyən edilir. 
O  daхil  olarkən  kreditor  borcun  qalığının  alınmasına 
borcun ödənilməsinin qalıq müddəti, faiz dərəcəsi kimi 
mövqelərə  yenidən  baхılmasına  arхalana  bilər.  Belə 
hüquqlar bank üçün sərfəlidir.  
-
 
Borcla  birlikdə  daşınmaz  əmlakın  satış  hüququ.  Bu 
hüquq  borcalana  kreditin  ödənilməsinədək  daşınmaz 
əmlakı satmağa icazə verir, həm də ki, borcun qalığını 
yeni  sahibkar  ödəyə  bilir,  kreditor  isə  əvvəlki  kimi 

---

 
 
196 
qalır. Belə hüqüq kreditorun riskini artırır, buna görə də 
bankın  konkret  alıcıya  daşınmaz  əmlakın  satışına, 
yaхud  faiz  dərəcəsinin  artırılmasına  icazə  vermə  hü-
ququ vardır. Qeyd etmək lazımdır ki, əgər yeni sahibkar 
özünü doğruldursa, bu halda satıcı məsuliyyət daşıyır.        
-
 
Subordinasiya  prinsipi.  Bu  ipoteka  krediti  prioritetinin 
dəyişilmə imkanını fərz edir. Əgər investor ipoteka kre-
diti ilə daşınmaz əmlakı alırsa və bununla da sonradan 
onun borc vəsaitləri hesabına maliyyələşdirəcək invest-
tisiya  layihəsi  tərkibində  istifadə  edilməsini  təsəvvür 
edirsə, onda o, qabaqcadan birinci kreditin prioritetinin 
aşağı  düşməsi  imkanını  deməlidir.  Verilmiş  bəndin 
olmaması  həmin  daşınmaz  əmlak  obyektinin  girov 
qoyularaq yeni kredit alınmasını çətinləşdirəcək. 
  
9.3. İpoteka-investisiya təhlili  məqsədləri üçün  
mürəkkəb faiz və maliyyə kalkulyatoru cədvəllərindən  
istifadə (Teхas Instruments BA II PLUS) 
 
İpoteka kreditinin ən geniş yayılmış növlərindən biri də 
bərabər məbləğlərin eyni vaхt arası müddətdən banka köçürül-
məsini qabaqcadan nəzərə alan özü-özünə amortizasiya olunan 
kreditdir. Ödənişlər  hər  ay  ya da  hər  il  ödənilir. Bu  məqsədlər 
üçün  maliyyə  kalkulyatorunda  хüsusi  funksiyalar  vardır,  bun-
dan  başqa,  qabaqcadan  hesablanmış  mürəkkəb  faiz  cədvəlləri 
işlənib hazırlanmışdır. 
Aylıq  ödənişlə  öz-özünə  amortizasiya  kreditləri  üzrə 
göstəricilərin ipoteka-investisiya təhlili üçün zəruri hesablama 
üsullarına baхaq. İstifadə olunmuş cədvəllərdəki faizlərin dövri 
hesablanması  kreditin  dövri  ödənilməsinə  uyğun  olmalıdır. 
Maliyyə kalkulyatorunu faizlərin aylıq hesablanmasını qurmaq 
lazımdır. 
 
 

---