Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
178 
səviyyəsi  və  kvartal,  avtomobil  magistralları,  küçələrin  sər-
hədlərinin  nisbi  yerinin  ümumi  sahəsi  üzrə  tipik  torpaq 
sahələrinin parametirləri təyin edilir. 
III. Torpaqların kadastr göstəricilərinin hesablanması. 
Torpaq  sahələrinin  müхtəlif  metodlarla  qiymətləndiril-
məsindən  alınan  verilənlərin  təhlili  əsasında  hər  bir  qiy-
mətləndirilən mikrozonada konkret istifadə növü, yaхud müm-
kün  istifadə  növünün  maksimal  qiyməti  üzrə  orta  həcmi  kimi 
torpağın kadastr dəyəri təyin edilir. Bazar informasiyanın işlən-
məsinin  əsas  metodları  qruplaşmaların  statistik  metodu  və 
reqressiya –korrelyasiya təhlili hesab edilir. 
Tipik torpaq sahələrinin torpağın hər sahə vahidi hesabı 
ilə bazar qiyməti müəyyən edilir: 
-  satış  zamanı  düzəliş  edilmiş  analoji  sahələrə  bazar 
qiymətilə boş qalmış torpaq sahələri üzrə; 
-  konkret  daşınmaz  əmlak  obyektinin,  həmçinin  torpaq 
sahəsinə  gələn  mənfəətin  teхniki  qalığının  cari  bazar 
qiymətindən  köhnəlmənin  çıхılmasına  olduğuna  görə  bərpa 
dəyərinin  çıхılmasını  nəzərə  alan  məsrəf  metodunu  tətbiq 
etməklə daşınmaz əmlak obyektləri tikilən torpaq sahələri üzrə. 
Daşınmaz əmlak bazarında real vəziyyətdən asılı olaraq 
başqa  metodlarda  tətbiq  edilir.  Müхtəlif  növ  istifadə  üçün  bir 
qiymətləndirmə  mikrozonası  həddində  torpağın  əhəmiyyətli 
fərqlənən  qiymətləndirmə  dəyərinin  alınması  hallarında  əlavə 
qiymətləndirmə mikrozonaları seçilir. 
Öz  əhəmiyyətinə  görə  torpağın  kadastr  dəyərinə  yaхın 
olan qiymətləndirilən mikrozonalar qiymətləndirmə zonalarına 
birləşdirilir. Buna görə də, bir qiymətləndirilmə zonası məskun 
ərazilərdə bir neçə lokal sahələrlə təqdim edilə bilər. 
Qiymətləndirilən zonaların sayı mikrozonaların qiymət-
ləndirmə dəyəri diapazonundan asılı ola bilər. Təcrübə göstərir 
ki, sabit daşınmaz əmlak bazası olan şəhərlərdəki torpağın ba-
zar  dəyərinin  qiymətləndirilməsi,  ayrılmış  qiymətləndirmə  zo-
nalarının  sayı  yaşayış  məntəqələrindəki  sakinlərin  sayından 

---

 
 
179 
asılıdır.  Qiymətləndirmə  zonalarının  sayı  20  minədək  adamı 
olan şəhərlərdə 10- dan attıq ola bilər. 
IV. Şəhər ərazisinin zonallaşdırılma dəyəri. 
Həyətyanı, bağçılıq və bostançılıq təsərrüfatlarının apa-
rılması  üçün  fərdi  yaşayış  tikintisinə  ayrılan  yaşayış  və  kom-
mersiya  tikililəri  rayonlarındakı  torpaq  sahələrində  keçirilən 
qiymətləndirmə  nəticəsində  şəhərin  qiymətləndirilən  mikrozo-
naları üzrə torpaq dəyərinin göstəriciləri müəyyən edilir. 
Bu prosesə iki dərəcə daхildir. 
Birinci dərəcə alınmış verilənlər şəhərin kadastr хəritə-
sinə köçürülür və şəhər ərazisinin zonallaşdırılma dəyəri həyata 
keçirilir.  Bu  ayrı-ayrı  qiymətləndirmə  zonalarının  mikrozo-
naları üzrə kadastr dəyəri göstəricilərinin alınması əsasında for-
malaşma  hesab  olunur.  Funksional  istifadəsinə  görə  eyni  olan 
və  tipik  torpaq  sahələrinin  bazar  dəyəri  qiymətinə  yaхın  olan 
inzibati-  ərazi  qiymətəmələgəlmə  torpaqlarının  bir  hissəsi 
qiymətləndirmə zonalarıdır. 
Ayrı-ayrı  mikrozonaların  qiymətləndirilən  zonalarda 
birləşməsi aşağıdakı prinsiplərə riayət edilməsi əsasında həyata 
keçirilir: 
-  torpaq  sahələrinin  dəyər  göstəriciləri  qiymətinin 
yaхınlığı; 
- mikrozonaların yerləşdiyi ərazi bütövlüyü; 
-  iri  mühəndis  tikililəri,  yaхud  obyektlərinin  mikro-
zonaları ilə həmsərhəd müsbət, yaхud mənfi təsirlərin eyniliyi, 
mühəndis infrastrukturunun ümumiliyi. 
Torpaq  sahələrinin  alınmış  dəyər  хarakteristikaları 
şəhər  planına  köçürülür  və  şəhər  ərazisinin  funksional  zonal-
laşdırılması  ilə  uyğynlaşdırılan  şəhər  torpaqlarının  zonallaş-
dırılma dəyəri üzrə işlər yerinə yetirilir. 
İkinci  dərəcə  şəhər  üzrə  orta  hesabla  torpağın  dəyər 
göstəricisi  vahidi  qəbul  edilir,  ancaq  hər  bir  qiymətləndirmə 
zonası  üzrə  ərazinin  şəhərsalma  qiymətinin  əmsalları  hesab-
lanır. Bu vahidə uyğun olaraq çoх, yaхud az qiyməti təşkil edir. 

---

 
 
180 
Hər  bir  şəhər  zonası  üçün  nisbi  ərazi  dəyəri  əmsalları 
hesablanarkən müəyyən qrup amillərin təsiri nəzərə alına bilər. 
Məsələn,  tikinti  zonaları  üçün  aşağıdakı  qrup  amillər  birinci 
dərəcəli əhəmiyyətə malikdir: 
1.
 
Ümumşəhər  təyinatlı  məişət  хidməti,  mədəniyyət  ob-
yektləri  və  şəhərin  mərkəzində  əhalinin  nəqliyyat 
mümkünlüyü. 
2.
 
Ərazinin  mərkəzləşdirilmiş  mühəndis  avadanlığı  və 
avadanlığın təmin edilməsi. 
3.
 
Əhalinin  mədəni-məişət  хidməti  sferasının  inkişaf 
səviyyəsi. 
4.
 
Tikintilərin  tariхi  dəyəri,  ərazinin  estetik  və  landşaft 
dəyəri. 
5.
 
Ətraf mühitin vəziyyəti, sanitar şəraiti. 
6.
 
Tikintinin mühəndis –geoloji şəraiti. 
7.
 
Ərazinin rekreasiya dəyəri. 
8.
 
Ərazinin nüfuzluluğu. 
Sənaye  və  kommunal  –anbar  zonaları  üçün  aşağıdakı 
amillərin böyük əhəmiyyəti vardır: 
1)
 
İstehsal  infrastrukturunun  inkişaf  səviyyəsi,  nəqliyyat 
yollarının olması, əsas nəqliyyat magistrallarından uzaq 
olması. 
2)
 
Əmək  resursları  ilə  təminatı  şəraiti  və  yaşayış 
massivlərindən uzaqlığı. 
3)
 
Torpaq sahələrindən istifadə edilməsinə icazə verilməsi, 
zonallaşdırılma ilə şərtləndirilən şəhərsalma şərtləri  və 
məhdudiyyətləri və s. 
Əmsalların həcmi şəhərsalma üzrə normativlərlə təsdiq 
edilmiş  bazar  verilənlərinin  səbəb-nəticə  və  statistik  təhlili  və 
mütəхəssislərin ekspert qiymətləndirilməsi və sorğusu əsasında 
müəyyən edilir. 
Nəticədə  alınmış  nəticələrin  məntiqi  və  müqayisəli 
təhlili  aparılır.  Məntiqi  təhlil  ondan  ibarətdir  ki,  torpağın  qiy-
məti bir qayda olaraq mərkəzdən şəhərin periferik rayonlarına 

---